Acasă » PROCESE » Scandal în cartierul Armatei din Cluj între constructorul Grup Taurus și doi soți la care nu le-a terminat casa
Autorizația de construire pentru Grup Taurus a expirat în 2015

Scandal în cartierul Armatei din Cluj între constructorul Grup Taurus și doi soți la care nu le-a terminat casa

Scandal imobiliar în cartierul Armatei din cartierul Gheorgheni din Cluj-Napoca. După ce firma Grup Taurus, contractată de MApN, nu le-a terminat casa, doi soți au scos de la Primărie autorizație de construire pe numele lor pentru a o edifica pe cont propriu, însă constructorul a vrut să-i blocheze, cerând în instanță cu tupeu anularea autorizației. Citiți mai jos ce a hotărât Tribunalul Cluj!

Sătui să aștepte după firma de construcții Grup Taurus Development, beneficiarii unei case din cartierul Armatei, împreună cu Ministerul Apărării Naționale, au cerut și au obținut de la Primăria Cluj-Napoca, în ferbuarie 2017, o autorizație de construire pentru ”continuare lucrări fără modificare soluție constructivă la la AC 1110/13.09.2012 clădire D+P+M cu destinația locuință unifamilială, împrejmuire, amenajări exterioare”

Ulterior, cei doi soți au chemat în judecată Ministerul Apărării și Grup Taurus Development, în 3 iulie 2017, la Judecătoria Cluj-Napoca, pentru rezilierea contractului de construire a casei. Instanța s-a pronunțat în 7 iunie, în favoarea reclamanților. Soluția pe scurt: ”Respinge ca neintemeiate exceptiile invocate de parata Grup Taurus Development SRL. Admite cererea de chemare in judecata. Admite in parte cererea reconventionala. Constata rezilierea contractului din culpa exclusiva a paratei Grup Taurus Development SRL”

În 13 iulie 2017, la rândul ei, firma Grup Taurus a chemat în judecată Consiliul Local, primarul și beneficiarii casei, cerând anularea autorizației de construire emis în februarie 2017 pe numele celor doi. Instanța a dat peste nas societății, arătând că reclamanții aveau tot dreptul să obțină autorizația de construire. De asemenea, firma a fost pusă să plătească cheltuieli de judecată de 6.000 de lei.

Procesul continuă la Curte de Apel Cluj, unde se judecă recursul depus de societatea Grup Taurus. Casa soților în proces cu Grup Taurus nu este locuită nici acum. Mai jos puteți citi motivarea Tribunalului.

Casa din litigiu

Sentința civilă nr. 6796/2017 – Tribunalul Cluj

Prin acțiunea înregistrată sub numărul de mai sus, reclamanta Grup Taurus Development SRL în contradictoriu cu pârâții Primarul Municipiului Cluj-Napoca, Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, I. I. O. și I.L.P, au solicitat să se dispună anularea răspunsului/refuzului nr. ../43 comunicat la data de 19.06.2017, anularea autorizației de construire nr. 96 din data de 09.02.2017 eliberată pe numele pe numele pârâților de rând 3, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că a formulat plângerea prealabilă nr. …/432/31.05.2017, ca răspuns la notificarea nr. 182/19.05.2017 comunicată Comisiei teritoriale de coordonare în garnizoana Cluj-Napoca a programelor de construire a locuințelor proprietate personală pentru cadre militare, soldați și gradați profesioniști, precum și pentru personalul civil din armată. Prin notificare se comunică intenția de continuare a lucrărilor cu un alt dezvoltator, iar pentru acest scop s-a solicitat punerea la dispoziție atât a terenului, cât și a construcției.

Reclamanta a mai arătat că această notificare i s-a adus la cunoștință de către proprietarul terenului, respectiv de către MApN plângerea contravențională a fost respinsă ca urmare a tardivității introducerii acesteia, deși în speță sunt incidente dispozițiile art. alin. 3 corelat cu alin. 7 din Legea nr. 554/2004.

