Curtea de Apel Cluj a pronunțat prima decizie definitivă care obligă Primăria Cluj-Naoca la expropriere și la plata unei juste despăgubiri proprietarului unui teren afectat de servituțile publice din Planul Urbanistic General (PUG) 2014.

Clujeanul Bogdan Mateaș a pornit actiunea, în mai 2016, impotriva Primariei pe tema articolului 25 din regulamentul aferen PUG, prin care, până la o altă decizie a Curții de Apel Cluj, proprietarii aveau obligaţia de a transfera în proprietate publică suprafaţa de teren proprietatea lor, afectată de servitute, înainte de emiterea Autorizaţiei de construire, iar după decizie consilierii locali au modificat regulamentul cu înlocuirea ”transferului” cu ”rezervarea” terenului.  Într-un articol recent, am detaliat cum încearca Primăria să se eschiveze de la plata terenurilor pentru care cerea transferul.

Mateaș a solicitat instantei de contencios administrativ sa oblige Primaria Cluj la emiterea autorizatiei de construire pentru obiectivul casa unifamialial si sa oblige Primaria la exproprierea cu justa despagubire a suprafetei de 89m2 care a fost afectata de o servitute publica instituita prin PUG 2014.

”In ciuda incercarilor de rezolvare amiabila, m-am lovit de refuzul autoritatilor de a elibera autorizatia de construire fara un prealabil transfer in domeniul public, fara insa a mi se oferi nici o varianta de despagubire. Practic, in audienta la viceprimarul de atunci, secretarul general al Primariei, doamna Aurora Rosca, mi-a comunicat verbal ca trebuie sa donez suprafata de 89 metri pătrțai de teren pentru a putea sa primesc autorizatia. Mi s-a refuzat a se comunica acest fapt si in scris, iar urmatoarele comunicari si plangeri prealabile au ramas fara raspuns.”, ne-a povestit reclamantul.

Soluția pe scurt de la instanța de font, Tribunalul Cluj: ”Admite în parte actiunea formulata de reclamantul Mateas Bogdan Dumitru în contradictoriu cu pârâtii Primarul MUN. CLUJ-NAPOCA, UAT Mun. Cluj-Napoca, prin primar,si pe cale de consecinta,

Constata caracterul nejustificat al refuzului de a emite autorizatia de construire pentru investitia având ca obiect construire locuinta unifamiliala D+P+Er, amplasata în Cluj-Napoca, Str. Antonio Gaudi nr. ….

Obliga pârâtul de rd. 2 la demararea si finalizarea procedurii de transfer/expropriere pentru cauza de utilitate publica în conditiile Legii nr. 255/2010, cu plata pretului/unei juste si prealabile despagubiri, pentru terenul în suprafata totala de 87 mp, cu nr. cad. 309931 si 318266.

Obliga pârâtii la plata în favoarea reclamantei a sumei de 100 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, taxa judiciara de timbru si suma de 4800 lei, cu titlu de onorariu avocatial.”

Primarul a atacat sentința la Curtea de Apel, care în 9 noiembrie a pronunțat decizia definitivă care obligă autoritatile locale la exproprierea si despagubirea proprietarilor de terenuri afectate de servituti publice instituite prin PUG 2014.

Soluția Curții pe scurt: ”Respinge recursul declarat de Primaria mun. Cluj-Napoca si Municipiul Cluj-Napoca împotriva sentintei civile nr. 1705 din 29.03.2017 pronuntata în dosarul nr. 1822/117/2016 al Tribunalului Cluj pe care o mentine în întregime.

Obliga recurentii sa plateasca intimatului MB suma de 4.000 lei, cheltuieli de judecata în recurs. Decizia este definitiva si executorie. Pronuntata în sedinta publica din data de 09.11.2017.”

Reclamantul a fost reprezentat de două avocate tinere, Denisa Ruge si Cristina Fleseriu.

Practic, prin sentinta din litigiul meu s-a deschis calea tuturor celor care sunt conditionati a transfera sau a ”rezerva” terenuri, pentru a solicita exproprierea imediata, cu plata unei juste si prealabile despagubiri.”, a precizat Mateaș pentru Clujust.ro

Pasaje esențiale din sentință:

Instituirea unei astfel de condiţii, care depinde exclusiv de voinţa autorităţii, reprezintă un abuz şi echivalează unui refuz nejustificat de a emite autorizaţia de construire care conduce la o serie de renunţări la dreptul de proprietate privată pentru putea obţine autorizaţiile de construire solicitate.

