fbpx

S-a deșteptat Guvernul cu privire la blocajul vânzărilor de terenuri extravilane?

Guvernul pregătește deblocarea vânzărilor de terenuri extravilane prin ordonanță de urgență.

De mai bine de o lună, notarii refuză încheierea actelor de vânzare-cumpărare cu privire la terenuri situate în extravilan, în așteptarea unor norme de aplicare a legii.

În ședința de guvern din data de 18 noiembrie, pe masa guvernanților s-a aflat și OUG prin care se prevede că, contractele de vânzare se încheie în baza avizelor finale sau adeverințelor eliberate ca urmare a cererilor depuse până la data intrării în vigoare a Legii nr. 175/2020 și se supun legislației aplicabile la data depunerii cererilor.

Practic, terenurile situate în extravilan se vor vinde și cumpăra în condițiile existente înainte de publicarea Legii nr.175/2020.

Redăm textul ordonanței:

,,Ordonanţa de Urgenţă privind derogarea de la prevederile tezei finale a alineatului (1) al articolului II din Legea nr. 175/2020 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului

Prin Legea nr. 175/2020 au fost aprobate modificările și completările Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, prin care au fost stabilite condiții și termene limitative pentru aplicarea acestei proceduri.

Observând faptul că, prin modificările și completările aduse Legii nr. 17/2014, procedura privind achiziția terenurilor agricole situate în extravilan este mult mai complexă, aceasta fiind derulată în mai multe etape, ceea ce necesită o perioadă mai mare de timp pentru pentru finalizarea acesteia, precum și condiții suplimentare stabilite atât pentru preemptori, cât și pentru potențialii cumpărători, se constată că termenul pentru aprobarea normelor metodologice este prea scurt, ceea ce poate creea premisele instituirii unor blocaje în elaborarea acestor norme și aplicarea noilor prevederi.

De asemenea, având în vedere, pe de o parte faptul că, destinatarii legii urmează să se raporteze la cadrul legal în vigoare, iar pe de altă parte se constată că prin normele tranzitorii se stabilesc condițiile în care sunt finalizate procedurile referitoare la ofertele de vânzare aflate în curs de soluționare, la data intrării în vigoare a acestui act normativ prin aplicarea noilor măsuri, este necesară clarificarea aspectelor referitoare la dispozițiile art. II din Legea nr. 175/2020, existând posibilitatea apariției unor întârzieri sau blocaje în soluționarea dosarelor privind vânzarea terenurilor, fapt ce ar putea să atragă un număr însemnat de procese civile.

Având în vedere faptul că actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor, iar dispoziţiile legii noi se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârşite după intrarea sa în vigoare, precum şi situaţiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare.

Totodată, având în vedere că prin soluțiile legislative stabilite prin adoptarea Legii nr. 175/2020 cresc în mod semnificativ responsabilitățile structurilor implicate în verificarea și analizarea condițiilor pentru atestarea dreptului de preemțiune sau a condițiilor pentru vânzarea terenurilor agricole pentru potențialii cumpărători și având în vedere că elementele menționate vizează interesul public/privat şi constituie o situaţie extraordinară, a cărei reglementare impune adoptarea de măsuri imediate pentru clarificarea aspectelor referitoare la aplicarea dispozițiilor art. II alin. (1) din Legea nr. 175/2020 în coroborare cu art. 6 din Noul Cod Civil.

Având în vedere necesitatea reglementării fără întârziere a acestor aspecte și ţinând seama că nepromovarea în regim de urgenţă a prezentului act normativ, ar avea consecinţe negative prin:

– nefinalizarea contractelor de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, cu posibile implicatii financiare negative în desfășurarea activităților fermierilor sau încheierea contractelor de creditare;

-nefinalizarea lucrărilor privind ofertele de vânzare aflate în curs de soluționare, la data intrării în vigoare a noilor prevederi pot provoca efecte negative semnificative, atât în ceea ce privește proprietatea privată, cât și limitarea exercitării acestui drept garantat și ocrotit în Constituție României;

