Acasă » DEZVĂLUIRI / ANCHETE » Șmecheria unui dezvoltator imobiliar de a ”urbaniza” o livadă de 1,8 hectare de la marginea Clujului

Șmecheria unui dezvoltator imobiliar de a ”urbaniza” o livadă de 1,8 hectare de la marginea Clujului

Șmecheria unui dezvoltator imobiliar de a ”urbaniza” o livadă de 1,8 hectare de la marginea Clujului nu a ținut în instanță. Aceasta a respins definitiv acțiunea Romdesign SRL împotriva hotărârii de Consiliu Local privind aprobarea Planului Urbanisci General (PUG), prin care terenul a fost inclus în zona de tip ”teren agricol – livezi în intravilan” în loc de ”urbanizare, locuințe cu regim redus de înălțime”, cum ar vrea dezvoltatorul. Anterior PUG-ului din 2014, terenul în discuție era în extravilan. Un aspect care închide cercul șmecheriei este că în zonă sunt alunecări de teren, ceea ce face ca livada să fie chiar utilă.

Șantierul Romdesign din Piața Abator

Dezvoltatorul imobiliar Romdesign SRL, care a ridicat un bloc de 10 etaje în Zorilor și a început lucrările la un zgârie-nori de 27 de nivele în Piața Abator, s-a judecat cu Consiliul Local și primarul municipiului Cluj-Napoca pentru a trece în zonă de urbanizare o livadă de pe dealul Sf.Gheorghe, lângă Bulevardul Muncii. Firma deținută de fiii președintelui Senatului USAMV, Liviu Mărghita, frații Septimiu-Liviu și Victor-Octavian Mărghitaș, nu a avut succes în instanță.

Înainte de a merge în instanță, reprezentanții Romdesign au depus plângere prealabilă la Consiliul Local, prin care a solicitat ”modificarea încadrării funcționale a unei parcele de teren proprietatea sa, situată în zona Bulevardul Muncii-Dealul Sf. Gheorghe, în sensul includerii respectivei parcele în UTR L- Uliu (urbanizare, locuințe cu regim redus de înălțime)  în loc de UTR AL-livezi în intravilan.”

Consiliul Local a respins plângerea prealabilă, cu mențiunea că a recomandat proiectantului modificarea Regulamentului PUG pentru UTR AL în sensul permiterii urbanizării în urma întocmirii unui PUZ conform legislației în vigoare.

Frații Mărghitaș au atacat în instanță Hotărârea de Consiliu Local nr.493/2014 privind aprobarea PUG, cerând ca terenul lor să fie inclus în zonă de urbanizare, care să poată construi.

Mai întâi, Secția de contencios de la Tribunalul Cluj a respins acțiunea, iar apoi, în recurs, Curtea de Apel Cluj a menținut prima sentință, din care cităm în continuare.

”În speță: Reclamanta a invocat încălcarea de către pârât a prevederilor Legii nr 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul în sensul  nerespectării principiilor privind evoluția unitară  a zonei în care se află terenul proprietatea sa .

Instanța a reținut că anterior emiterii HCL Cluj-Napoca nr. 493/2014 terenul proprietatea reclamantei, în suprafață de 18.891 mp, înscrisă în CF Cluj-Napoca nr. … Cluj-Napoca, nr. cadastral xxxxx, a fost inclus în zona terenurilor agricole situat în extravilan-livezi, iar prin  noul PUG terenul a fost încadrat în UTR AL,terenuri agricole situate în intravilan-livezi, încadrarea actuală  interzicând  urbanizarea cu caracter definitiv.

Actul administrativ cu caracter normativ  contestat are la bază lucrarea tehnică întocmită de specialiștii contractați în acest sens – în cazul de față Universitatea Tehnică din Cluj-Napoca. Pentru a contracara studiile de specialitate întocmite de elaboratorii Planului Urbanistic General nu este suficientă doar afirmarea interesului privat ci este obligatoriu a aduce argumente de specialitate de natură a forma convingerea că măsurile propuse de specialiștii care au întocmit PUG sunt nelegale și total neoportune.

Instanța a constatat că argumentele invocate de reclamantă în fundamentarea acțiunii sale sunt, în realitate, apte să trimită analiza în sfera oportunității actului administrativ. Or, din analiza coroborată a prevederilor Legii nr. 350/2001 rezultă că planurile urbanistice generale nu sunt susceptibile prin ele însele a prejudicia dreptul de proprietate al persoanelor asupra terenurilor ce fac parte din zona vizata de documentațiile  de urbanism.