Conduita pârâtei prin care se prevalează în refuzul său de o cerinţă legală ce impune fie un transfer cu titlu oneros, fie la cererea proprietarului unul cu titlu gratuit, însă cu privire la care rămâne în pasivitate, constituie de fapt în mod voalat o formă de determinare a proprietarului la a renunţa la terenul proprietatea sa în mod gratuit.

Prin urmare, tribunalul apreciază că condiţionarea autorizării construcţiei de transferarea unei suprafeţe de teren în domeniul public reprezintă un refuz nejustificat, concluzie confirmată de conduita pârâtei în sensul lipsei oricărui demers din partea acesteia pentru exproprierea acestei suprafeţe în condiţii legale sau transferul cu titlu oneros.

De asemenea, reţine că jurisprudenţa CEDO – cauza Loizidou c. Turciei, 15318/89 – confirmă că o măsură administrativă care îi îngrădeşte titularului dreptul de proprietate a exerciţiului liber al atributelor de folosinţă şi exploatare reprezintă o privare le proprietate şi o violare a art. 1 Protocolul 1 la CEDO. Servitutea de utilitate publică gratuită reprezintă o restrângere a dreptului de proprietate privată, iar instituirea acesteia poate avea loc doar în condiţiile art. 44 alin. 3 din Constituţia României şi ale art. 1 din Protocolul 1 la CEDO.

SENTINŢA CIVILĂ Nr. 1705/2017 – Tribunalul Cluj

”Din actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt, reclamantul a înregistrat la pârâtă o documentaţie tehnică de autorizare a construirii unui imobil pe terenul situat în Cluj-Napoca, Str. Antonio Gaudi nr. 29, înscris în CF nr. 318265 Cluj-Napoca, nr. cad.318265. Prin Certificatul de Urbanism nr. 2105/20.05.2015 s-a prevăzut ca restricţie existenţa unei servituţi de utilitate publică asupra terenului supus autorizării. Servitutea de utilitate publică este instituită prin PUG şi vizează lărgirea profilului stradal al zonei la 16 m.

Reclamantul a solicitat autorităţii pârâte detalii privind procedura de transfer a proprietăţii şi condiţiile de despăgubire şi a menţionat că a dezmembrat porţiunea de teren afectată de servitutea de utilitate publică, în anticiparea unei vânzări către municipalitate sau a unei exproprieri pentru utilitate publică.

Prin adresa nr. 425177/43/16.11.205 primăria i-a comunicat că în vederea respectării HCL nr. 118/2015, art. 31 alin. 7 trebuie emis un aviz de către Arhitectul Şef, iar situaţia cu privire la servitutea de utilitate publică aflată în zonă se va reglementa.

Prin adresa nr. 425177/43/2015, s-a comunicat reclamantului imposibilitatea de eliberare a AC deoarece în certificatul de urbanism este impusă o servitute de utilitate publică pentru trama stradală profil tip III E – 16 m, având în vedere că profilul străzii este de 12 m, iar pentru asta reclamantul trebuie să transfere dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe din terenul proprietate privată în favoarea Mun. Cluj-Napoca.

Faţă de refuzul emiterii autorizaţiei de construire, reclamantul a înregistrat prezenta acţiune şi a apreciat că în speţă, refuzul autorităţii pârâte de a aproba documentaţia tehnică de autorizare depusă de reclamant şi de a emite autorizaţia de construire reprezintă un refuz nejustificat, conform dispoziţiilor art. 2 alin. 2 din Legea nr. 554/2004 şi că instituirea unei servituţi de utilitate publică reprezintă o restrângere a dreptului de proprietate privată, care trebuie să urmeze prevederile constituţionale şi legale privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Pârâţii s-au apărat susţinând că refuzul autorităţii publice locale de emitere a autorizaţiei de construire are la baza interdicţia de construire fără respectarea servituţii de utilitate publică pentru trama stradală în baza art. 25 alin. 4 RLU.

În drept, în ce priveşte refuzul nejustificat de a soluţiona o cerere presupune, în accepţiunea art. 2 lit. i) exprimarea explicită, cu exces de putere, a voinţei de a nu rezolva cererea.

Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ în art. 1 prevede că orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său ori într-un interes legitim, de către o autoritate publică, printr-un act administrativ sau prin nesoluţionarea în termenul legal a unei cereri, se poate adresa instanţei de contencios administrativ competente, pentru anularea actului, recunoaşterea dreptului pretins sau a interesului legitim şi repararea pagubei ce i-a fost cauzată.