De asemenea, a susținut că autorizația de construire nu i s-a comunicat și nici faptul că pârâții au obținut pe numele lor vreo autorizație, cu atât mai mult cu cât pentru acest imobil a fost încheiat contract de construire cu un alt beneficiar.

Mai mult, nu se poate pune în discuție lipsa sa de vigilență cu privire la aspectele referitoare la autorizațiile de construire emise pentru imobilele din proiect, cât timp a solicitat pârâtei să nu emită nicio autorizație de construire fără a exista acordul proprietarului terenului MApN, acordul dezvoltatorului, precum și fără a verifica valabilitatea contractului de construire încheiat cu acel beneficiar.

Totodată, a învederat că se face referire si la aparența dreptului beneficiarului pârâtului de rd.3 de a solicita emiterea acestei autorizații avându-se în vedere înscrierea dreptului sau de folosință cu titlu oneros în cartea funciară nr. …/13.09.2016 și s-a considerat că nu există motive care să conducă la concluzia că emiterea AC. s-a făcut fără respectarea condiției privitoare la dreptul de proprietate în persoana beneficiarului asupra terenului pe care este edificată construcția.

Reclamanta a considerat că înscrierea în C.F. a imobilului a dreptului de folosință asupra terenului nu echivalează în nicio măsură cu existența vreunul drept de proprietate (dreptul de folosință fiind doar un dezmembrământ al dreptului de proprietate) și că pentru a decide în vreun sens era necesar acordul MApN și a celorlalte părți implicate în proiect, respectiv reclamanta.

Reclamanta a mai menționat că prin autorizația de construire nr. 96/09.02.2017 pârâtul de rd.3 a fost autorizat să execute lucrările la imobilul în cauză, fără a se avea în vedere că acesta nu are posesia terenului, fiind de notorietate că reclamantei, în calitate de dezvoltator, i-au fost predate toate terenurile pe care se edifică aceste imobile, fiind cea care poate edifica aceste construcții, aspecte care erau cunoscute atât de către autorității cât și de către pârât.

Reclamanta a apreciat că în speță nu au fost respectate condițiile legale ale emiterii unei astfel de autorizații, respectiv lipsa dovezii privind dreptul de proprietate în persoana beneficiarului asupra terenului pe care este edificată construcția – actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa ii confere solicitantului dreptul de execuție a lucrărilor de construcții, astfel cum prevăd dispozițiile Legii nr. 50/1991, cu completările ulterioare.

Reclamanta a mai învederat că pârâții au cunoscut faptul că reclamanta este singura abilitata să construiască imobilele care fac parte din acest program, de o parte, iar pe de altă parte, pârâtul rd.3 prin rezilierea contractului de construire și-a pierdut și dreptul de folosință asupra terenului, independent de faptul că acesta a fost sau nu notat în c.f.

Reclamanta a evidențiat că imobilul contractat face parte din programul „Lucrări de construcții și spații locative și conexe pentru personalul armatei din garnizoana Cluj”, care cuprinde construirea unul număr de 550 unități locative, din care doar 93 de imobile tip casă au beneficiari și că aceste imobile se execută din fondurile proprii ale beneficiarilor, or, de vreme ce aceștia nu achită contravaloarea lucrărilor executate, nici reclamanta nu se va putea încadra în termenul prevăzut în contract. Imobilul contractat de către pârâtul de rd.3 este destinat unei categorii speciale de beneficiari, cadre militare, soldați șl gradați voluntari, precum și pentru personalul civil din Garnizoana Cluj-Napoca, construcții care vor fi edificate de către un dezvoltator care a fost desemnat câștigător conform procedurii derulate de comisie, aspecte care rezultă din Convenția LC 921/31.03.2009.

