Nu vreau sa fac pe analistul imobiliar, dar am o perspectiva data de activitatea pe care o desfasor, aceea de notar, si din aceasta perspectiva vreau sa va impartasesc unele ganduri.

Pe langa impreviziunea generata de criza imobiliara din 2008, pentru care nota de plata inca nu s-a incheiat nici azi in toata lumea inclusiv la noi, rapiditatea cu care se schimba persectivele achizitiei unei locuinte din cauza informatiilor contradictorii va bloca pe buna dreptate intreg circuitul tranzactiilor imobiliare mult timp de aici incolo.

Pe de o parte dezvoltatorii imobiliari si siturile de profil anunta cresteri considerabile ale preturilor apartamentelor datorita cererii care intrece deja cu mult oferta de imobile in virtutea careia numai la Cluj s-au eliberat in acest an 12.000 de autorizatii de construire, anuntand un nou inceput de bum imobiliar, iar pe de alta parte aceiasi formatori de opinie anunta o scadere importanta a preturilor din pricina preluarii de catre banci a imobilelor prin dare in plata (potrivit noii legi de dare in plata a creditului adoptata de Parlament si data spre promulgare Presedintelui) si revanzarea acestora la preturi apropiate de jumatate din valoarea actuala ceea ce ar echivala cu o prabusire a preturilor pe piata imobiliara dublata de o inasprire a creditarii pentru viitor.

In aceste conditii, chiar si cu terenul cumparat si cu autorizatia emisa, dezvoltatorii se vor confrunta cu problema pretului cerut cumparatorului final care detrmina pana la urma rentabilitatea afecerii lui. Cat de mult va afecta scaderea preturilor imobilele ce vor fi puse in vanzare de catre banci dupa preluarea prin dare in plata de catre creditori potrivit noii legi?

Bancile vor detine portofolii imobiliare importante si vor fixa pretul de piata dupa bunul plac. Foarte multi creditori, si vorbim de 3.000.000 de persoane fizice, vor notifica bancile pentru a le preda imobilele pe care le detin chiar daca isi platesc ratele la timp din pricina faptului ca valoarea acelui imobil contractat in anii de bum s-a injumatatit. Vor face calculul si nu vor mai dori sa plateasca rate la un credit care nu mai este acoperit de valoarea apartamentului. Si asta in scurt timp.

Astfel bancile vor deveni cei mai importanti proprietari din punct de vedere a ponderii pietei, devenind practic si vanzator – adica proprietar de imobile dupa preluare prin dare in plata si cumparator adica finantatorul cumparatorului prin credit. Practic vor dicta preturile in piata imobiliara avand interes major de a scapa de acele imobile inaintea dorintei de a da noi credite pentru sunt banci nu agentii imobiliare..

Cumparatorii persoane fizice care pana acum aveau o reprezentare a preturilor din piata imobiliara si asa destul de subreda, insa datorita conditiilor de creditare mai bune, au inceput sa cumpere prin credit locuinte vor fi la randul lor bulversati de acelasi fenomen. Chiar si in conditiile unei creditari foarte bune, daca pretul unei case este volatil ca la castraveti de la an la an in functie de interesele bancilor si nu este reglat de piata, cumparatorilor finali li se va creea starea de nesiguranta specifica anilor de la inceputul crizei.

Cumparatorii s-au autoeducat financiar, sunt mai precauti si fac diferenta intre o ciclicitate up -and-down specifica oricarei piete imobiliara din Europa si volatilitate cu care se poate schimba pretul in Romania.Oricine se va angaja la un credit pe termen lung va stii ca practic se va juca de-a proprietarul,.Nu va avea siguranta ca va putea sau va vrea sa duca pana la capat creditul pe termen lung, din pricina valorii apartamentului care in democratia noastra romaneasca nu poate fi previzionata si atunci va alege sa stea in chirie exploatand avantajele scaderii chiriilor sau a relocarii in conditii mai bune pentru aceeasi chirie.

Ce nu se spune este ca aceste lucruri vor afecta circuitul civil al tranzactiilor, activitatile si afacerile constructorilor si transportatorilor si mai departe stiti ca am trait-o in 2009. Practic intreaga economie si pana la urma nivelul de trai. Unii vor zice ca sunt pesimist, ca preturile vor scadea si mai multa lume va acces la o casa sau din contra ca vor urca si bancile ineresate sa vanda bani vor acorda din nou credite. Nu sunt pesimist, sunt realist. Nu vreau sa spun nici ca vor cadea nici ca vor urca. Ma uit doar la volatilitatea preturilor si la instabilitatea previzionarii unei achizitii.

Comments

comentarii