Persoana vătămată este orice persoană fizică, titulara a unor drepturi subiective sau interese legitime private vătămate prin acte administrative. Autoritatea publica este orice organ de stat sau al unităţilor administrativ-teritoriale care acţionează, în regim de putere publică, pentru satisfacerea unui interes public.

Potrivit art. 8 din Legea nr. 554/2004 se poate adresa instanţei de contencios administrativ şi cel care se consideră vătămat într-un drept sau interes legitim al său prin nesoluţionarea în termen sau prin refuzul nejustificat de soluţionare a unei cereri, precum şi prin refuzul de efectuare a unei anumite operaţiuni administrative necesare pentru exercitarea sau protejarea dreptului sau interesului legitim. Excesul de putere reprezintă exercitarea dreptului de apreciere al autorităţilor publice prin încălcarea limitelor competentei prevăzute de lege sau prin încălcarea drepturilor şi libertăţilor cetăţenilor – art.2 lit. n din L.554/2004.

În consecinţă, un răspuns nefavorabil sau care nu corespunde aşteptărilor petiţionarului nu poate fi calificat drept răspuns nejustificat de rezolvare a cererii, în orice condiţii, ci numai dacă din probele cauzei rezultă că puterea discreţionară a autorităţii publice a fost exercitată abuziv sau disproporţionat contrar scopului legii.

În cauză, instanţa apreciază că refuzul pârâtei de a emite autorizaţia de construire este unul nejustificat, pentru următoarele considerente:
Transferul terenurilor grevate de servitute publică în domeniul public se poate realiza fie înainte de emiterea AC, conform art. 25 alin. 4 RLU aferent PUG 2014, fie în momentul în care autoritatea publică demarează investiţia declanşând procedura de expropriere.
Art. 25 alin. 4 partea a II-a RLU prevede că suprafeţele de teren grevate prin documentaţiile urbanistice aprobate de o servitute de utilitate publică vor fi transferate în proprietate publică înainte de emiterea AC.

Astfel cum a arătat prin răspunsul la interogatoriu pârâta, transferul poate fi realizat în 2 modalităţi: achiziţionarea sau exproprierea terenului de către autoritatea publică suprafaţa de referinţă pentru calculul POT/ CUT va fi cea efectiv rămasă în proprietate privată, sau trecerea terenului cu titlu gratuit la cererea proprietarului.

Prin refuzul soluţionării cererii se condiţionează practic autorizarea de construire de transferarea unei suprafeţe de teren spre a fi afectată unei servituţi de utilitate publică.

În speţă, reclamantul a procedat atât la dezmembrarea terenului, precum şi la obţinerea avizului Arhitectului Şef, Avizul Arhitectului Şef nr. 25292/43/02.02.2016 care confirmă că parcela dezmembrată cu nr. cadastral 318266 corespunde cu prevederile PUG, asigurându-se profilul tip I11E= 16 m.

Deşi s-au solicitat lămuriri cu privire la procedura legală de transfer a terenului şi modalitatea de acordare a contraprestaţiei, reclamantul nu a primit nici un răspuns din partea pârâtului, doar că la nivel procedural, în RLU al municipiului Cluj-Napoca se stipulează expres că în cazul în care parcela este parţial grevată de o servitute de utilitate publică (servitute de realiniere etc.), porţiunea de teren implicată va fi achiziţionată/ expropriată înainte de emiterea autorizaţiei de construire, iar potrivit art. 25 din Regulamentul Local de Urbanism, trebuia să transfere dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe din terenul proprietate privată în favoarea Mun. Cluj-Napoca.

Cu toate acestea, până în prezent autoritatea pârâtă nu a demarat procedura de declarare a utilităţii publice şi de expropriere în baza Legii nr. 255/2010 şi nici nu a făcut o ofertă de cumpărare directă a suprafeţei afectate de utilitatea publică.

Tribunalul apreciază, în consens cu reclamantul, că nu se poate considera că prin aprobarea PUG Municipiul Cluj-Napoca a declarat utilitatea publică a proiectului de lăţire a Str. Antonio Gaudi.