Reclamanta a mai susținut că în speță sunt incidente dispozițiile art. 2 {2} din Hotărârea nr. 627/2010 prin care s-a aprobat darea în folosință cu titlu oneros a terenurilor aferente locuințelor către proprietarii acestora, pe durata existenței construcțiilor, pe bază de contracte încheiate în condițiile legii și că din contract rezultă că reclamanta avea obligația să predea imobilul contractat în termen de 24 de luni de la data începerii lucrărilor, sub condiția achitării tuturor plăților la timp șt în mod complet de beneficiar, respectiv de către pârâtul de rd.3.

Concomitent cu semnarea contractului, s-a emis factura nr. 692, în valoare de 20.067,35 lei, reprezentând tranșa 1, în procent de 5% din valoarea contractului, tranșă care trebuia achitată în termen de 15 zile de la încheierea contractului. Încă de la început acest beneficiar inițial a efectuat cu întârziere plățile pe care și le-a asumat conform contractului încheiat, astfel că și la această dată, acesta nu și-a îndeplinit integral obligația de plată a sumei de 20.067,35 lei, figurând în evidențele contabile a reclamantei cu o diferență de plată în sumă de 100 lei, aferentă anului 2011. S-a achitat parțial factura de mat sus prin O.P. din data de 10.05.2011, suma de 11.002,35 lei, reprezentând rest de plată factura nr. 692, iar suma de 8965 lei, reprezentând taxa de rezervare s-a dedus din factura de mai sus, rămânând astfel un rest de plată neachitat de 100 lei.

Având în vedere că reclamanta a executat lucrările din tranșa 2 la imobil încă din luna noiembrie 2012, cocontractantul a fost invitat telefonic în șantier să semneze procesul verbal de recepție al lucrărilor și să ridice factura aferentă acestor lucrări, însă acesta nu s-a prezentat, iar în data de 26.04.2013, i-a comunicat prin intermediul executorului judecătoresc o notificare prin care reiterează solicitările anterioare, respectiv ca reclamanta să îi achite cu titlu de daune interese moratorii penalității de întârziere în cuantum de 0,05 % din valoarea contractului, daune interese compensatorii de 500 euro/lună de întârziere, și să-l înștiințeze în scris anterior efectuării oricăror lucrări de construcție la imobilul contractat și realizarea acestor lucrări doar după primirea acceptului expres al acestuia.

Astfel, reclamanta a emis factura nr. 1034/29.04.2013 în valoare de 64.051,10 lei,  care a fost comunicată atât prin poștă electronică, cât și prin confirmare de primire, însă acesta a refuzat achitarea contravalorii lucrărilor executate, motiv pentru care a procedat în data de 09.05.2013 la notificarea cocontractrantului, respectiv a paratului, iar prin notificarea nr. 877 din data de 17.11.2014 i-a comunicat rezilierea contractului potrivit art. 13, coroborat cu art.3 din contract, reziliere care nu a fost contestata de către beneficiar în fața instanței.

Odată reziliat contractul sub aspectul prestațiilor principale, acesta încetează să mai producă efecte, iar acest fapt coroborat cu ideea că doar dezvoltatorul va putea edifica construcțiile în cauză conduc spre concluzia că, pe de o parte această persoană nu mai putea fi beneficiar al construcției si pe de altă parte, cu atât mai mult, nu are si nu va putea avea terenul în folosință în vederea realizării construcției în regim propriu. Mai mult, prin notificarea nr. 245/2013 chiar pârâtul de rd.3 solicită restituirea sumei de 20.067.35 lei achitată conform facturii fiscale nr. 692/28.04.2011.

Reclamanta a apreciat că din aceste aspecte se mai desprinde atitudinea culpabilă a pârâtului de rd.3 și sub aspectul săvârșirii unor fapte de natură penală, acesta declarând pe proprie răspundere ca având proprietatea asupra imobilul și plătind taxele și impozitele aferente, pe de o parte, iar pe de altă parte, din cuprinsul autorizației contestate rezultă că aceasta a fost emisă la cererea MAPN.