Singură, autoritatea administrativă, poate exprima și adopta soluții de configurare urbanistică care vor schimba înfățișarea localității, în condițiile legii, iar legea urbanismului oferă remedii specifice pentru acomodarea unor situații speciale (constrângeri asupra proprietăților) prin intermediul Planurilor Urbanistice Zonale și de Detaliu.

În nicio circumstanță instanța nu poate cenzura, altfel decât depășindu-și competența și încălcând principiul separației puterilor în stat, rațiunile de oportunitate și urbanism – ordine publică și drept administrativ – ce stau la baza unui PUG legal adoptat.

Instanța a achiesat susținerilor reclamantei potrivit cărora trebuie menținut un just echilibru între cerințele de interes general ale comunității și imperativele apărării dreptului de proprietate; grija de a asigura un astfel de echilibru este inerentă mecanismului protejării acestui drept. Cu toate acestea , nu se poate susține cu temei faptul că acest echilibru a fost  distrus  prin aceea că reclamanta, urmare a conduitei administrației exprimate prin refuzul de anulare parțială a hotărârii Consiliului Local de actualizare a PUG al municipiului Cluj-Napoca  și prin urmare de neincludere a terenului proprietatea reclamantei în UTR L- Uliu de referință care să permită urbanizarea cu caracter definitiv , este ținută să  suporte o sarcină specială și exorbitantă în condițiile în care, la data cumpărării acestui teren , cunoscându-i particularitățile( teren extravilan, încadrat în categoria de folosință „ livadă”), noul proprietari a fost în măsură sa cunoască și limitele  determinate de încadrarea urbanistică a terenului.

De asemenea, includerea zonei în care se află terenul proprietatea reclamantei în UTR AL-livezi în intravilan  a fost pertinent motivată de proiectantul PUG, care a subliniat faptul că  stabilirea unității teritoriale de referință s-a făcut în acord cu studiile și acordul de mediu dar și cu nevoile de dezvoltare ale municipiului Cluj-Napoca, toate suprafețele acoperite de livezi la data elaborării PUG păstrându-și destinația.

De altfel, opinia proiectantului a rămas constantă în abordarea problemei de principiu care a generat litigiul de față, acesta susținând consecvent: „Conform Studiului Peisagistic Teritorial, concluziilor grupului de lucru privind „Problemele de mediu în cadrul proiectului de elaborare PUG Cluj-Napoca” și recomandărilor Gărzii Naționale de Mediu – Comisariatul Regional Cluj, prin RLU ( Regulamentul Loca de Urbanism) livezile sunt menținute și protejate, întrucât au un rol ecologic important prin:

a). asigurarea producției de aer proaspăt, controlul curenților de aer, reglarea vitezei vântului;

b). reducerea, minimizarea eroziunilor și fixarea solului;

c). constituie coridoare ecologice și fac parte dintr-un concept integrat de conservare a mediului în oraș și împrejurimile sale.

Ținând cont că teritoriul intravilan cuprinde suprafețe suficiente pentru dezvoltare, nu există nicio motivație tehnică, economică sau juridică pentru transformarea livezilor în teren pentru construcții”.

În contextul în care motivele administrației pentru  adoptarea măsurii încadrării terenului proprietatea reclamantei în UTR AlL livezi în intravilan apar ca fiind deplin pertinente  și în accord cu studiile de mediu și cu nevoile de dezvoltare ale municipiului Cluj-Napoca, iar reclamanta nu a produs probe apte să contracareze  motivele administrației  instanța, în temeiul art. 8 alin 1 coroborat cu art. 18 din Legea nr. 554/2004 a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată  în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca și a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.”

Ce a susținut Romdesign

Cei de la Romdesign au susținu în recurs că ”Tribunalul Cluj prin sentința atacată nu a cercetat motivele invocate de către recurent în susținerea acțiunea și nu a analizat probele aflate de dosar, ci doar și-a însușit punctul de vedere al proiectantului, deși reclamantul și-a motivat amplu acțiunea, iar aspectele semnalate erau critici cu privire nelegalitatea HCL-ului atacat, cerere cu care a fost investită prima instanță, iar hotărârea nu răspunde tuturor criticilor formulate, rațiunile pentru care a fost respins fiecare motiv invocat de reclamantă în susținerea cererii în parte, neregăsindu-se, nici măcar implicit în considerente.

