CLUJUST Justitie. Stiri. Anchete. Procese. Avocati. Sistemul judiciar. Interviuri. Jurisprudenta. Portal. Cluj.
Vânzătorii unei case din Cluj-Napoca au fost obligați de instanță să restituie cumpărătorului aproape peste 18.500 lei pentru vicii ascunse: coșul realizat pentru șemineu nu este coș de fum, ci de ventilație, tencuiala a căzut în zona balcoanelor, iar curentul electric era pe organizare de șantier.
Tribunalul Cluj a decis recent respingerea apelului pârâților (vânzătorii) și a menținut sentința primei instanțe, Judecătoria Cluj-Napoca, care a hotărât: ”Dispune reducerea preţului prevăzut în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2791/25.10.2017 de BNP Pop Sergiu Mircea corespunzător obligaţiei pârâţilor de garanţie contra viciilor cu suma de 18.523,41 lei. Obligă pârâţii să restituie suma de 18.523,41 lei în favoarea reclamantei.”
În octomrbie 2017, reclamanta S.C., în calitate de cumpărător, a încheiat cu pârâții M.D.M și soția M.A.I, ambii în calitate de vânzători contractul de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobil din Cluj-Napoca, cartier Borhanci, compus din teren intravilan în suprafață de 364 mp, având categoria de folosință curți-constucții, casă unifamilială, având regim de înălțime P + E, cu suprafața construită la sol de 87 mp, iar suprafața construită desfășurată de 188,28 mp.
Prețul pe care l-a achitat cumpărătoarea, conform contractului, a fost în sumă de 146.000 euro.
Reclamanta, prin avocatul Mircea Duman, a comunicat pârâților în luna iunie 2018 o notificare prin care i-a pus în întârziere cu privire la executarea obligației acestora de garanție pentru vicii ascunse, vicii dintre care a înțeles să deducă judecății doar pe acelea descrise expres la lit. A — D din cererea de chemare înjiudecată, respectiv: construirea hornului din cărămizi necorespunzătoare destinației sale, căderea tencuieli ”în zona balconului de vest”, lipsa glafurilor în zona tuturor balcoanelor imobilului (care a favorizat căderea tencuielii) și problema branșamentului mobilului la curentul electric în regim de organizare de șantier.
Viciile ascunse, în considerarea cărora a solicitat reducerea prețului de vânzare a imobilului de locuit, sunt următoarele, potrivit cererii de chemare în judecată:
”A. Hornul care deservește șemineul este realizat cu un tip de cărămidă nepotrivit, respectiv cu cărămidă pentru horn de ventilație, iar nu pentru horn de fum. Când a descoperit această problemă, i-a solicitat pârâtului să înlocuiască cărămida, dar a refuzat, propunându-i în schimb o soluție inacceptabilă din punct de vedere tehnic și, totodată, deosebit de periculoasă: introducerea prin horn a unui tub metalic. Ulterior, s-a adresat reclamanta unor specialiști pentru remedierea acestui viciu, care i-au comunicat că înlocuirea cărămizilor cu unele corespunzătoare nu rezolvă problema hornului întrucât acesta intră în contact cu plafonul dintre parterul casei și etaj, plafon care încorporează și instalația de încălzire prin pardoseală, astfel că singura soluție viabilă este cea a schimbării traseului hornului, precum și, evident, a înlocuirii cărămizii.
Cât privește soluția constructivă aleasă de pârâți în privința hornului, respectiv materialele din care acesta este construit și traseul lui, reclamanta nu a putut cunoaște fără asistență de specialitate că ea reprezintă un pericol real și iminent de a provoca incendierea construcției în cazul utilizării. Din fericire a descoperit acest lucru înainte de venirea iernii anului 2017/2018 și nu a utilizat hornul respectiv.
Costurile estimative ale acestei lucrări de schimbare a traseului hornului și de refacere a acestuia corespunzătoare sunt de 12.151 lei (TVA inclus).
B. Tencuiala construcției trebuie refăcută întrucât după trecerea primei ierni de la cumpărarea imobilului (2017/2018), tencuiala a început să cadă din zona balcoanelor, sens în care pentru refacerea acesteia în zona balconului de la vest se impune un cost de remediere de 769,93 RON.