Din contră, PUG creează premisa de design, iar autoritatea publică locală are obligaţia legală de a demara şi finaliza procedura instituită de Legea nr. 255/2010 în sensul declarării utilităţii publice cu consecinţa transferului/exproprierii terenului litigios şi al despăgubirii reclamantului.
Chiar dacă autorităţile pârâte nu au declarat utilitatea publică a proiectului de lăţire a străzii, prevederile PUG sunt cerinţe de legalitate, iar nu de oportunitate.

Tribunalul consideră condiţia impusă reclamantului de către autoritate ca fiind o condiţie pur potestativă în favoarea autorităţii care are obligaţia de a emite autorizaţia de construire şi se obligă expres a reglementa situaţia, iar caracterul pur potestativ este relevat de calitatea exclusivă de expropriator, atribuit municipiului prin art. 2 alin. 2 din Legea nr. 255/2010 pentru lucrările de interes local.

Instituirea unei astfel de condiţii, care depinde exclusiv de voinţa autorităţii, reprezintă un abuz şi echivalează unui refuz nejustificat de a emite autorizaţia de construire care conduce la o serie de renunţări la dreptul de proprietate privată pentru putea obţine autorizaţiile de construire solicitate.

De asemenea, situaţia de incertitudine antrenată de acţiunea ori inacţiunea autorităţilor publice nu cunoaşte o limită în timp, dreptul de a construi pe terenul in cauza este incert pe o perioadă neprecizată de timp din pricina autorităţii administraţiei publice locale, care nu a luat o decizie până în prezent si nici nu au indicat o posibilă soluţie pentru stabilirea modului de transfer a terenurilor afectate de utilităţi publice, ceea ce ar putea însemna chiar o golire de conţinut a dreptului de proprietate. Răspunsul „se va reglementa” al autorităţii pârâte apare a fi mult prea vag şi de neacceptat raportat la obligaţia instituită de lege şi dreptul de proprietate susceptibil a fi afectat, lipsa menţionării unui termen legal şi a unei sancţiuni pentru eventuala depăşire neputând justifica refuzul pârâtei în demararea procedurii.

Aşadar faţă de cele arătate reţinând că în cauză refuzul este unul nejustificat, în baza art.312 C.pr.civ. coroborat cu art.20 din Legea nr.554/2004 va admite cererea reclamantului, însă doar în parte, şi reţinând că cerinţa din PUG privind lăţirea tramei stradale este un element de legalitate, o cerinţă care trebuie a fi respectată, va obliga pârâtul de rd. 2 la demararea şi finalizarea procedurii de transfer / exproprierea pentru cauză de utilitate publică cu plata unui preş sau a unei juste şi prealabile despăgubiri pentru terenul în suprafaţă de 87 mp cu nr. cad. 309931 şi 318266.
Conduita pârâtei prin care se prevalează în refuzul său de o cerinţă legală ce impune fie un transfer cu titlu oneros, fie la cererea proprietarului unul cu titlu gratuit, însă cu privire la care rămâne în pasivitate, constituie de fapt în mod voalat o formă de determinare a proprietarului la a renunţa la terenul proprietatea sa în mod gratuit.

Prin urmare, tribunalul apreciază că condiţionarea autorizării construcţiei de transferarea unei suprafeţe de teren în domeniul public reprezintă un refuz nejustificat, concluzie confirmată de conduita pârâtei în sensul lipsei oricărui demers din partea acesteia pentru exproprierea acestei suprafeţe în condiţii legale sau transferul cu titlu oneros.

De asemenea, reţine că jurisprudenţa CEDO – cauza Loizidou c. Turciei, 15318/89 – confirmă că o măsură administrativă care îi îngrădeşte titularului dreptul de proprietate a exerciţiului liber al atributelor de folosinţă şi exploatare reprezintă o privare le proprietate şi o violare a art. 1 Protocolul 1 la CEDO. Servitutea de utilitate publică gratuită reprezintă o restrângere a dreptului de proprietate privată, iar instituirea acesteia poate avea loc doar în condiţiile art. 44 alin. 3 din Constituţia României şi ale art. 1 din Protocolul 1 la CEDO.

De altfel, în justificarea unui interes public, autorităţile au dreptul de a limita exerciţiul dreptului de proprietate privată, însă corelativ au obligaţia de a realiza un echilibru între cele două interese, cu obligaţia pentru autoritate de a depune diligenţele necesare astfel că leziunea intereselor particularului să fie minime, iar nu de a adopta o conduită care să oblige particularul la a ceda cu titlu gratuit parte din proprietatea sa privată.”

Comments

comentarii