După cum se poate observa în sentința atacată instanța de fond a copiat în considerentele punctul de vedere al proiectantului, fără să răspundă criticilor recurentei privind nelegalitatea HCL și fără să analizeze problemele care i-au fost deduse spre analiză.”

Firma a mai susținut că fotografiile depuse la dosar pe care este marcat terenul arată că ”toate afirmațiile intimatei, însușite de instanța de fond, cu privire la starea terenului sunt absolut nereale. nu există nici un fel de teren în pantă și cu risc mare de alunecări de teren, deoarece în zona în care se află și terenul reclamantei nu au fost niciodată alunecări de teren, este un teren aproape drept, și nu există pomi pentru a fi considerată livadă. De altfel întreaga zonă nu cuprinde culturi de pomi fructiferi, iar în partea în care au mai rămas pomi din zona de livadă constituită în perioada comunismului, în prezent nefiind îngrijiți, sunt uscați în cea mai mare parte, singura soluție fiind tăierea pomilor.

La momentul cumpărării acestui teren pe această suprafață de teren nu a existat nici măcar un pom fructifer, cu atât mai puțin o livadă, însă după cum se poate observa din fotografii, există construcții în imediata vecinătate, unde se locuiește, iar toate utilitățile sunt trase la limita proprietății.”

Motivarea Deciziei Civile nr. 1221/2016 a Curții de Apel Cluj:

”1. Cu referire la primul motiv de recurs axat pe prevederile art. 488 alin. 1 pct. 6 C.pr.civ. Curtea reține că din cele trei ipoteze ale textului recurentul pare că evocă prima ipoteză respectiv aceea că hotărârea nu ar cuprinde motivele pe care se sprijină, dar nuanțează critica invocând în concret insuficienta motivare a sentinței atacate.

Strict această critică nu se încadrează formal în prevederile textului de lege citat tocmai de aceea și abordează în preambul această evaluare.

Motivarea lacunară a hotărârii nu este în sine un motiv de recurs decât dacă instanța de fond nu abordează elementele decisive ale cauzei pe care-și sprijină soluția.

Intensitatea, densitatea argumentelor nu sunt elemente care, prin prisma art. 488 alin. 1 pct. 6 C.pr.civ. , trebuie analizate strict ca motive de nelegalitate.

Cu toate acestea, criticile deduse de recurentă conform cărora motivarea este lapidară și nu abordează toate argumentele evocate de recurent în fața instanței de fond nu sunt întemeiate instanța de fond abordând privind din perspectiva elementului decisiv reținut respectiv dacă sunt sau nu îndeplinite cerințele legale pentru adoptarea actului administrativ de către autoritatea publică pârâtă.

Din această perspectivă faptul că instanța de fond nu a răspuns în sentința atacată în mod separat și dezvoltat fiecărui argument evocat de reclamant dar le-a grupat și le-a analizat împreună selectând argumentele decisive, nu este și nu poate fi evaluat ca un motiv de recurs ce conduce la casarea pe temeiul art. 488 alin. 1 pct. 6 c.pr.civ.

Față de cele ce precedă, Curtea reține că primul motiv de recurs nu este fondat, sentința atacată nefiind susceptibilă de casare sub acest aspect și nici nu sunt îndeplinite condițiile prev. la art. 20 alin. 3 din Legea nr. 554/2004 coroborate cu prev. art. 498 alin. 2 C.pr.civ. pentru casarea cu trimitere spre rejudecare.

2. Cu referire la cel de-al doilea motiv de recurs axat pe prevederile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.pr.civ. și prin care se impută interpretarea și aplicarea greșită în cauză a normelor legale de drept material referitoare la regimul urbanistic stabilit față de terenul din litigiu, Curtea reține următoarele:

Reclamanta recurentă se plânge că autoritatea publică, prin actul administrativ emis, a încălcat garanția conferită de art. 1 din primul protocol adițional la Convenție și implicit instanța de fond a interpreta și aplicat greșit acest text convențional.

Conform normei convenționale menționate:  Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare reglementării folosirii bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuții, sau a amenzilor.

Din economia dispozițiilor precitate rezultă că statele membre la Convenție au o prerogativă, respectiv au îndreptățirea ca în anumite scopuri să reglementeze și adopte acte de guvernământ prin care să reglementeze folosirea bunurilor, între altele, conform cu interesul general.

În acest context, Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului conferă autorităților administrației publice locale competențe de a adopta acte administrative cu caracter normativ și individual privind stabilirea regimului urbanistic al localităților în perimetrul cărora exercită aceste competențe, sens în care pot stabili regimul juridic de folosire a bunurilor proprietate privată existenta în acel perimetru.

