Motivarea instanței într-un caz în care vecinii au dat în judecată un constructor care a transformat locuințele autorizate în birouri pentru o firmă este devastatoare pentru investitorul imobiliar și pentru specialiștii din primărie.

CLUJUST vă prezintă motivarea unei sentințe civile a Judecătoriei Cluj-Napoca, care poate deveni un etalon în domeniul urbanistic. Este vorba de procesul intentat de Asociația de proprietari str.Cetății nr.37 împotriva societății Tomșa Import Export SRL, care construiește un bloc de locuințe lângă proprietatea reclamanților, pe dealul Cetățuii, între strada Cetății și strada Emil Racoviță. Acolo, sunt autorizate locuințe terasate, dar constructorul a închiriat în vară primele trei etaje unei firme de IT, deși imobilul nu este finalizat. Vecinii exasperați de forfota din noua clădire s-au adresat instanței de judecată, asta după ce Primăria Cluj-Napoca le-a răspuns că autorizația este respectată și că în imobilul în construcţie ”sunt spaţii aflate într-un stadiu mai avansat de construcţie decât altele. (….) Având în vedere că utilizarea spaţiilor în discuţie pentru activităţile menţionate nu necesită modificări constructive faţă de situaţia autorizată, pentru realizarea schimbării de destinaţie a spaţiilor nu este nevoie de o altă autorizaţie de construire, conform prevederilor Anexei 2 a Legii nr.50/1991”. 

Numai că instanța este de altă părere și arată de ce nu se pot închiria locuințele unei firme care să le folosească ca și birouri, mai ales înainte de recepția clădirii și darea în folosință, care trebuie parafate de primărie.

Extras din motivarea instanței

”În cauza de faţă, pârâta (Tomșa Import-Export – n.red), deşi a solicitat emiterea unei Autorizaţii de construire pentru un imobil cu destinaţia de locuinţă, aceasta a închiriat trei dintre cele şapte apartamente unei societăţi care le-a folosit pentru birouri. Prin urmare, instanţa reţine că, în fapt, pârâta a schimbat destinaţia celor 3 apartamente pentru care a încheiat contracte de locaţiune. Destinaţia unei clădiri se referă la folosinţa respectivului imobil pe baza caracteristicilor de proiectare, de confort, de mediu sau chiar din punct de vedere estetic. Altfel spus, destinaţia se referă la ceea ce a fost proiectat, pentru o anumită locaţie, într-un anumit context urbanistic şi de o manieră anume.

Pârâta a invocat că nu a schimbat nicio destinaţie, fiind de altfel imposibil să facă acest lucru, având în vedere faptul că schimbarea destinaţiei poate avea loc doar ulterior finalizării lucrării şi efectuării recepţiei, respectiv după înscrierea în CF a noii construcţii. Instanţa nu poate primi un astfel de argument, pentru motivele care urmează:  în primul rând, pârâta a schimbat, în fapt, destinaţia apartamentelor închiriate, prin închirierea unui număr de 3 apartamente unei societăţi comerciale, care îşi desfăşoară activitatea în acele spaţii şi în acest moment;  mai mult, această schimbare în fapt a destinaţiei, a avut loc pe fondul începerii utilizării imobilului înainte de recepţia acestuia, contrar prevederilor legale. Cu privire la importanţa efectuării recepţiei, instanţa arată Hotararea 273 din 14 iunie 1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora.

Efectuarea recepţiei lucrărilor are o importanţă majoră, fiind actul prin care se constată conformitatea construcţiei, având rolul de a certifica respectarea condiţiilor imperative impuse în sarcina executantului lucrării, în vederea protejării nu doar a interesului privat al investitorului, ci mai ales a protejării interesului general. Astfel, Regulamentul general de urbanism prevede reguli cu privire la păstrarea integrităţii mediului, protejarea patrimoniului naţional şi construit, reguli privind modul de ocupare a terenului, etc. Încălcările acestor reguli, deşi sunt constatate, în majoritatea cazurilor, doar la momentul efectuării recepţiei lucrărilor, nu înseamnă că ele nu există şi că nu aduc atingere valorilor sociale mai sus menţionate.

Apoi, imposibilitatea schimbării destinaţiei, conform legii, până la momentul efectuării recepţiei şi înscrierii în CF nu face altceva decât să întărească susţinerea de mai sus, potrivit căreia, întâi se finalizează o lucrare, se recepţionează şi se dă în folosinţă. Ulterior, dacă situaţia de fapt o impune, proprietarul poate solicita,  în anumite condiţii, modificarea destinaţiei imobilului.  O altfel de interpretare ar goli de conţinut şi ar lipsi de aplicabilitate practică dispoziţiile Regulamentului indicat, recepţia fiind o condiţie prealabilă dării spre folosinţă a imobilului.

În alte state membre ale UE există prevederi exprese care interzic folosirea imobilului înainte de recepţia sa (Franţa). Cu toate că în legislaţia naţională nu există o astfel de prevedere expresă, aşa cum reiese din interpretarea per a contrario a textele legale indicate, doar după recepţie bunul poate fi dat în folosinţă.

În speţă, instanţa constată că darea imobilului în folosinţă înainte de recepţia acestuia precum şi schimbare în fapt a destinaţiei imobilului, prin  încălcarea Autorizaţiei de construire, care prevede că în respectiva clădire urmează să se afle locuinţe, nu birouri, constituie o faptă ilicită.

