fbpx

Decizie ICCJ de interes pentru toți chiriașii și proprietarii de imobile

Chiriașul care nu contestă notificarea de reziliere a contractului de închiriere cu pact comisoriu de grad patru nu mai poate solicita instanței examinarea culpei în încetarea contractului de închiriere.

Contract de locaţiune. Activarea pactului comisoriu de ultim grad. Acţiune în pretenţii a locatorului. Consecinţe.

Vă prezentăm o speță din Buletinul Casației nr. 1/2020, legată de contractele de închiriere, în special de consecințele pe care le are notificarea de reziliere a contractului pentru partea notificată.

Civ. din 1864, art. 969 alin. (1), art. 1020 – art. 1022

În cadrul acţiunii promovate de locator prin care s-a solicitat obligarea locatarului la plata sumelor restante cu penalităţile aferente, precum şi la plata clauzei penale stipulate pentru încetarea contractului înainte de termen – în condiţiile în care locatorul a activat pactul comisoriu de ultim grad prevăzut în favoarea sa, notificând locatarului rezilierea de plin drept a contractului ca urmare a neîndeplinirii obligaţiei de achitare a chiriei, locatarul necontestând această măsură -, instanţa de apel nu mai putea examina culpa în încetarea contractului, cu atât mai mult cu cât nu a fost învestită cu o solicitare în acest sens, prin înlăturarea aplicării clauzei penale determinând, în mod implicit, o pronunţare asupra notificării de încetare a contractului emisă de locatorul reclamant, fără a avea o abilitare legală.

Astfel, prin intrarea în ordinea de drept a încetării contractului din culpa locatarului, prin necontestare, aplicarea clauzei penale stipulată contractual nu mai putea fi înlăturată prin reţinerea unei alte situaţii decât cea consacrată prin activarea pactului comisoriu de ultim grad.

Câtă vreme încetarea contractului de locaţiune s-a produs de drept la termenele contractuale stipulate de părţi, fără a exista opunerea locatarului în acest sens, această situaţie juridică a intrat în ordinea de drept, nemaiputând fi pusă în discuţie în cadrul procesual al aplicării clauzei penale, urmare a acestei încetări.

I.C.C.J., Secţia a II-a civilă, decizia nr. 942 din 4 iunie 2020

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bacău, Secţia a II-a civilă şi de contencios administrativ şi fiscal la data de 19 iunie 2017 sub nr. x/110/2017 reclamanta A. SA a chemat în judecată pe pârâta B. SRL solicitând instanţei să dispună următoarele:

-obligarea pârâtei la plata sumei de 380.088,05 reprezentând 88.978,55 lei chirie restantă, 58.190,52 lei penalităţi în baza clauzei contractuale 9.2, 232.918,98 lei despăgubiri calculate conform art. 16.5 din contract pentru încetarea înainte de termen a contractului de închiriere din culpa pârâtei.

Reclamanta a motivat cererea prin raportare la durata mare în care pârâta nu a achitat chiria, motiv pentru care i-a notificat rezilierea contractului înainte de termen, părţile semnând un acord urmare căruia spaţiul a fost predat la 9 mai 2016; urmare a rezilierii contractului pentru neîndeplinirea obligaţiei asumate de pârâtă, conform pactului comisoriu de ultim grad, a fost activată clauza penală din art. 16.5.

Pârâta a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat sancţionarea reclamantei pentru exercitarea în mod abuziv a drepturilor contractuale, precum şi obligarea acesteia la plata prejudiciului cauzat prin această exercitare, cuantificate la suma de 220.000 lei.

Prin sentinţa civilă nr. 390/2018 din 17 octombrie 2019, prima instanţă a admis cererea reclamantei, a obligat pârâta la plata sumelor de 88.978,55 lei contravaloare chirie restantă şi utilităţi, 58.190,52 lei penalităţi şi 232.918,98 lei despăgubiri pentru încetarea contractului înainte de termen.

Sentinţa de fond a fost atacată de pârâta C. SRL (fostă B. SRL), cauza fiind înregistrată pe rolul Curţii de Apel Bacău, Secţia I civilă.

Prin decizia nr. 377/2019 din 19 aprilie 2019, instanţa de prim control judiciar a admis apelul formulat de pârâtă, a schimbat în parte sentinţa de fond şi a respins capătul de cerere privind pretenţiile în sumă de 232.918,98 lei ca nefondat, menţinând restul dispoziţiilor sentinţei apelate.

În considerente, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că în mod greşit a apreciat prima instanţă că rezilierea a intervenit din culpa apelantei-pârâte, reţinând culpa în acest sens a intimatei-reclamante pentru următoarele argumente: invocând prevederile clauzelor contractuale nr. 12.1.6 şi 12.5.3, a apreciat că rezilierea anterior termenului contractual a fost determinată de intimata-reclamantă care, deşi a fost notificată în mod repetat de apelanta-pârâtă să îi pună la dispoziţie documentaţia necesară avizării în vederea desfăşurării activităţii, prima a ignorat îndeplinirea obligaţiei, fapt ce a determinat încetarea activităţii apelantei-pârâte.