Maniera de exercitare concretă poate fi cenzurată în instanța de contencios administrativ exclusiv asupra legalității, iar asupra oportunității administrației îi este recunoscută o marjă de apreciere cu condiția să nu încalce normele de drept imperative și să nu poată fi reținut o conduită excesivă și abuzivă care să se încadreze în excesul de putere așa cum este definit la art. 2 alin. 1 lit. n) din Legea nr. 554/2004.

Astfel fiind, strict cu privire la prerogativele autorității publice acestea se înscriu atât în perimetrul normelor legale interne cât și a celor convenționale.

Maniera concretă prin care autoritatea publică a ajuns să adopte soluția materializată în actul administrativ contestat comportă atât o analiză de legalitate cât și una de oportunitate.

Sub aspectul legalității intrinseci a actului administrativ și deci maniera în care instanța de fond a făcut interpretarea normelor legale incidente în cauză se reține că recurenta nu aduce critici concrete ci mai degrabă evocă faptul că dreptul de proprietate având caracter absolut nu poate fi afectat prin nicio măsură a autorităților publice, fiind posibil să fie exercitat discreționar de titular.

Conform art. 566 alin. 1 și 2 din Codul civil (Legea nr. 287/2009), dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege. Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate.

Astfel fiind, deși dreptului de proprietate îi sunt recunoscute între altele ca atribute și acela de a fi absolut, această caracteristică poate fi relativizată prin lege.

Or, așa cum s-a spus mai sus, Legea nr. 350/2001 dă în prerogativa autorităților administrației publice locale competența de a stabili regimul urbanistic la nivelul localității ori a unității administrativ teritoriale în perimetrul căreia își are jurisdicția sens în care poate, din punct de vedere urbanistic, să reglementeze modul de folosire a bunurilor imobile, respectiv a terenurilor aflate în proprietatea privată în consens cu cerințele și nevoile interesului public și al celui individual reprezentat de titular.

Din această perspectivă actul administrativ reprezentat de Hotărârea adoptată de deliberativul local al unității administrativ teritoriale a municipiului Cluj-Napoca sub nr. 493 din 22 decembrie 2014 prin care s-a aprobat Planul Urbanistic General al Municipiului Cluj-Napoca și s-a stabilit regimul urbanistic al parcelei de teren în suprafață de 18.891 mp înscrisă în CF nr. xxxxxx Cluj-Napoca cu nr. cad. xxxxx este legal.

Sub aspectul stabilirii în concret a regimului de urbanism al acestei parcele, se reține că autoritatea publică deține o anumită marjă de apreciere. Exercitarea acesteia s-a făcut în speță cu luarea în considerare a Proiectului întocmit de Universitatea Tehnică Cluj-Napoca în colaborare cu Societatea Bogart Construct SRL și Societatea Planwerk SRL.

Așa cum corect și just a reținut instanța de fond, argumentele folosite de reclamantă converg înspre critica actului administrativ din perspectiva oportunității sale, or o atare critică trebuie să se grefeze pe abuzul săvârșit de autoritatea publică privind dreptul de apreciere și care a cauzat astfel încălcarea dreptului exhibat de reclamanta recurentă.

Așa cum corect și just a reținut instanța de fond, cenzura este strict limitată în materia oportunității.

Or, în speță, din starea de fapt ce a premers adoptarea actului administrativ în cauză s-a reținut că terenul ce face obiectul litigiului a fost înscris în cartea funciară cu ramura de cultură arător și livadă (f. 19 dos. fond) anterior actului fiind inclus în extravilanul localității iar în urma adoptării actului contestat a fost inclus în intravilan și din punct de vedere urbanistic fiind încadrat în UTR-AL terenuri agricole situate în intravilan-livezi, noua încadrare urbanistică interzicând urbanizarea cu caracter definitiv.

Această încadrare a fost pertinent justificată de autoritatea publică în pofida criticilor aduse de recurentă, marja de apreciere în acest sens nefiind utilizată cu exces de putere. Această opțiune a for motivată de proiectant și corect însușită de autoritatea publică emitentă a actului și de către instanța de fond bazată pe acordurile și studiile de mediu, ținând seama de nevoile de dezvoltare a localității impunând păstrarea destinației parcelelor  acoperite de livezi precum și pe baza Studiului Peisagistic Teritorial și a Recomandărilor Gărzii Naționale de Mediu – Comisariatul Regional Cluj.   De altfel, destinația terenului a fost păstrată nefiind operate modificări în acest sens care să pună pe proprietar în imposibilitatea exploatării terenului ca și în trecut.

