Acasă » SPECIALIȘTI » Probleme imobiliare: Repunerea în situația anterioară dispusă în penal. Măsuri asiguratorii vs. ipotecă

Probleme imobiliare: Repunerea în situația anterioară dispusă în penal. Măsuri asiguratorii vs. ipotecă

Fostul judecător președinte al Curții de Apel Cluj, actual avocat și cercetător științific, Gheorghe Buta, a vorbit la Conferința de Drept Comercial despre două aspecte în care penalul intervine peste chestiuni de civil.

Gheorghe Buta
Gheorghe Buta

”Penalul, o amenințare la adresa creditului și a circuitului civil?”, a fost titlul prezentării fostului judecător de la Înalta Curte de Casație și Justiție, Gheorghe Buta, acum cercetător științific gradul I la Institutul de Cercetări Juridice „Acad. Andrei Rădulescu” al Academiei Române.

Buta a vorbit mai întâi de situația în care instanța dispune repunerea în situația anterioară a unui teren pe care s-a construit un bloc de locuințe, din cauza unei probleme penale a celui care a vândut terenul.

”Instanțele de judecată, mai recent, pronunță hotărâri prin care anulează actele de dobândire a unor bunuri, în principal bunuri imobile, dobândite cu bună credință, cu titlu oneros, nesocotind dreptul de proprietate privată al acestui terț dobânditor”, a spus cercetătorul.

Acesta a dat un exemplu: ”Un investitor cumpără un teren pentru a realiza un supermarket sau un bloc de locuințe. Apoi locuințele sunt vândute unor persoane fizice, se pronunță o hotărâre penală prin care judecătorul penal, probabil limitat de specializarea sa, dispune repunerea în situația anterioară, anulează toate actele de dobândire, lăsând în aer respectivul investitor, care înainte de a face această investiție, împreună cu notarul, a făcut verificările necesare, a verificat la cartea funciară și a ajuns la concluzia că nu există nicio problemă cu respectivul teren. E o situație gravă pentru acel investitor. Poată că la un moment dat va găsi niște soluții, care și ele vor costa, dar cu siguranță va opri dezvoltarea altor investiții. Și foarte mulți alții vor evita să încerce o asemenea experiență.

Ce ar putea să facă un investitor pentru a evita o asemenea situație? Să caute un teren sau imobil și va verifica ca bunul respectiv să fie dobândit cu mulți ani în urmă în așa fel încât să fi trecut perioada de prescripție a oricărei infracțiuni în urma căreia s-ar putea pronunța o condamnare care eventual să atragă repunerea în situația anterioară. Foarte ”încurajator” pentru investitori.”

”Practica este neunitară, dar majoritatea instanțelor merg în această direcție, e adevărat și sub presiunea parchetului care, datorită atmosferei deloc sănătoase unei justiții corecte, exercită o serie de presiuni pentru a-și impune ideile și soluțiile.

Pentru că domnul decan este aici (decanul Florin Streteanu – n.red.), îmi arătam nemuțumirea și spuneam de penal. Am avut impresia, ca și alți colegi de-ai mei, că textele sunt clare. Practica neunitară dovedește că nu sunt suficient de clare sau poate insuficient de bine studiate și aplicate. Legat de acest aspect, am invocat o mulțime de argumente prin care susținem ideea că instanța nu poate pronunța și nu poate dispune repunerea în situația anterioară când bunul a fost dobândit cu titlu oneros, de bună credință, de o persoană pentru că, de fapt, repunerea în situația anterioară  vizează rezolvarea laturii civile în procesul penal.”

De fapt, și textul articolului 256 din Codul de procedură penală spune că ”Instanţa de judecată, în cursul judecăţii, poate lua măsuri de restabilire a situaţiei anterioare săvârşirii infracţiunii, când schimbarea acelei situaţii a rezultat din comiterea infracţiunii, iar restabilirea este posibilă.” Verificarea posibilității de restituire se face potrivit legii civile. În caz contrar se încalcă principiul egalității.  O încălcare flagrantă a dreptului de proprietate.”, a arătat Gheorghe Buta.

