Acasă » JURISPRUDENȚĂ » Motivarea deciziei irevocabile de demolare a blocului cu patru etaje dintre case din Baciu

Motivarea deciziei irevocabile de demolare a blocului cu patru etaje dintre case din Baciu

Judecătorii Curții de Apel Cluj au motivat decizia definitivă și irevocabilă de demolare a unui bloc cu patru etaje ridicat între case în localitatea Baciu.

Decizia pronunțată la sfârșitul lunii martie, prin care s-a dat dreptate unui vecin de la casă, au fost anulate autorizațiile de construire și s-a dispus desființarea blocului, a fost motivată de judecătorii Radu-Rareş Duşa, Liviu Ungur și Anca-Mihaela Ion. Vă prezentăm mai jos, în exclusivitate și integralitate, motivarea deciziei care cu siguranță va fi folosită în practica judiciară în domeniul urbanistic.

DECIZIE CIVILĂ Nr. 2074/2018 – CA Cluj

Recurentul Gall Ioan Vinczezo, a declarat recurs împotriva sentinţei civile nr. 6118 din 03.11.2017 pronunţată în dosarul nr. 7539/117/2012* al Tribunalului Cluj, solicitând modificarea în totalitate a sentinţei, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată şi obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Recurentul critică sentinţa arătând că în ce priveşte efectele sentinţei civile 1395/2016 a Tribunalului Cluj privesc doar emiterea pe viitor a unor acte administrative având în vedere art. 23 din Legea 554/2004 nefiind posibil a se stabili că planul urbanistic general este modificat pentru trecut.
Referitor la menţiunile din certificatele de urbanism în mod netemeinic şi nelegal instanţa a reţinut că sunt respectaţi indici urbanistici deoarece trebuie avute în vedere menţiunile din aceste certificate iar excepţiile de la calculul POT şi CUT nu pot privi decât suprafaţa imobilului deţinută de pârâţii Iepure. Aceşti indici urbanistici trebuie verificaţi prin raportare la autorizaţiile de construire şi documentaţiile care au stat la baza acestora arătând că volumul III făcea trimitere la zona menţionată la volum II din planul urbanistic general şi nu invers. Potrivit acestui act normativ clădirile de 5 niveluri ce pot fi autorizate pot fi doar clădiri administrative care trebuie să fie poziţionate la o distanţă de 6 m faţă de limita de proprietate. Se arată încălcarea distanţelor prev. de C. civ., lipsa acordului vecinilor, iar din perspectiva petitului de desfiinţare a construcţiei aceasta datorită volumetriei conduce la imposibilitatea pentru reclamant de a edifica o nouă clădire şi încalcă dreptul la viaţă personală al acestuia.

UAT Comuna Baciu a depus întâmpinare, solicitând respingerea recursului cu obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată arătând că sentinţa 1395/2016 a Tribunalului Cluj produce efecte juridice şi în ceea ce priveşte autorizaţiile de construire contestate. Astfel s-a stabilit că indicatorii urbanistici aplicabil zonei sunt POT maxim de 50 % şi CUT maxim de 1,5 pentru locuinţe cu mai multe nivele. Pe de altă parte sunt aplicabile excepţiile în ceea ce priveşte modul de calcul al indicilor POT şi CUT prev. de Anexa 2 de la Legea 350/2001 aşa încât susţinerile recurentului privind calculul la suprafaţa de 261 m2 sunt nefondate. Referitor la regimul de înălţime aceste este 5 de nivele distanţa prev. de art. 612 C.civ., este respectată, acordul vecinilor nu este obligatoriu, iar reclamantul nu justifică vătămarea produsă şi încălcarea unui drept subiectiv pentru a cere desfiinţarea construcţiei edificate.