– apariția de noi litigii cu privire la întarzierea sau blocarea procesului de verificare al cererilor de afișare a ofertelor de vânzare și al documentelor jutificative, cauzate de data soluționării dosarelor, cu impactul financiar negativ asupra bugetului de stat prin aplicarea de sancțiuni de către instanțele de judecată naționale și internaționale, în considerarea faptului că aspectele sus-menționate constituie o situație extraordinară, a cărei reglementare nu poate fi amânată, impunându-se adoptarea de măsuri imediate pe calea ordonanței de urgență,

În temeiul art. 115 alin. (4) din Constituţia României, republicată,

Guvernul României adoptă prezenta ordonanţă de urgenţă,

Articol unic

Prin derogare de la prevederile tezei finale a alineatului (1) al articolului II din Legea nr. 175/2020 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 741 din 14 august 2020, cererile depuse până la intrarea în vigoare a acesteia se supun legislației în vigoare la data depunerii lor. Contractele de vânzare se încheie în baza avizelor finale sau adeverințelor eliberate ca urmare a cererilor depuse până la data intrării în vigoare a Legii nr. 175/2020 și se supun legislației aplicabile la data depunerii cererilor.”

În nota de fundamentare a actului normativ, se arată următoarele:

,, Prin Legea nr. 175/2020 au fost aprobate modificările legislative ale Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului.

Intervențiile legislative vizează măsuri noi pentru vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, respectiv: extinderea listei titularilor dreptului de preempțiune și stabilirea criteriilor de prioritizare în funcție de rangul acestora:

– coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv;

– proprietarii de investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie și hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii; – proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine;

– tinerii fermieri; – Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe IonescuȘișeștiˮ ASAS, unitățile de cercetare, instituțiile de învățământ cu profil agricol;

– persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;

– statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

  • instituirea unor condiții pentru preemptorii arendași:

– calitatea de arendaș conform contract de arendare încheiat şi înregistrat cu cel puțin un an înainte de data afişării ofertei de vânzare

– arendași – persoanele fizice: să facă dovada domiciliului/reședinței situat/ă pe teritoriul național, stabilit pe o perioada de 5 ani anterior înregistrării ofertei;

– arendași – persoane juridice: asociații/acționarii să facă dovada domiciliului/reședinței situate pe teritoriul național stabilit pe o perioada de 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare;

– arendași persoane juridice, cu acționariat altă/alte persoană/persoane juridice, asociații acestora să facă dovada sediului social/secundar situat pe teritoriul național stabilit pe o perioada de 5 ani.

  • stabilirea unor criterii de prioritizare a preemptorilor proprietari ai terenurilor vecine:

– proprietarul terenului vecin cu latura mare a terenului oferit spre vânzare;

– proprietari de terenuri vecine care îndeplinesc aceleași condiții, prioritate are tânărul fermier cu domiciliul stabilit pe teritoriul național pentru o perioada de 1 an.

– proprietarii de teren agricol vecini care au hotarul comun -în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun cu terenul in cauză.;

– în cazul în care latura mare sau una dintre laturile egale ale terenului are hotarul comun cu un teren situat pe raza altei unități administrativ teritoriale, prioritate la cumpărarea terenului are proprietarul vecin cu domiciliul/sediul social și/sau sediul secundar situat în raza unităţii administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul.

  • în cazul exercitării dreptului de preempțiune de către tinerii fermieri, prioritate la cumpărarea terenului supus vânzării are tânărul fermier care desfășoară activități în zootehnie, cu respectarea condiției privind domiciliul/reședința stabilit/stabilită pe teritoriul național pe o perioadă de un an.
  • Au fost stabilite, totodată, o serie de condiții cumulative la cumpărarea acestor terenuri de către potențialii cumpărători, persoane fizice sau juridice, în cazul în care nu este exercitat dreptul de preempțiune:

a) persoanele fizice:

-domiciliul/reședința situat pe teritoriul național stabilit pe o perioadă de cel puțin de 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare;

-să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pentru o perioada de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării acestei ofertei;

-să fie înregistrată de autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;

-să aibă studii în domeniul agricol.

b)persoanele juridice:

-sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul național stabilit pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare;

– desfăşoară activităţi agricole pe teritoriul național pentru o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte.

