fbpx

Viciile ascunse ale imobilelor. Prescripția dreptului la acțiune cu privire la viciile ascunse

Acțiune redhibitorie. Vicii ascunse. Invocarea excepției prescripției dreptului material la acțiune.

Având în vedere volumul noilor tranzacții ce au ca obiect imobile nou construite, dar și problemele pe care le ridică calitatea acestora, vă vom prezenta o speță în care, ICCJ a delimitat în mod clar cine și în ce termen poate răspunde pentru viciile ascunse ale unui imobil.

Ceea ce este important în speță este că, dacă un vânzător are și calitate de constructor, cazu frecvent pe piața imobilară, acesta va răspunde pentru viciile ascunse în calitate de vânzător, în termenul de 3 ani și în calitate de cosntructor, în termenul de 10 ani, însă fiecare tip de răspundere pate fi activată în limitele prevăzute de lege.

Așadar, vă prezentăm speța, cu mențiunea că boldarea unor părți ne apraține ca să ușurăm lectura.

Dispoziții legale incidente C. civ. din 1864, art. 1352 C. civ., art. 6 alin. (4) Legea nr. 10/1995, art. 29 Decretul nr. 167/1958, art. 11 alin. (2)-(3) .

Potrivit dispozițiilor art. 29 din Legea nr. 10/1995, proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanţii şi furnizorii de materiale şi produse pentru construcţii, executantul, responsabilul tehnic cu execuţia atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligaţiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcţiei, ivite întrun interval de 10 ani de la recepţia lucrării, precum şi după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existenţă a construcţiei, pentru viciile structurii de rezistenţă rezultate din nerespectarea normelor de proiectare şi de execuţie în vigoare la data realizării ei.

Termenul de garanţie de 10 ani reglementat de acest articol nu este aplicabil acţiunii redhibitorii, prin care cumpărătorul cere rezoluțiunea vânzării în cazul existenţei unui viciu ascuns al lucrului.

Această acţiune în garanţie, care vizează angajarea răspunderii vânzătorului, îşi are temeiul în răspunderea civilă contractuală pentru vicii ascunse reglementată de art.1352 C. civ. 1864 şi nu se confundă sau suprapune răspunderii materiale pe care art. 29 din Legea nr. 10/1995 o stabileşte pentru viciile ascunse în sarcina persoanelor implicate în realizarea unor construcţii, odată cu reglementarea unui termen de garanţie de 10 ani de la recepţia lucrării.

Prin urmare, în mod corect instanța a analizat excepția prescripției dreptului material la acțiune prin raportare la dispozițiile art. 11 din Decretul nr. 167/1958, aplicabil față de prevederile art. 6 alin. (4) din noul Cod civil. 131 I.C.C.J., Secţia a II-a civilă, decizia nr. 243 din 31 ianuarie 2020

Notă: Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă a fost abrogat de Legea nr. 71/2011 la data 1 octombrie 2011.

Prin cererea din 18 iulie 2013, înregistrată la Tribunalul Timiş ca urmare a declinării de competenţă dispusă de Judecătoria Timişoara prin sentinţa civilă nr. 12593 din 10 octombrie 2013, reclamanţii A., în calitate de reprezentant legal al minorului B., şi C. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții D., SC E. SRL, SC F. SRL, G., H. şi I.:

-în principal:

– să se stabilească faptul că apartamentul nr. 12 situat în Timişoara, str. X nr.10, înscris în CF nr. 141470 Timişoara, nr. cadastral 9729-9730/1/XII prezintă vicii ascunse de natura celor prevăzute de art. 1352 C. civ. de la 1864;

– să se stabilească faptul că termenul prevăzut de art. 11 alin. 2 din Decretul lege nr. 167/1958 a fost întrerupt, în caz contrar să se dispună repunerea în termen, în temeiul art. 186 C. proc. civ.;