Decizia de apel a fost recurată de ambele părţi, recursurile fiind înregistrate pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Recurenta-reclamantă A. SA a solicitat admiterea recursului şi casarea deciziei de apel cu trimiterea cauzei spre rejudecare, invocând motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.

În dezvoltarea criticii de nelegalitate, recurenta-reclamantă a susţinut aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1020 – 1022 şi art. 969 alin. (1) C.civ. din 1864. A arătat că actul juridic dintre părţi prevedea pacte comisorii de ultim grad pentru fiecare dintre acestea în cazul nerespectării ori executării necorespunzătoare a obligaţiilor asumate, rezilierea intervenind în termen de 90 de zile de la primirea notificării, de plin drept, fără intervenţia instanţei şi fără alte formalităţi.

În raport de aceste clauze contractuale, în mod greşit şi cu nerespectarea dispoziţiilor legale incidente, instanţa de apel a concluzionat că rezilierea s-a produs din culpa sa, în condiţiile în care intimata-pârâtă nu a emis notificarea de reziliere şi nu a învestit instanţa cu o cerere în constatarea rezilierii.

A mai susţinut că intimata-pârâtă nu a invocat şi nici nu putea invoca excepţia de neexecutare, nefiind îndeplinite condiţiile cerute pentru această situaţie: astfel, aserţiunile intimatei-pârâte au fost preluate fără verificare, documentele dosarului relevând comunicarea actelor pretins solicitate şi neprimite. Recurenta-reclamantă a mai arătat că rezilierea contractului s-a realizat cu respectarea clauzelor asumate de părţi, instanţa de apel în mod nelegal înlăturând de la aplicare sancţiunea legată de rezilierea din culpa intimatei-pârâte.

Recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei de apel, cu reţinerea cauzei spre rejudecare şi, rejudecând cauza, instanţa de recurs să respingă acţiunea reclamantei.

În memoriul de recurs recurenta-pârâtă a prezentat situaţia de fapt a raporturilor dintre părţi, a reluat cele dispuse de prima instanţă şi a criticat decizia de apel sub aspectul înlăturării doar a sumelor întemeiate pe clauza 16.5 din contract, arătând că a notificat părţii adverse punerea în întârziere pentru necomunicarea actelor necesare autorizării funcţionării, în condiţiile în care vechea autorizaţie ISU nu mai era valabilă. A mai precizat că în condiţiile în care nu a mai putut folosi spaţiul nu poate fi obligată la plata chiriei şi a contravalorii utilităţilor, precum şi la plata penalităţilor de întârziere.

În cauză a fost întocmit raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursurilor, comunicat părţilor, conform celor dispuse în şedinţa din data de 21 noiembrie 2019.

În şedinţa din data de 12 martie 2020, Înalta Curte a admis excepţia nulităţii recursului declarat de recurenta-pârâtă C. SRL; a admis în principiu recursul declarat de recurentareclamantă A. SRL, stabilind termen pentru soluţionarea în fond a acestuia la data de 21 mai 2020, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

Examinând cu prioritate excepţia nulităţii recursului declarat de recurenta-pârâtă, Înalta Curte a reţinut că, potrivit art. 483 alin. (3) C.proc.civ., recursul urmăreşte să supună Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu normele de drept aplicabile. De asemenea, potrivit art. 486 C.proc.civ. cererea de recurs trebuie să cuprindă motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea acestora, motive ce trebuie încadrate în motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) C.proc.civ.

Analizând cererea de recurs depusă de recurenta-pârâtă, Înalta Curte a reţinut că nu pot fi identificate motive de nelegalitate ce ar putea fi încadrate în motivele de casare, determinând astfel o examinare a deciziei de apel. Recurenta-pârâtă invocă doar aspecte ce ţin de fondul raporturilor dintre părţi, de pretinsa necomunicare a unor acte de către partea adversă, precum şi aspectul că nu a mai desfăşurat activitate în spaţiul închiriat, neputând fi astfel, în opinia sa, obligată la plata sumelor pretinse de recurenta-reclamantă.

Faţă de considerentele reţinute, în temeiul art. 489 alin. (2) C.proc.civ., Înalta Curte a admis excepţia de nulitate, cu consecinţa anulării recursului declarat de recurenta-pârâtă.

Examinând legalitatea deciziei de apel raportat la criticile formulate şi apărările invocate, Înalta Curte a reţinut următoarele:

Din datele factuale aflate la baza situaţiei juridice din prezenta cauză se reţine că părţile au încheiat un contract de închiriere în cadrul căruia au inserat clauze cuprinzând pacte comisorii de ultim grad pentru fiecare dintre acestea în cazul neîndeplinirii oricăreia dintre obligaţiile asumate. Urmare a neîndeplinirii de către recurenta-pârâtă a obligaţiei de achitare a chiriei aferentă locaţiunii, recurenta-reclamantă a activat pactul comisoriu prevăzut în favoarea sa, notificând rezilierea de plin drept a contractului, recurenta-pârâtă necontestând această măsură.