– înscrisurile din care să reiasă că din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activități agricole;

– asociații/acționarii să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național stabilit pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;

– în cazul în care acționariatul este o altă persoană juridică, asociații acestora să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național stabilit pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare.

  • Alte condiții privind vânzarea terenurilor:

– terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligația plății impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.

– în cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăților 7 care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă.

– proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligația să le utilizeze exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării,  în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și irigații exclusiv private se va păstra destinația agricolă a acestei investiții;

– aplicarea unitară a procedurii prevăzută de actul normativ privind respectarea dreptului de preempțiune și majorarea termenelor;

– notificarea titularului dreptului de preemptiune de către primărie;

– instituirea Registrului unic național privind circulația și destinația terenurilor agricole situate in extravilan;

– înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune sau a condițiilor pentru potențialii cumpărători ori fără obținerea avizelor este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută.

Prin dispozițiile art. II din Legea nr. 175/2020 sunt instituite norme tranzitorii privind condițiile în care sunt finalizate procedurile referitoare la ofertele de vânzare aflate în curs de soluționare, la data intrării în vigoare a acestui act normativ prin aplicarea noilor măsuri, și tinând cont de faptul termenul pentru aprobarea normelor este foarte scurt, considerăm că există posibilitatea apariției unor întârziei sau blocaj în solutionarea dosarelor privind vânzarea terenurilor, fapt ce ar putea să atragă un număr însemnat de procese civile. Având în vedere faptul că actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor, iar dispoziţiile legii noi se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârşite după intrarea sa în vigoare, precum şi situaţiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare.

Luând în considerare rolul determinant ale dispozițiilor actului primar, în executarea căruia normele de aplicare trebuie să instituie reguli necesare, suficiente și posibile, care să conducă la o cât mai mare stabilitate și eficiență legislativă, este necesară adoptarea soluțiilor legislative propuse anterior.

Având în vedere că cele menționate reprezintă elemente obiective ale situației extraordinare existente, respectiv imposibilitatea transpunerii în practică a noilor modificări, nepromovarea în regim de urgență a prezentului act normativ ar avea drept consecințe negative reprezentate de:

-nefinalizarea contractelor de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, cu posibile implicatii financiare negative in desfășurarea activităților fermierilor;

-posibilitatea apariției unor blocaje în aplicarea noilor modificări la lege, datorate neexistenței unor protocoale de colaborare cu instituțiile cu atribuții în domeniu privind furnizarea informațiilor/documentelor necesare în vedere parcurgerii etapelor procedurale privind înregistrarea și finalizarea dosarelor de vânzare; -nefinalizarea lucrărilor privind ofertele de vânzare aflate în curs de soluționare, la data intrării în vigoare a noilor prevederi pot provoca efecte negative semnificative, atât în ceea ce privește proprietatea privată, cât și limitarea exercitării acestui drept garantat și ocrotit în Constituție României.

Prin prezentul proiect de act normativ schimbările preconizate vizează o derogare de la prevederile tezei finale a alineatului (1) al articolului II din Legea nr. 175/2020 în sensul că cererile depuse până la intrarea în vigoare a acesteia se supun legislației în vigoare la data depunerii lor, astfel fiind respectate și prevedrile Noului Cod Civil cu privire la aplicarea în timp a legii civile. Finalitatea procedurii derulată prin aplicarea prezentei ordonanțe de urgență vizează perfectarea contractelor de vanzare, sens în care este necesar ca și în cazul contractelor de vânzare să fie aplicabile prevederile legale în vigoare la data depunerii cererilor pentru eliberarea avizelor finale sau adeverințelor.”

Comments

comentarii

Lasă un răspuns