– să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare încheiat cu pârâta D. şi autentificat sub nr. 2173/13.11.2006 de BNP J.;

– să se dispună desfiinţarea donaţiei încheiată de reclamanţi, ca act subsecvent contractului de vânzare cumpărare;

– obligarea pârâtei D. la restituirea către reclamantul cumpărător a preţului de 148.000 euro ca efect al rezoluțiunii contractului de vânzare cumpărare şi a donaţiei subsecvente;

– radierea reclamanţilor din CF 141.470 Timişoara, nr. cad. 9729-9730/1/XII, ca urmare a restabilirii situaţiei anterioare; în subsidiar

– să se stabilească faptul că apartamentul prezintă vicii ascunse de natura celor prevăzute de art. 29 din Legea nr. 10/1995 ;

– să fie antrenată în solidar răspunderea materială a pârâţilor în temeiul art. 29 din lege;

– să fie obligaţi în solidar pârâţii la contravaloarea sumei de 118.400 euro reprezentând lipsa de folosinţă calculată proporţional din preţul de vânzare al apartamentului, stabilită conform expertizei.

La termenul de judecată din 25 martie 2016, instanţa a luat act de renunţarea reclamanţilor la judecata în contradictoriu cu pârâţii SC E. SRL, G., H. şi I.

Prin încheierea din 4 iunie 2014, instanţa a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiunea principală, excepţie invocată de pârâta D.

Prin sentinţa civilă nr. 190/PI/28.02.2017, pronunţată în dosar nr. x/325/2013, Tribunalul Timiş a admis în parte acţiunea reclamanţilor şi a obligat, în solidar, pe pârâţii D. şi SC F. SRL să le plătească acestora suma de 119.215 lei, cu titlu de despăgubiri civile, constând în contravaloarea reparaţiilor necesar a fi efectuate la apartamentul nr. 12, situat în Timişoara, str. X nr. 10, înscris în CF nr. 403155-C1-U13 Timişoara, fiind respinsă în rest acţiunea; au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamanţilor suma de 32.120,12 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei soluţii au declarat apel reclamantul C., în nume propriu şi ca mandatar al reclamantei A., aceasta din urmă reprezentant legal al minorului B., şi pârâţii SC F. SRL şi D.

Prin decizia civilă nr. 224 din 20 decembrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, Secția I civilă, au fost respinse toate apelurile declarate în cauză.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii C. şi B., asistat de K., precum şi pârâta D. Recurenţii – reclamanţi C. şi B. au solicitat admiterea recursului, casarea în parte a deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, în vederea soluţionării capătului principal al cererii introductive, cu obligarea intimatei – pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

Recurenţii – reclamanţi au invocat incidenţa motivului de casare reglementat de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ. – hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, arătând că hotărârea instanţei de apel este nelegală cu privire la soluţia pronunţată asupra motivului de apel privitor la greşita admitere a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune pe capătul principal al cererii.

S-a învederat că temeiul de drept al cererii introductive este răspunderea civilă contractuală pentru viciile ascunse, prevăzută de art. 1.352 C. civ. 1864, specific prezentei cauze fiind faptul că pârâta D. a cumulat calitatea de vânzător cu cea de executant şi expert tehnic, întrucât, pe de o parte, a edificat imobilul în regie proprie, aşa cum rezultă din contract, iar, pe de altă parte, a semnat procesul-verbal de recepţie al lucrării din data de 10.12.2004, ca membru al comisiei în calitate de expert tehnic.

Prin urmare, aceasta răspunde atât în calitate de vânzător, în baza prevederilor Codului civil, cât şi de executant şi de expert tehnic, în baza dispoziţiilor Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii.