Intimatul Iepure Ioan a depus întâmpinare, solicitând respingerea recursului promovat în cauză arătând că sentinţa 1395/2016 a Tribunalului Cluj produce efecte juridice în cazul de faţă raportat la Decizia ICCJ 10/2015, că trebuie luaţi în calcul coeficienţii menţionaţi conform acestei hotărâri, că se aplică excepţiile de la regulile de calcul a indicilor POT şi CUT nefiind condiţionată regula de faptul că dezmembrarea terenului este făcută personal de cel care construieşte, că nu este încălcat regimul de înălţime permis pentru UTR L 6, că sunt respectate distanţele faţă de limita de proprietate prev. de art. 612 C.civ., că acordul vecinilor nu este obligatoriu şi că nu este justificat capătul de cerere privind desfiinţarea lucrărilor executate.

Asupra recursului declarat, Curtea de Apel va reţine următoarele:

În ceea ce priveşte critica privind efectele sentinţei civile 1395/2016 a Tribunalului Cluj pronunţată în dosarul nr. 3713/117/2015 referitor la planul urbanistic general şi calculul indicilor urbanişti POT şi CUT Curtea va reţine că potrivit art. 23 din Legea 554/2004 hotărârile judecătoreşti definitive şi irevocabile prin care s-a anulat în tot sau în parte un act administrativ cu caracter normativ sunt general obligatorii şi au putere numai pentru viitor.

ÎCCJ completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a pronunţat decizia 10/11.05.2015 publicată în MOF 458/25.06.2015 obligatorie potrivit art. 521 alin. 3 din NCPC arătând că dispoziţiile art. 23 din Legea 554/2004 se interpretează în sensul că hotărârea judecătorească irevocabilă sau definitivă prin care s-a anulat în tot sau în parte un act administrativ cu caracter normativ produce efecte şi în privinţa actelor administrative individuale emise în temeiul acesteia care la data publicării hotărârii de anulare sunt contestate în cauze aflate în curs de soluţionare pe rolul instanţelor judecătoreşti.

Având în vedere îndeplinirea acestor condiţii în cazul de faţă, Curtea va aprecia că ,efectele sentinţei civile 1395/2016 în privinţa anulării parţiale HCL Baciu 11/2004 privind aprobarea PUG Baciu trebuie avute în vedere în prezentul dosar în privinţa anulării parţiale referitoare la UTR L 1 – L 9, L 11, L12, L 13, L14 şi L16 conţinute în vol. III. Prin urmare indicatorii urbanistici ce vor fi avuţi în vedere sunt cuprinşi în vol. II Regulamentul panului urbanistic general – POT maxim de 50% şi CUT maxim cu mai multe niveluri de locuinţe cu 1,5%.

O altă critică pe care însă Curtea o apreciază ca fiind fondată este cea referitor la interpretarea normelor din Anexa 2 a Legii 350/2001 pe care instanţa de fond a considerat în mod eronat că trebuie aplicată în sensul celei de-a doua excepţii de calcul al indicatorilor urbanistici POT şi CUT în sensul că trebuie luat în calcul terenul iniţial anterior dezmembrării survenite făcute de vânzătorii imobilului către pârâtul Iepure Ioan.
Curtea va observa că în actele atacate şi cele care au stat la baza acestora nu a fost arătată valoarea indicilor POT şi CUT, nu s-a invocat la momentul depunerii cererii de autorizare excepţia de la calculul acestor indici şi să se depună planşele construcţiei aparţinând familiei Şoitu proprietarii iniţiali a întregului teren iar interpretarea acestor excepţii a fost făcută în mod eronat de către prima instanţă.

