Instanțele clujene au anulat definitiv celebrul articol 25 din Regulamentul local de urbanism, modificat de Consiliul Local Cluj-Napoca în iulie 2017, tot ca urmare a anulării textului inițial de către instanțele de contencios.

Noul text al art. 25 din Regulamentul local de urbanism, adoptat de CL Cluj-Napoca în 18 iulie 2017, prevedea ”rezervarea terenului pentru servitute de utilitate publică”, o născocire asupra căreia atrăgea atenția încă de atunci un tânăr avocat din Baroul Cluj.

Un alt avocat, Răzvan Bălosu, a obținut recent o decizie definitivă de la Curtea de Apel Cluj, prin care se respinge recursul Consiliului Local și se menține sentința de la Tribunal, prin care instanța a hotărât:  ”Anulează art. 25 din Regulamentul local de urbanism astfel cum a fost acesta instituit prin HCL nr.493/2014 şi 737/2017”

O firmă reprezentată de avocatul Bălosu a cerut Primăriei un certificat de urbanism pentru a contrui ceva, dar cererea i-a fost respinsă pe motiv că imobilul este grevat de o servitute de utilitate publică. Astfel, firma deschis proces la secția de contencios administrativ de la Tribunalul Cluj. Instanța arată în motivarea sentinței că ”reglementarea rezervării terenului, în aşteptarea unei exproprieri pentru utilitate publică cu caracter incert, a fost adoptată cu exces de putere”

Extras motivare SENTINŢA CIVILĂ Nr. 407/2019:

”Reclamanta a solicitat eliberarea unui certificat de urbanism în scop de construire. Certificatul solicitat nu a fost emis în scop de construire ci în scop de informare, având în vedere că imobilul este grevat de o servitute de utilitate publică, sens în care nu este permisă edificarea de construcţii şi se solicită dezmembrarea suprafeţei de teren grevate şi înscrierea ei în CF cu titlul de teren rezervat în vederea exproprierii.

Temeiul de drept care a stat la baza acestei conduite a autorităţii publice locale a fost art. 25 din RLU.

Reclamanta critică conduita administraţiei şi arată că aceasta este nelegală, astfel că a iniţiat prezentul demers judiciar.
Precizează reclamanta că procedura de dezmembrare este abuzivă, că noţiunea de rezervare nu este una legală şi nu corespunde exigenţelor CEDO în materie , că textul normei locale este unul ambiguu şi confuz, că autoritatea a instituit reglementarea referitoare la servitutea de utilitate publică cu depăşirea competenţelor sale, că reclamanta suferă o vătămare actuală a dreptului de proprietate.

Astfel reclamanta solicită anularea art. 25 din RLU dar şi obligarea autorităţii la emiterea certificatului de urbanism în scop de construire.
Instituţiile pârâte au susţinut că au rezolvat cererea reclamantei în mod legal, cu exercitarea dreptului de apreciere în limitele sale legale.
Instanţa împărtăşeşte însă punctul de vedere al reclamantei sub toate aspectele invocate, dar apreciază că problema adusă în discuţie trebuie privită din două puncte de vedere : cel al servituţilor legale şi cel al exproprierii.

Sub aspectul servituţilor legale, de utilitate publică, se reţine că instanţele s-au mai pronunţat în legătură cu prevederile art. 25 din vechea reglementare, în cadrul dosarului nr. 1986/117/2016 şi 2729/117/2016.

Deşi obiectul cauzei este diferit, fiind vorba de o altă reglementare din RLU nou aprobată prin HCL nr. 737/18.07.2017, reglementările sunt asemănătoare şi se subsumează aceleiaşi chestiuni juridice a instituirii unor servituţi legale de utilitate publică aferente drumurilor, căilor de acces. Dacă în vechea reglementare se instituiau servituţi şi terenul aferent servituţilor se trecea în mod obligatoriu în patrimoniul UAT, în prezent acelaşi teren se dezmembrează şi se reînscrie în CF sub număr cadastral distinct şi cu destinaţia de teren rezervat servituţii de utilitate publică, care, după caz, poate fi donat UAT sau poate rămâne în patrimoniul proprietarului. Acest teren nu poate fi folosit de către proprietar decât pentru lucrări de întreţinere curentă, modificări interioare sau schimbări de destinaţie, lucrări cu caracter provizoriu: panouri de afişaj, firme şi reclame.

Reţine instanţa, în primul rând, că problema servituţii a rămas şi în prezentul dosar, deşi s-au modificat termenii de reglementare a acesteia.
Dacă prin reglementarea veche s-a instituit servitutea potrivit planşelor aferente căilor de comunicaţii, noi şi vechi, stabilite prin PUG, în noua reglementare s-a reţinut că terenurile aferente căilor de acces sunt afectate de o servitute publică.