Plecând de la aceste date factuale, necesare pentru explicitarea raţionamentului greşit al instanţei de apel, recurenta-reclamantă a promovat prezentul litigiu, prin care a solicitat obligarea recurentei-pârâte la plata sumelor restante cu penalităţile aferente, precum şi la plata clauzei penale stipulate pentru încetarea contractului înainte de termen.

În acest context, Înalta Curte apreciază că instanţa de apel a soluţionat cauza cu aplicarea greşită a legii, prin raportare la dispoziţiile art. art. 1020 – 1022 şi art. 969 alin. (1) C.civ. din 1864.

Se reţine că recurenta-pârâtă, pe de o parte, nu a invocat o veritabilă excepţie de neexecutare pe calea cererii reconvenţionale depusă în faţa primei instanţe, aspectele semnalate privind o nerespectare de către recurenta-reclamantă a obligaţiilor asumate prin necomunicarea unor acte necesare în vederea desfăşurării activităţii specifice, nefiind concretizate în sensul arătat, ci doar pentru a susţine solicitarea de obligare a părţii adverse la suportarea daunelor produse prin această necomunicare.

Pe de altă parte, chiar dacă susţinerile recurentei-pârâte ar fi avut valoarea invocării unei excepţii de neexecutare, aceasta era inadmisibilă în cadrul procesual conturat prin cererea de chemare în judecată care a vizat, printre altele, obligarea la aplicarea clauzei penale, aflată în interdependenţă cu încetarea contractului din culpa părţii.

Asemenea apărări puteau fi folosite într-un eventual litigiu prin care recurenta-pârâtă ar fi contestat măsura adoptată de recurentareclamantă de notificare a încetării contractului, invocând neoperatibilitatea clauzei în favoarea ultimei părţi, urmare a comportamentului acesteia de ignorare/nerespectare a propriilor obligaţii contractuale.

În consecinţă, Înalta Curte apreciază că în mod greşit, cu aplicarea eronată a dispoziţiilor legale incidente, instanţa de apel a procedat atât la calificarea apărărilor recurentei-pârâte ca având valoarea excepţiei de neexecutare, cât şi la analizarea acestora într-un cadru juridic ce nu îi permitea o asemenea operaţiune.

Câtă vreme încetarea contractului s-a produs de drept la termenele contractuale stipulate de părţi, fără a exista opunerea recurentei-pârâte în acest sens, această situaţie juridică a intrat în ordinea de drept, nemaiputând fi pusă în discuţie în cadrul procesual al aplicării clauzei penale, urmare a acestei încetări.

Instanţa de apel nu mai putea examina culpa în încetarea contractului, cu atât mai mult cu cât nu a fost învestită cu o solicitare în acest sens, prin raţionamentul expus care a condus la înlăturarea aplicării clauzei penale determinând, în mod implicit, o pronunţare asupra notificării de încetare a contractului emisă de recurentareclamantă, fără a avea o abilitare legală.

Înalta Curte reţine, totodată, că instanţa de apel a efectuat o scindare nepermisă de dispoziţiile legale precitate, prin raţionamentul expus, între aplicarea clauzei penale şi motivul care determină această aplicare. Se reţine din această perspectivă interdependenţa contractuală dintre încetarea contractului din culpa unei părţi şi sancţionarea acesteia prin aplicarea clauzei penale.

În speţă, prin intrarea în ordinea de drept a încetării contractului din culpa recurentei pârâte, prin necontestare, aplicarea clauzei penale stipulată contractual nu mai putea fi înlăturată prin reţinerea unei alte situaţii decât cea consacrată prin activarea pactului comisoriu de ultim grad.

Având în vedere considerentele expuse, reţinând motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., întrucât instanţa de apel a pronunţat decizia atacată cu aplicarea greşită a normelor de drept material incidente în cauză, recursul declarat de recurenta-reclamantă a fost admis cu consecinţa casării deciziei şi trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă, în aplicarea prevederilor art. 497 C.proc.civ.

În rejudecare, având în vedere dispoziţiile art. 501 C.proc.civ., instanţa de apel va avea în vedere dezlegările date asupra problemelor de drept prin prezenta decizie. De asemenea, având în vedere soluţia dată recursului declarat de recurenta-pârătă, precum şi limitele de analiză rezultate din recursul declarat de recurenta-reclamantă ce a fost admis, Înalta Curte arată că rejudecarea va avea în vedere doar problema de drept ce rezultă din prezenta decizie, pentru restul pretenţiilor intervenind puterea de lucru judecat.

Comments

comentarii

Lasă un răspuns