Cu privire la prejudiciul suferit de către reclamanţi, instanţa reţine că acesta există şi este în special un prejudiciu nepatrimonial, constând în suferinţe psihice –  îngrijorare, indignare – ,  generate de comportamentul abuziv al pârâtei de a  ignora o normă stabilită imperativ în sarcina sa, aceea de a respecta autorizaţia de construire astfel cum aceasta a fost eliberată, respectiv de a avea acordul vecinilor în situaţia în care alege să schimbe destinaţia unei clădiri.  Mai mult, acest prejudiciu moral este determinat şi de îngrijorarea manifestată de către reclamanţi în sensul că , in situaţia în care nu se va lua o măsură contra faptei ilicite a pârâtei, există pericolul ca în scurt timp Dealul Cetățuii să fie plin de firme în detrimentul a ceea ce reprezintă în prezent: o zonă istorică, rezidenţială, de promenadă, o zonă liniştită în care au ales să îşi crească copii.

Instanţa apreciază că în cauză, conform susţinerilor reclamanţilor s-a produs acestora şi un prejudiciu de confort. Astfel, trebuie menţionat faptul că în două dintre cele trei apartamente din clădirea pârâtei, îşi desfăşoară activitatea în jur de 20 de persoane. Dacă respectivele apartamente ar fi fost folosite ca şi locuinţe, este evident faptul că într-un singur apartament nu ar fi locuit 10 persoane. Mai mult decât atât, din probatoriul administrat rezultă că majoritatea persoanelor care lucrează acolo se deplasează la birou cu autoturismul, ceea ce implică o aglomerare a căilor de acces şi a zonei. În ceea ce priveşte zgomotul cauzat de aparatele de curăţenie, instanţa constată că acest argument este irelevant, din moment de pârâta a probat faptul că aparatele folosite nu produc un nivel de zgomot care să-l depăşească pe cel creat de aparatele folosite în casă.  Cu toate acestea, instanţa constată că celor 20 de persoane care lucrează în apartamentele respective li se adaugă şi cele două care prestează servicii de curăţenie.  Raportat la argumentele privind pauzele de ţigară şi zgomotul produs de discuţiile aprinse ale angajaţilor, instanţa reţine că atât fumatul, cât şi grupurile care discută sunt aspecte susceptibile să producă un disconfort reclamanţilor.  Faptul că pe terase există locuri amenajate pentru a arunca mucurile de ţigară nu semnifică faptul că angajaţii nu aruncă mucurile peste gard. De asemenea, chiar dacă angajaţii au dreptul la 4 pauze de ţigară a câte 10 minute fiecare şi o pauză de masă de 30, din depoziţia martorului M.A. reiese că angajaţii pot ieşi oricând pentru a fuma. Or, în cazul în care s-ar fi respectat destinaţia de locuinţe, nu existau aceste pauze, iar locuitorii nu ar fi ieşit în grupuri mari, pentru a discuta şi a fuma.

În speţă, instanţa constată că reclamanţii au făcut dovada faptului că pârâta a prevăzut rezultatul faptei sale şi l-a urmărit. Astfel, vinovăţia pârâtei rezultă din însuşi faptul încheierii contractului de închiriere cu o societate care urma să deschidă birouri în apartamentele cu destinaţia de locuinţe.

Apărarea pârâtei, potrivit căreia în zonă, contrar susţinerilor reclamanţilor, există multe restaurante şi spaţii comerciale, sau că s-ar fi dat autorizaţii de construcţie pentru spaţii comerciale, nu poate fi primită. Chiar dacă este aşa, acest aspect nu justifică modificarea unor spaţii având destinaţie de locuinţă, cu nerespectarea prevederilor legale. (…) Mai susţine pârâta că nu doreşte să modifice autorizaţia de construire, deoarece nu a modificat nimic în structura imobilului, apartamentele s-au construit conform autorizaţiei, doar a închiriat 3 apartamente societăţii de software, iar celelalte apartamente care se vor construi vor fi vândute ca şi locuinţe unor persoane fizice/juridice. Rezultă din această susţinere că raţionamentul pârâtei este unul profund greşit, considerând că atâta vreme cât a respectat parametrii tehnici din autorizaţia de construire, nu are nicio importanţă juridică respectarea şi parametrilor funcţionali.

În concluzie, instanţa constată că în prezenta cauză sunt îndeplinite condiţiile necesare pentru antrenarea mecanismului răspunderii civile delictuale, motiv pentru care va obliga pârâta la încetarea faptului ilicit constând în schimbarea abuzivă, în fapt, a destinaţiei de locuinţe a imobilului pe care îl construieşte.

Admite acţiunea civilă formulată de reclamanţii Asociația de Proprietari str. Cetății nr. 37  în contradictoriu cu pârâta SC Tomsa Import-Export SRL. Obligă pârâta la încetarea de îndată a  faptei ilicite constând în schimbarea în fapt, în mod nelegal, a destinaţiei de locuinţe a construcţiei pe care o edifică, contrar autorizaţiei de construire emisă de către Municipiul Cluj-Napoca în favoarea pârâtei”.

Sentința poate fi atacată cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare.

Comments

comentarii