În partea a doua, a vorbit despre concursul dintre ipotecă și măsurile asiguratorii în procesul penal.

”Din perspectiva noastră ne interesează dacă măsurile asiguratorii asupra unor bunuri, asupra cărora a fost instituită anterior ipotecă, pot să împiedice să blocheze punerea în executare a ipotecii, dacă pot chiar să atragă nulitatea actelor de executare. Înalta Curte, fără Casație, căci în ultima vreme își merită denumirea de Justiție penală – din păcate, e principala formă în care se manifestă – a ratat șansa de a rezolva o problemă reală din jurisprudență. Fiind sesizată de Tribunalul Sibiu cu dezlegarea unei probleme de drept, s-a refugiat în soluția, confortabilă din punct de vedere intelectual și profesional, de a respinge solicitarea ca inadmisibilă. Motivarea nu e redactată și nu spun că nu ar avea argumente pertinente, dar cu siguranță altul este rolul Înaltei Curți care trebuie să sesizeze probleme și dacă nu le sesizează chiar ea să simtă pulsul jurisprudenței și atunci când este sesizată, să se investească și să rezolve aceste probleme. Era o problemă tangentă care aducea rezolvare și problemei de fond. (27 aprilie, decizia 8)

Am rămas cu practica contradictorie. Spre lauda lor, primele instanțe au avut o viziune mai clară, însă instanțele de apel, poate și sub presiunea unor căi de atac foarte virulente din partea parchetului, au abandonat și acceptat soluția parchetului în sensul că măsurile asiguratorii împiedică punerea în executare sau continuarea executării ipotecii.

Implicațiile. O bancă acordă credit de 30 milioane euro și instituie ipotecă. Instanța penală instituie măsuri asiguratorii. Banca era în derularea executării. Executare suspendată. Problema e importantă pentru bancă, dar mai importantă pentru cei care ar fi dorit să obțină un credit de la acea bancă, care vă dați seama cum va reacționa la o asemenea situație. Probabil soluția este, ca în prima situație, de a căuta și de a verifica bunul respectiv să fie dobândit înaintea oricărui termen de prescripție pentru a nu mai se putea institui asemenea măsuri.

Atâta timp cât asupra ipotecii și a dreptului de preferință și de urmărire pe care îl conferă ipoteca există această neliniște și incertitudine, cu siguranță instituțiile de credit vor deveni și mai reticente, cu toate consecințele asupra economiei.

Punctul nostru de vedere e că măsurile asiguratorii nu pot nici suspenda și nici anula actele de executare întreprinse de creditorul ipotecar. Argumentele invocate de parchet și de instanțele care au pronunțat soluții în sensul solicitat de parchet, printre altele, aplicarea principiului penal nu ține în loc civilul, scăpându-se din vedere că acest principiu funcționează în situația în care există două cauze, una penală și una civilă care vizează repararea prejudiciului care se constată în dosarul penal, or în această situație nu suntem decât în prezența unui dosar penal unde se poate pune în discuție și latura civilă. Celălalt nefind civilul care este ținut în loc de penal, ci fiind o procedură de executare silită.

Se invocă octotirea interesului ”general” al Statului în detrimentul celui particular al creditorului în condițiile în care luarea măsurilor asiguratorii servesc întotdeauna un interes particular chiar dacă Statul este partea vătămată și aceste despăgubiri intră în proprietatea privată a Statului. Instanțele creează un drept de preferință în favoarea Statului.”, a spus fostul judecător, actual avocat.

Comments

comentarii

Lasă un răspuns

error: Conținut protejat. Contactați-ne la office@clujust.ro dacă vreți să preluați! Apăsați CTRL+P dacă vreți să printați pagina