Tribunalul Timiş a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, raportându-se strict la dispoziţiile art. 11 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958 şi la termenul de garanţie de 3 ani stabilit de acesta, nesocotind termenul de 10 ani prevăzut de art. 29 din Legea nr. 10/1995. Dispoziţiile art. 11 din Decretul nr. 167/1958 stabilesc, pe de o parte, momentul de la care începe să curgă termenul de prescripţie pentru acţiunea privind viciile unei construcţii, respectiv de la data descoperirii viciilor sau cel mai târziu de la finalizarea perioadei de garanţie, şi, pe de altă parte, faptul că prin dispoziţiile decretului nu se aduce atingere termenelor de garanţie stabilite de alte dispoziţii legale sau convenţionale.

Prin urmare, instanţa învestită cu soluţionarea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, conform dispoziţiilor art. 11 din Decretul nr. 167/1958, este ţinută să analizeze toate dispoziţiile legale sau convenţia părţilor în materia termenului de garanţie pentru vicii, întrucât chiar art. 11 alin. 3 din Decretul nr. 167/1958 face referire la menţinerea în vigoare a termenelor de garanţie instituite de alte legi sau convenţii.

Susţin recurenţii – reclamanţi că este lipsit de relevanţă faptul că aceştia au invocat termenul de garanţie de 10 ani prevăzut de Legea nr. 10/1995 în mod subsidiar, atâta timp cât acesta era aplicabil în cauză prin efectul legii şi era indicat în cererea introductivă, astfel încât instanţele erau ţinute să îl analizeze şi să îl aplice în soluţionarea excepţiei.

De asemenea, se susţine că cererea de chemare în judecată nu are două petite distincte, ci constituie o cerere de atragere a răspunderii pentru viciile ascunse ale unei construcţii, care 133 implică şi rezoluţiunea contractului, ca sancţiune pentru neîndeplinirea obligaţiilor, motivele fiind explicitate în mod separat doar în funcţie de calitatea părţilor.

În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile art. 1.355 C. civ. 1864, care se aplică în coroborare cu dispoziţiile art. 1.352 C. civ. 1864, rezultând că, în cazul existenţei unor vicii ascunse, reclamanţii pot cere ori rezoluţiunea contractului şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, ori înapoierea unei părţi din preţ. Prin urmare, arată recurenţii – reclamanţi, nu poate fi primită motivarea instanţei de apel, potrivit căreia dispoziţiile Legii nr. 10/1995 au fost invocate doar cu privire la unele dintre obligaţiile care nu au fost executate, prin capătul subsidiar, ele neputând fi aplicate şi în privinţa rezoluţiunii contractului. Intimata – pârâtă D. nu a depus întâmpinare la recursul reclamanţilor.

În cauză, în conformitate cu dispozițiile art. 493 alin. 3 C. proc. civ., a fost întocmit raportul asupra admisibilității în principiu a recursului.

La data de 4 octombrie 2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a anulat, ca netimbrat, recursul declarat de pârâta D., şi a admis în principiu recursul declarat de recurenţii – reclamanţi, fixând termen pentru soluţionarea căii de atac la data de 31 ianuarie 2019, în şedinţă publică.

Analizând recursul formulat de recurenţii – reclamanţi, în conformitate cu dispoziţiile art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a constatat că este nefondat, pentru următoarele considerente:

Reclamanţii au dedus judecăţii primei instanţe o acţiune redhibitorie, întemeiată pe dispoziţiile art. 1.352 C. civ. 1864, îndreptată împotriva pârâtei D., prin care au solicitat să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare încheiat cu pârâta D. şi autentificat sub nr. 2173/13.11.2006 de BNP J., cu obligarea acesteia din urmă la restituirea către reclamantul – cumpărător a preţului de 148.000 euro, ca efect al rezoluțiunii contractului de vânzare cumpărare şi a donaţiei subsecvente, şi, în subsidiar, o acţiune privind angajarea răspunderii materiale a pârâților D. şi SC F. SRL pentru viciile ascunse ale apartamentului, întemeiată pe art. 29 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii.