Aceasta deoarece Anexa 2 a Legii 350/2001 defineşte coeficientul de utilizare al terenului ca raportul dintre suprafaţa construită desfăşurată şi suprafaţa parcelelor iar procentul de ocupare a terenului ca raportul dintre suprafaţa construită amprenta la sol a clădirii şi suprafaţa parcelei. Excepţiile de calcul al indicatorilor urbanistici POT şi CUT vin să întărească aceste definiţii şi nu să constituie o derogare de la regulă aşa cum invocă in mod eronat intimaţii. Astfel, excepţiile urmăresc ca şi în ipoteza în care să edifică o nouă construcţie pe acelaşi teren să se ia în calcul şi suprafaţa planşeelor construcţiei vechi la calculul indicatorilor urbanişti sau dacă se intenţionează dezmembrarea imobilului în scopul de a forma un nou imobil care să aibă o suprafaţă mai mare şi se lasă vechea construcţie pe o suprafaţă mai mică de teren pentru edificarea unei noii construcţii să fie luate în calcul întreaga suprafaţă dar şi planşeele vechii construcţii rămasă pe terenul dezmembrat. Chiar dacă prevederile legale la prima vedere privesc imobilul şi nu persoana, scopul legii este de a aplica regula chiar şi în ipoteza unor subterfugii juridice deoarece excepţia se referă la aplicarea regulii iniţiale chiar dacă se urmăreşte artificial schimbarea datelor pentru a fi utilizaţi alţi indici urbanistici.

Este evident că imobilul atât cel iniţial cât şi cel dezmembrat trebuie să aparţină aceluiaşi proprietar pentru că într-o altă ipoteză se creează un imobil distinct al cărui proprietar nu se poate folosi de suprafaţa imobilului învecinat şi nici de planşele construcţiei care nu îi aparţine în sensul de a conduce la consecinţe juridice pentru acel imobil întrucât prin aceasta ar conduce la fraudarea legii şi la stabilirea unor derogări pe care legea nu le permite. În cazul de faţă pârâtul Iepure Ioan a fost autorizat să construiască pe un teren de 261 m2 ca şi cum suprafaţa imobilului ar fi de 732 m, fară să invoce acest lucru  şi fără să depună planşeele construcţiei proprietatea lui Şoitu Ionel şi Şoitu Aurora situată în Comuna Baciu la nr. 473.

Referitor la celelalte aspecte de nelegalitate Curtea va reţine în privinţa autorizaţiei de construire 20/2010 că prevederile art. 7 din Legea 50/1991, Anexa 1 şi a Ordinului 839/2009 impuneau întocmirea planului de situaţie în conformitate cu aceste dispoziţii constatându-se că lipsesc totalitatea elementelor topografice determinante pentru suprafaţă, lungime, laturi, unghiuri, repere, cote de construcţii, sistematizarea pe verticală a terenului şi modul de scurgere a apelor fluviale, nu sunt înscrise valorile POT şi CUT în documentaţia tehnică, nu sunt respectate distanţele faţă de limita de proprietate a reclamantului întrucât distanţa de la casa scării până la limita de proprietate este de 0,65 m, există ferestre la casa scării îndreptate înspre imobilul vecin fără să fie menţiuni cu privire la opacitatea acestor ferestre în documentaţia tehnică. De asemenea, nu au fost respectate retragerile impuse de certificatul de urbanism din 15.07.2008 respectiv de a fi retrasă casa cu minim 6 m faţă de axul drumului. Acest fapt este relevat atât de Inspectoratul de Stat în Construcţii cât şi de raportul de expertiză efectuat în cauză.

Raportat şi la suprafaţa pe care este edificată construcţia chiar dacă se ia în calcul POT 50%, CUT 1,5% aceşti coeficienţi sunt cu mult depăşiţi.

Referitor la obligativitatea pârâtului de a obţine acordul vecinilor pentru edificarea construcţiei conform Ordinului 839/2009 faţă de funcţia clădire casă de locuit, acest acord nu era necesar însă, era necesar pentru încălcarea distanţelor minime impuse de Codul civil cu privire la distanţa plantaţiilor şi servitutea negativă de vedere.