În opinia reclamantei, scopul urmărit de către pârât este de a se îmbogăți fără un just temei și a continua construcțiile în regie proprie, fapt demonstrat de obținerea autorizației de construire contestate și că emiterea unei astfel de autorizații, pe lângă faptul că sunt încălcate dispozițiile privitoare la emitere, sunt încălcate și dispozițiile legale care fac referire la natura proiectului, persoanele care pot edifica construcțiile în cauză,respectiv HG 627/ 2010, Ordinul M18/2011, Convenția IC 921/2009 cu modificările ulterioare.

Pe lângă toate aceste aspecte, prin raportare la data încheierii contractului de construire și având în vedere faptul că nu s-a încheiat niciun act adițional pentru prelungirea termenului de predare a construcției, dar și raportat la rezilierea contractului, orice pretenție a pârâtului de rd.3 apare a fi nu doar prescrisă, dar și neîntemeiată, motiv pentru care nu i se poate elibera vreo autorizație de construire.

În drept, a invocat dispozițiile art. 1 și urmat, din Legea nr. 554/2004, art. 56(5) din Legea nr. 350/2001, precum și celelalte dispoziții legale invocate în acțiune.

Prin întâmpinarea formulată, pârâtul Primarul Municipiului Cluj-Napoca a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată și a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca, excepția tardivității introducerii plângerii prealabile, excepția inadmisibilității petitului acțiunii prin care se solicita anularea răspunsului nr. ../43/19.06.2017, emis de către de pârât și excepția lipsei de interes a reclamantei în formularea cererii.

Pe fondul cauzei, pârâtul a arătat că în ceea ce privește motivele de nelegalitate ale AC in litigiu acestea sunt nefondate, urmând a fi in întregime înlăturate.

Astfel, conform art. 1 din Legea 50/1991 „executarea lucrărilor de construire este permisa numai in baza unei autorizații de construire sau de desființare, emisa in condițiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil-teren/constructie, identificat prin număr cadastral, in cazul in care legea nu dispune altfel”.

De asemenea, conform Anexei nr. 2 din lege, la capitolul „definirea unor termeni de specialitate utilizați in cuprinsul legii” se arata:

„Drept de execuție a lucrărilor de construcții

Dreptul asupra construcției și/sau terenului care conferă titularului dreptul de a obține,  potrivit legii, din partea autorității competențe autorizația de construire/desființare:

1.dreptul real principal: drept de proprietate, uz, uzufruct, superficie, servitute (dobândit prin:  contract de vânzare-cumpărare, de schimb, de donație, certificat de moștenitor, act administrativ de restituire,  hotărâre  judecătorească);

2.drept de creanță dobândit prin: contract de cesiune, concesiune, comodat, locațiune.

Emiterea autorizației de construire în baza unui contract de comodat/locațiune se poate face numai pentru construcții cu caracter provizoriu și acordul expres al proprietarului de drept. (…)

Totodată sunt incidente prevederile art. 7 din Legea 50/1991:

In speța, beneficiarii AC nr. 96/2017 au depus in cadrul documentației pentru eliberarea AC extrasul CF nr. ../13.09.2016, conform căruia, la lit. C, partea III – Sarcini-înscrieri referitoare la dezmembramințele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanție si sarcini s-a facuț ințabularea, pe terenul in litigiu, a unui drept de folosința cu titlu oneros in favoarea numiților IO si ILP. Asa fiind este evident faptul ca beneficiarii AC contestata in speța aveau, la data depunerii documentației, un titlu valabil asupra terenului pe care urma a se edifica construcția.