Contrar susţinerilor recurenţilor – reclamanţi, care critică în conţinutul recursului faptul că instanţa de apel a menţinut soluţia de admitere a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune în ceea ce priveşte capătul principal al cererii, Înalta Curte constată că termenul de garanţie de 10 ani, reglementat de art. 29 din Legea nr. 10/1995, nu este aplicabil acţiunii redhibitorii, prin care cumpărătorul cere rezoluțiunea vânzării în cazul existenţei unui viciu ascuns al lucrului.

Această acţiune în garanţie, care vizează angajarea răspunderii vânzătorului, îşi are temeiul în răspunderea civilă contractuală pentru vicii ascunse reglementată de art.1352 C. civ. 1864 şi nu se confundă sau suprapune răspunderii materiale pe care art. 29 din Legea nr. 10/1995 o stabileşte pentru viciile ascunse în sarcina persoanelor implicate în realizarea unor construcţii, odată cu reglementarea unui termen de garanţie de 10 ani de la recepţia lucrării.

Astfel, art. 29 din Legea nr. 10/1995, în forma în vigoare la data promovării acţiunii, stipulează în mod explicit faptul că „Proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanţii şi furnizorii de materiale şi produse pentru construcţii, executantul, responsabilul tehnic cu execuţia atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligaţiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcţiei, ivite într-un interval de 10 ani de la recepţia lucrării, precum şi după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existenţă a 134 construcţiei, pentru viciile structurii de rezistenţă rezultate din nerespectarea normelor de proiectare şi de execuţie în vigoare la data realizării ei.”

Pe de altă parte, art. 11 din Decretul nr. 167/1958 prevede următoarele: „ Prescripţia dreptului la acţiune privind viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrări executate, începe să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai tîrziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului sau lucrării. Prescripţia acţiunii privind viciile unei construcţii, începe să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai tîrziu de la împlinirea a trei ani de la predare. Prin dispoziţiile prezentului articol nu se aduce nici o atingere termenelor de garanţie, legale sau convenţionale.”

Împrejurarea că în cauza de faţă pârâta D. realizează un cumul de calităţi (vânzător, investitor şi beneficiar al construcţiei) nu poate da suport legal susţinerii recurenţilor în sensul incidenţei termenului de garanţie de 10 ani instituit de art. 29 din Legea nr. 10/1995 în ceea ce priveşte acţiunea redhibitorie dedusă în principal judecăţii.

Prescripţia acesteia din urmă este supusă, faţă de dispoziţiile art. 6 alin. 4 din noul Cod civil şi faţă de data încheierii contractului de vânzare cumpărare (anul 2006), Decretului nr. 167/1958 (art. 3 şi art. 11), ale cărui prevederi au fost în mod corect interpretate şi aplicate de instanţele de fond.

Cât priveşte argumentul avut în vedere de instanţa de apel, acela că reclamanţii au invocat termenul de garanţie de 10 ani, prevăzut de legea specială, doar în ceea ce priveşte acţiunea subsidiară, astfel că incidenţa lui nu putea fi examinată de instanţa de control judiciar decât cu încălcarea prevederilor art. 478 alin. 3 C. proc. civ., acesta este eronat şi urmează a fi înlăturat.

Învestită fiind cu soluţionarea excepţiei de prescripţie a dreptului material la acţiune, instanţa trebuie să facă aplicarea tuturor dispozițiilor legale incidente (iura novit curia), în conformitate cu obligaţia instituită de art. 22 alin. 1 C. proc. civ., ceea ce în cauză s-a şi realizat, astfel cum s-a arătat anterior.

Având în vedere considerentele mai sus expuse şi constatând că prin criticile recurentei nu se relevă nicio încălcare a dispoziţiilor legale de natură să impună casarea soluţiei adoptate, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. 1 C. proc. civ., a respins recursul, ca nefondat.

Extras din Buletinul Casației nr. 1/2020.

Comments

comentarii

Lasă un răspuns