Trebuie notat că anterior adoptării actului administrativ contestat situația juridică a terenului făcea imposibilă legal stabilirea unui regim urbanistic compatibil cu exploatarea terenului în regim de construcție. Prin noul act normativ se păstrează practic același regim ținând seama și de natura și regimul terenului prin urmare reclamanta nu poate invoca nicio pagubă produsă ori nelegalitate săvârșită de autoritate prin operațiunea administrativă de stabilire a regimului urbanistic.

Interzicerea pentru reclamantă a construirii nu golește de conținut economic terenul deținut în proprietate deoarece în cauză este vorba despre o parcelă unitară de aprox. 2 ha. cu ramura de cultură „arător și livezi” care poate genera profit prin exploatarea acesteia ca și până la data adoptării actului contestat.

Împrejurarea că în jurul parcelei , fără să fie precizate laturile în mod expres există în prezent construcții edificate nu conduce în mod automat pentru autoritatea publică să stabilească alt regim urbanistic câtă vreme rațiunile care au stat la baza adoptării acestei măsuri subzistă. Trebuie notat însă că autoritatea publică, în marja sa de apreciere, poate în limitele prescrise de lege să reevalueze situația faptică și juridică a zonei urbanistice să o reevalueze așa cum pare că se prefigurează din răspunsul dat reclamantei prin adresa nr. xxxxx/479 din 20.07.2015 , dar aceasta nu înseamnă că afectează legalitatea actului administrativ adoptat, contestat în cauză.

Curtea reține că alte detalii legate de starea de fapt nu pot fi analizate în examenul de legalitate al unui act normativ și nici din perspectiva oportunității dacă nu se dovedește că marja de apreciere a autorității încalcă dreptul subiectiv pretins de partea ce se pretinde vătămată.

Or, în speță, prin măsura adoptată de autoritatea publică nu s-a diminuat valoarea economică a terenului, nu s-a schimbat destinația acestuia față de cea avută înainte sens în care nu se poate reține că aceasta a produs o încălcare a prerogativelor dreptului de proprietate ori că dreptul a fost afectat în substanța lui.

În ceea ce privește critica privind dezechilibrul creat între interesele generale ale comunității și dreptul particularului, absența ruperii acestui echilibru a fost pertinent motivată de instanța de fond, mai precis ingerința autorității publice ghidată de preeminența interesului general al comunității prin stabilirea regimului urbanistic al zonei în care se află amplasat terenul proprietatea recurentei nu a vătămat dreptul exhibat de aceasta din urmă, căci prin efectul actului administrativ contestat aceasta nu este ținută să suporte o sarcină specială și exorbitantă de vreme ce a achiziționat terenul cu mult înainte de adoptarea actului contestat (înscrierea dreptului a fost operată în cf la data de 22.08.2013), a cunoscut ramura de cultură a acestuia din registrele de proprietate și starea de fapt și de drept a acestuia (situat în extravilanul localității, cu ramura de cultură „arător și livadă”), cunoscând astfel limitele determinate de încadrarea urbanistică a zonei.

Așa fiind, alegațiile conform cărora instanța a nesocotit dreptul convențional și jurisprudența instanței de contencios al drepturilor omului cu referire la garanțiile instituite privind protecția proprietății nu sunt fondate și vor fi înlăturate ca atare.

Pe cale de consecință, Curtea urmează ca în temeiul art. 20 alin. 3 și art. 28 alin. 1 din Legea nr. 554/2004 coroborat cu prev. art. 496 alin. 2 C.pr.civ. se va respinge ca nefondat recursul promovat de reclamantă cu consecința menținerii în tot a sentinței atacate.”

Zona Bulevardul Muncii – Dealul Sf. Gheorghe este monitorizată din cauza alunecărilor de teren.

Joi, 29 iunie 2017, ora 15.00, in Sala de Sticla a Primariei municipiului Cluj-Napoca, va avea loc dezbaterea publica privind completarea Regulamentului Local de Urbanism sub aspectul finalizarii procedurii de urbanizare pentru teritorii studiate prin PUZ-uri aprobate anterior intrarii in vigoare a PUG, sub aspectul urbanizarii terenurilor agricole situate in intravilan si reglementarea situatiei terenurilor afectate de servitute de utilitate publica

 

Comments

comentarii

Lasă un răspuns

error: Conținut protejat. Contactați-ne la office@clujust.ro dacă vreți să preluați!