De asemenea, se impunea luarea in considerare a prevederilor Legii 7/1996, Titlul II, art. 21, precum și cele ale alin. 4, art. 46 din Ordinul 839/2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

Pârâtul a mai menționat că dreptul de folosința cu titlu oneros asupra terenului identificat prin nr. cadastral nr. .. a fost dobândit de către parații I… in baza „Contractului cu titlu oneros nr. 58/2013″, încheiat cu Ministerul Apărării Naționale , neavand nicio legătura cu contractul de construire care este invocat in cuprinsul acțiunii si, cu atât mai puțin cu AC contestata in dosar. La punctul 4 din contractul menționat, referitor la durata contractului, este specificat faptul ca „dreptul de folosința se constituie începând cu data semnării prezentului contract, pe durata existentei construcției”.

Beneficiarii AC 96/2017, in dovedirea titlului valabil asupra terenului in cauza, cerința obligatorie prevăzuta de Legea 50/1991 in vederea eliberării autorizației de construire, au anexat cartea funciara in care este intabulat dreptul de folosința cu titlu oneros asupra terenului litigios.

Având in vedere aceste considerente, pârâtul a arătat ca AC nr. 96/2017, contestata in cauza, este legala, urmând a fi menținută ca atare.

Prin întâmpinarea formulată, pârâții I.I.O și I.L.P au solicitat respingerea acțiunii ca fiind inadmisibilă, ca urmare a tardivității plângerii prealabile, fiind formulată de o persoană lipsită de interes și neîntemeiată.

Pe fondul cauzei, pârâții au arătat că au fost declarați eligibili și au fost inclusi în programul de locuințe urmând să beneficieze de o locuință casă tip 2-în suprafață de 140 mp și au încheiat cu societatea Grup Taurus Development S.R.L. contractul de rezervare nr. 627/07.09.2010 iar ulterior, în data de 28.04.2011 Contractul de construire nr. 660.

Obiectul acestui contract a fost proiectarea și construirea unei locuințe tip Casa 140 D+P+M, compusă din 4 camere de locuit, având o suprafață utilă de 140,10 mp și garaj în suprafață de 16,90 mp, la cheie, în baza proiectului tehnic, pe terenul situat în Cluj-Napoca, cartier Gheorgheni, la prețul de 79.408 euro fără TVA, calculat conform prețului unitar pe metru pătrat util de 566,8 euro fără TVA, imobil la care se vor monta și panouri solare funcționale și proiectarea și construirea rețelelor de utilități, a drumurilor de acces auto către imobil, a aleilor pietonale, precum și realizarea elementelor de peisagistică incluse în proiect.

La momentul încheierii contractului de rezervare, au achitat taxa de rezervare în cuantum de 8.965 lei, iar la data încheierii contractului de construire am achitat suma de 11.002,35 lei, conform facturii fiscale 692, stornate parțial.

Pârâții au susținut că și-au îndeplinit astfel toate obligațiile contractuale scadente, conform și la timp, iar pe de altă parte, dezvoltatorul și-a încălcat în mod flagrant obligațiile contractuale, autorizația de construire fiind obținută după 17 luni de la încheierea contractului, nerespectându-se graficul de execuție, fiind încălcată obligația esențială de a finaliza construcția în termenul asumat de 24 luni de la data semnării contractului, adică până la data de 28.04.2013.

De asemenea, au menționat că între părți au avut loc schimburi de corespondență și discuții, care au eșuat datorită relei-credințe a dezvoltatorului. Acesta nu doar că nu a înțeles că trebuie să își îndeplinească obligațiile asumate, dar a efectuat demersuri care au încălcat atât prevederile contractuale, cât și cele ale convenției încheiate cu MApN . La data de 01.10.2015 a expirat autorizația de construcție nr. 1110/13.09.2012 în temeiul căreia dezvoltatorul desfășura lucrările de construcție la imobilul proprietatea pârâților.

Pârâții au menționat că în urma demersurilor au obținut o nouă autorizație de construcție, AC nr. 96/09.02.2017 care este legală și că nu este necesar acordul dezvoltatorului.