În privinţa autorizaţiei de construire 78/2011 pentru locuinţă şi anexe aceasta prevede autorizarea unui imobil de D1+D2+P+E+M însă aşa cum reiese din actele dosarului planul de situaţie nu cuprinde elementele prevăzute de Anexa 1 a Legii 50/1991, iar toate celelalte aspecte menţionate ca nelegalităţi ale autorizaţiei de construire 20/2010 sunt valabile şi în privinţa autorizaţia de construire 78/2011. Astfel, încălcarea POT şi CUT lipsa menţiunii în documentaţia tehnică a acestor coeficienţi, încălcarea distanţei plantaţiilor şi a servituţii negative de vedere fiind prevăzute ferestre cu vedere directă către reclamant la o distanţă de 0,65 m la care se adaugă şi încălcarea normelor privind nr. de niveluri admise de Regulamentul local de urbanism.

În privinţa înălţimii, intimaţii au susţinut că toate celelalte dispoziţii cu excepţia indicilor urbanişti POT şi CUT ce reglementează UTR L6 au rămas în vigoare deci şi dispoziţia care stabileşte regimul de înălţime fiind posibil edificarea construcţiilor cu 5 niveluri. Este real că în aceasta unitate teritorială de referinţă pot fi edificate construcţii cu 5 nivele însă, condiţiile generale menţionate în Regulamentul planului urbanistic general al Comunei Baciu stabilesc că în zona centrală se vor autoriza construcţii de locuinţe cu înălţimea maximă de 3 nivele la care se poate adăuga demisol sau mansardă, dar este de subliniat că, ori demisol ori mansardă pentru a nu fi mai mult de 4 nivele întrucât doar pentru construcţii cu altă destinaţie decât locuinţe înălţimea acestora poate să ajungă la 5 nivele. Ca atare, critica din recurs privind depăşirea numărului de nivele aprobat prin planul urbanistic general este fondată.

În privinţa justificării desfiinţării construcţiei, Curtea va reţine dispoziţiile art. 12 din Legea 50/1991 care arată că autorizaţiile de construire emise cu încălcarea legii pot fi anulate, iar construcţiile edificate în baza acestor autorizaţii de construire pot fi desfiinţate dacă nu mai este posibilă intrarea în legalitate. Aşa cum s-a arătat mai sus intrarea în legalitate nu mai este posibilă pentru că rezultă o depăşire a coeficienţilor urbanistici, o nerespectare a condiţiilor impuse de Regulamentul local de urbanism în privinţa retragerilor, a distanţelor faţă de limitele laterale, a înălţimii construcţiei care prin aspectul său general nu are înfăţişarea unei locuinţe familiale ci a unui bloc de locuinţe care vine în contrast cu imobilele din zonă depreciind aspectul general al zonei şi încălcând regulile privitoare la înălţimea construcţiilor prevăzut în art. 31 din HG 525/1996 privind Regulamentul general de urbanism.

În ceea ce priveşte vătămarea produsă reclamantului recurent este evident că prin edificarea unor construcţii cu mai mult de 2 etaje decât construcţiile din zonă prin încălcarea distanţelor prescrise de lege clădirea în sine conduce la un prejudiciu posibil a fi reparat doar prin desfiinţarea acesteia.

În consecinţă Curtea în conformitate cu prev. art. 312 C.pr.civ., raportat la 304 pct. 9 şi 3041 C.pr.civ., va admite recursul, va modifica sentinţa recurată în totalitate în senul că va admite acţiunea reclamantului GALL IOAN VINCZEZO în contradictoriu cu pârâţii PRIMARUL COMUNEI BACIU şi IEPURE IOAN, şi va dispune anularea autorizaţiei de construire nr. 20 din 16.04.2010 şi 70/06.12.2011 emise de PRIMARUL COMUNEI BACIU şi desfiinţarea lucrărilor de construire efectuate în baza autorizaţiilor de construire.

Comments

comentarii

Lasă un răspuns

error: Conținut protejat. Contactați-ne la office@clujust.ro dacă vreți să preluați! Apăsați CTRL+P dacă vreți să printați pagina