Această servitute, apreciază instanţa, nu poate fi interpretată decât în sensul că servitutea în vigoare prevăzută este cea cu acelaşi conţinut ca şi cea reglementată în OG 43/1997.

Şi aceasta deoarece prin Sentinţa civilă nr. 4034/2016 a Tribunalului Cluj, rămasă definitivă prin respingerea recursului şi intrată în puterea lucrului judecat, s-a stabilit că o servitute legală nu poate fi instituită prin act administrativ normativ ci doar prin lege. S-a reţinut în sentinţa menţionată că instituirea servituţilor de utilitate publică prin act administrativ normativ contravine Constituţiei, OG 43/1997, ale art. 556, 602 şi 755 din noul Cod civil, deoarece servitutea se poate constitui doar prin act juridic : convenţie sau testament ( în lumina noului Cod civil ) iar limitările dreptului de proprietate se pot institui doar prin lege, ceea ce nu era cazul în speţă o hotărâre a consiliului local neechivalând cu legea.

S-a reţinut că prin acte administrative ale autorităţilor locale, se poate doar delimita servitutea existentă prevăzută în norme juridice cu forţă superioară, respectiv zonele de siguranţă şi de protecţie iar servitutea rămâne cea cu conţinutul prevăzut de OG 43/1997.

Conţinutul obligaţiilor proprietarilor de terenuri adiacente drumurilor au fost expres determinate potrivit textelor legale menţionate, respectiv să asigure scurgerea apelor în mod corespunzător, să nu execute construcţii, împrejmuiri sau plantaţii care să provoace înzăpezirea drumului sau să împiedice vizibilitatea pe drum, să nu execute lucrări care periclitează stabilitatea drumului sau să modifice regimul apelor subterane sau de suprafaţă.

Reglementarea din actualul art.25 este diferită însă, respectiv se prevede că pe terenul afectat de servitute se pot executa doar lucrări de întreţinere curentă, modificări interioare sau schimbări de destinaţie, lucrări cu caracter provizoriu: panouri de afişaj, firme şi reclame, ceea ce contravine conţinutului servituţii prevăzute în OG 43/1997. Apoi, se mai reţine că ordonanţa nu limitează coeficienţii urbanistici pe parcela de teren ce este grevată de servitutea de utilitate publică, cum o face art.25 alin. ultim.

Conţinutul servituţii reglementate de OG 43/1997 nu presupune vreo dezmembrare sau vreo altă condiţionare, respectiv aceea de a rezerva terenul pentru servitutea de utilitate publică.

Prin urmare, apreciază instanţa că sub aspectul reglementării conţinutului servituţii, prin HCL atacată s-au încălcat norme juridice de ierarhie superioară prin reglementarea în plus a unor condiţionări ce afectează dreptul de proprietate dar şi hotărâri judecătoreşti anterioare intrate în puterea de lucru judecat. Sub aspectul art.2 alin. 1 lit. n din Legea 554/2004, conduita autorităţii echivalează cu excesul de putere, respectiv, dreptul de apreciere a fost exercitat prin încălcarea limitelor competenţei prevăzute de lege şi prin încălcarea drepturilor şi libertăţilor cetăţenilor.

Apreciază instanţa că obligaţia de dezmembrare şi lipsa posibilităţii de valorificare a parcelei sub aspectul indicilor urbanistici aduce o atingere directă dreptului de proprietate al reclamantei.

Sub aspectul exproprierii, respectiv al unei exproprieri viitoare, reţine instanţa că autorităţile administraţiei publice locale au susţinut că, având în vedere evoluţia previzibilă a factorilor sociali, geografici, economici şi culturali va fi în viitor nevoie de lărgirea căilor de acces.

Au susţinut autorităţile că demersul de rezervare a terenului reprezintă o fază premergătoare exproprierii prevăzute de Legea 33/1994.
Instanţa nu contestă urmărirea acestui deziderat al autorităţii locale, de lărgire a căilor de acces. Acest demers nu poate fi însă unul împovărător pentru proprietarii terenurilor adiacente căilor de acces, trebuind să fie păstrat un just echilibru între interesul public şi interesul particularilor.
Pe de-o parte, se reţine că efectuarea lucrărilor de lărgire a B-dului Muncii este incertă sau cel puţin nu este de o perspectivă apropiată, având în vedere că zona este construită şi integrată din punct de vedere urbanistic. Construcţiile existente respectă aliniamentele prevăzute în normele urbanistice din momentul autorizării acestora. În aceste condiţii, interdicţia de construire impusă reclamantei, ca urmare a rezervării terenului, este excesivă. Reclamanta doreşte extinderea şi modificarea unei construcţii vechi însă datorită instituirii servituţii şi a rezervării terenului, pretinse a fi faze anterioare ale unei exproprieri, parcela sa a devenit neconstruibilă. Caracterul excesiv al interdicţiei este dovedit şi de împrejurarea că plângerea prealabilă a reclamantei a fost admisă şi că proiectantul a propus restrângerea aliniamentului, însă consecinţele admiterii plângerii prealabile nu se pot materializa decât într-un viitor PUG, conform autorităţilor.