Totodată, au învederat că acordul MApN deja exprimat și că dreptul de folosință cu titlu oneros, fiind un drept real, le conferă atât dreptul de executare a lucrărilor de construire, cât si dreptul de a obține pe numele lor autorizația de construire. Depunerea la dosarul de autorizare a dovezii privind titlul nostru asupra terenului, precum și a contractului de dare în folosință cu titlu oneros încheiat cu MApN, ceea ce legea cere pentru emiterea autorizației de construire.

Pârâții au mai arătat că dreptul real de folosință, care le aparține în mod exclusiv este și întabulat în cartea funciară.

În opinia pârâților, contractul de construire nu este reziliat, ei neprimind notificarea de reziliere, iar calculele privind achitarea/neachitarea facturilor emise de reclamantă nu fac obiectul acestui litigiu, respectiv că celelalte susțineri ale reclamantei nu sunt reale și reflectă doar viziunea părtinitoare a acesteia. (…)

In speța, beneficiarii AC nr. 96/2017 au depus in cadrul documentației pentru eliberarea AC extrasul CF nr. ../13.09.2016, conform căruia, la lit. C, partea III – Sarcini-înscrieri referitoare la dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanție si sarcini s-a facut ințabularea, pe terenul in litigiu, a unui drept de folosința cu titlu oneros in favoarea numiților IO si ILP. Asa fiind este evident faptul ca beneficiarii autorizației contestata in speța aveau, la data depunerii documentației, un titlu valabil asupra terenului pe care urma a se edifica construcția.

Dreptul de folosința cu titlu oneros asupra terenului identificat prin nr. cadastral nr. … a fost dobândit de către parații I… in baza Contractului cu titlu oneros nr. 58/2013″, încheiat cu Ministerul Apărării Naționale, neavand nicio legătura cu contractul de construire care este invocat in cuprinsul acțiunii si, cu atât mai puțin cu autorizația de construire contestata in dosar. La punctul 4 din contractul menționat, referitor la durata contractului, este specificat faptul ca „dreptul de folosința se constituie începând cu data semnării prezentului contract, pe durata existentei construcției”. Beneficiarii AC 96/2017, in dovedirea titlului valabil asupra terenului in cauza, cerința obligatorie prevăzuta de Legea 50/1991 in vederea eliberării autorizației de construire, s-au folosit de cartea funciara in care este intabulat dreptul de folosința cu titlu oneros asupra terenului litigios.

Așa fiind, se constată că cererea de chemare în judecată este neîntemeiată, iar cu privire la cheltuielile de judecată, Tribunalul amintește că la baza obligației de acoperire a cheltuielilor de judecata se afla culpa procesuală, astfel ca partea din vina căreia s-a purtat procesul trebuie sa suporte aceste cheltuieli, făcute in mod nejustificat de partea câștigătoare. In temeiul prevederilor art. 453 alin (1) din Codul de procedură civilă, reclamanta va fi obligată la plata cheltuielilor de judecata reprezentând onorariu avocat.

Se impune reducerea cheltuielilor de judecată la 6000 lei, pentru apărătorul pârâților I…, apreciind că suma de bani solicitată cu titlu de cheltuieli de judecată este excesivă în raport de activitatea prestată de avocat în condițiile în care, la primul termen de judecată a fost soluționata cauza. Această apreciere nu reprezintă o cenzurare a onorariului de avocat stabilit între părțile contractului de asistență juridică, ci este consecința evaluării cheltuielilor de judecată, care trebuie să țină cont de proporția rezonabilă între suma de bani achitată cu titlu de onorariu de avocat și munca prestată de către avocat, criteriu expres prevăzut de art.  451 alin. 2 din Codul de procedură civila.

Comments

comentarii

Lasă un răspuns

error: Conținut protejat. Contactați-ne la office@clujust.ro dacă vreți să preluați! Apăsați CTRL+P dacă vreți să printați pagina