Pe de altă parte, până la expropriere, în sensul Legii 33/1994 mai sunt mulţi paşi administrativi de urmat, inclusiv declararea utilităţii publice. Autorităţile pârâte nu au susţinut că se declară gata de a demara formalităţile de expropriere a terenului aferent servituţii de utilitate publică şi de plată a despăgubirilor corespunzătoare. Prin urmare, interdicţia de a construi are o întindere nedefinită în timp, în condiţiile în care şi exproprierea este incertă.

Reţine instanţa că reclamanta este împiedicată să îşi exercite atributele dreptului de proprietate, atât asupra parcelei de bază cât şi asupra terenului destinat lărgirii drumului, prin invocarea de către autorităţile locale a unor interese publice, aparent superioare celor private.

Această situaţie,instanţa o interpretează ca fiind o ingerinţă în dreptul de proprietate al reclamantei, care nu respectă condiţiile art. 1 din CEDO pentru a fi privită ca fiind admisibilă sub aspectul proporţionalităţii.

În cauza Bugajny c. Polonia , Curtea a considerat că atunci când un bun este afectat unei utilități publice, prin natura sa, statul are obligația de a expropria bunul, prin oferirea unei compensații financiare proprietarului bunului. Chiar dacă interesul colectivității este stringent mai puternic decât cel al unui individ, în final colectivitatea este formată din oameni care nu au obligația de a suporta o pierdere care să le prejudicieze patrimoniul .

În cauza Mellacher contra Austria Curtea a recunoscut posibilitatea statului de a reglementa folosinţa unor bunuri atunci când se urmăreşte un scop de interes general, dar a stabilit că în aceeaşi măsură nu trebuie pierdute din vedere imperativele de protejare a interesului individual, iar păstrarea raporturilor de proporţionalitate implică acordarea unei despăgubiri, dreptul de indemnizare fiind un element constitutiv al dreptului de proprietate.

Atitudinea autorităţilor încalcă în cauză cele două laturi ale obligaţiilor impuse de art. 1 al Protocolului1 CEDO, respectiv obligaţiile pozitive şi obligaţiile negative.

Statul trebuie să ia măsurile necesare protejării proprietăţii private, dar să se şi abţină de la acte care aduc atingere cesteia.

Instanţa apreciază că în cauză au fost încălcate atât obligaţiile pozitive cât şi negative, fiind reglementat un mecanism care duce la imposibilitatea de exploatare a proprietăţii reclamantei, prin îngrădirea dreptului de dispoziţie materială a terenului survenită ca urmare a interdicţiei de construire , care la rândul ei rezultă din rezervarea terenului în vederea efectuării unor lucrări de interes public cu caracter incert.

În consecinţă, apreciază instanţa că şi reglementarea rezervării terenului, în aşteptarea unei exproprieri pentru utilitate publică cu caracter incert, a fost adoptată cu exces de putere, prin încălcarea drepturilor şi libertăţilor cetăţenilor, în sensul art. art.2 alin. 1 lit. n din Legea 554/2004.

Raportat la aspectele menţionate, în baza art. 1,8,10,18 din Legea 554/2004, instanţa va admite cererea formulată cu privire la anularea actului administrativ normativ şi va anula art. 25 din RLU astfel cum a fost acesta instituit prin HCL nr.493/2014 şi modificat prin HCL 737/2017.

Cu privire la capătul de cerere referitor la eliberarea certificatului de urbanism în scopul construirii, instanţa reţine că acesta nu a fost eliberat astfel cum s-a solicitat datorită art. 25 din RLU.

Cum prevederile art.25 din RLU au fost anulate, rezultă că nu mai există un impediment în eliberarea certificatului de urbanism solicitat în vederea construirii, ca urmare, în baza art. 1,8,10,18 din Legea 554/2004, instanţa va admite şi acest capăt de cerere şi va obliga autoritatea competentă să emită în favoarea reclamantei certificatul solicitat.

În baza art. 453 NCPC, instanţa va obliga autorităţile pârâte, în solidar, la plata în favoarea reclamantei a cheltuielilor de judecată 150 lei, taxă de timbru.”

Comments

comentarii