Subliniază în context că manifestarea viciilor ascunse ale tencuielii cu ocazia iernii anului 2017/2018 a fost favorizată, așa cum va rezulta din cele ce urmează, și de lipsa glafurilor din zona balcoanelor, construcția nefiind prevăzută cu astfel de sisteme de protecție.
C. Întrucât glafurile sunt o componentă obligatorie a sistemului de protecție hidrofugă a clădirii, protejând tencuiala acesteia, iar imobilul cumpărat de la pârâți nu a fost prevăzut cu glafuri, pentru a reveni degradarea suplimentară a tencuielii a suportat reclamanta costul achiziției și montării acestor glafuri. Menționează că nu a cunoscut importanța acestor elemente la momentul cumpărării imobilului, neobservând nici măcar absența lor întrucât nu 3
are cunoștințe specialitate. După ce tencuiala imobilului a început să cadă, a apelat la ajutor de specialitate fiindu-i indicată, pe lângă refacerea tencuielii, și montarea de glafuri.
Din cauza faptului că pârâții nu au dat curs solicitărilor și notificărilor sale, a achitat și:
– suma de 1.952,28 RON TVA inclus, reprezentând costul glafurilor (materiale) toate balcoanele, conform facturii seria MTB nr. 3698 din 26.09.2018 emisă de soc. Collection SRL pe care o depune anexat, dovada plății fiind realizată prin ordin de plată parțial și respectiv bon fiscal pentru diferență;
– suma de 553,35 RON TVA inclus, reprezentând costul manoperei de montare a glafurilor de către societatea Amelia SRL, conform facturii nr. 22053137/08.11.2018.
Cost total: 2.505,63 RON TVA inclus.
D. Încercând să încheie contractul pentru furnizarea energiei electrice pe numele său a descoperit că la imobil curentul electric era furnizat prin branșament pentru organizare de șantier iar trecerea pe branșament în soluție definitivă necesita refacerea branșamentului, ceea ce implica și costuri importante.
Subliniază în context că atât timp cât procesul-verbal de recepție a lucrării a fost semnat de către persoanele abilitate fără rezerve, casa a fost înscrisă în cartea funciară cu titlu de construire pe numele pârâților, iar contractul de furnizare a energiei electrice a fost încheiat anterior pe numele pârâților, reclamanta nu a avut nicio posibilitate obiectivă de a cunoaște/descoperi anterior cumpărării imobilului că branșamentul energiei electrice era pentru organizare de șantier nefiind trecut în soluție definitivă astfel cum era firesc.
Costurile trecerii în branșament definitiv au fost în sumă de 3.282,97 RON TVA inclus sumă care se compune din:
– 83,30 RON conform facturii din 25.06.2018 emisă de SDEE Transilvania, reprezentând tariful pentru emiterea avizului de racordare;
– 3.199,67 RON, conform facturii din 14.08.2018 emisă de SDEE Transilvania reprezentând tariful de racordare – lucrări și recepție lucrări, cota de 0,5% pentru ISC, cota de 0,1% ITC (ISC).”
Concluziile raportului de expertiză tehnică judiciară în specializarea construcții (extras):
”- actualul coș al imobilului nu reprezintă un element de construcție cu rolul de coș de fum, conform prevederilor din standardele tehnice, ci îndeplinește numai un rol de coș de ventilație și așa cum a fost edificat in imobil nu poate fi utilizat cu rol de coș de fum. Coșul nu poate fi racordat la șemineul prevăzut in proiectul autorizat, el neîndeplinind condițiile de funcționare conform prevederilor obligatorii din standardele tehnice în vigoare. Folosirea coșului neconform standardelor tehnice poate afecta siguranța la incendiu a clădirii.
– în planșele aferente proiectului tehnic coșul este reprezentat grafic ca un coș de fum, fiind poziționat în dreptul șemineului fapt ce presupune ca șemineul urma sa fie racordat la acest coș neexistând alt sistem de evacuare al gazelor arse,
– având în vedere actuala conformare necorespunzătoare a coșului de ventilare ce ar necesita refacerea lui în integralitate după demolare, în conformitate cu standardele tehnice, dar cu implicații asupra funcţionalității locuinței, s-a propus o soluție de realizare a unui nou coș de fum în exteriorul clădirii ce va deservi șemineul și care va respecta toate prevederile tehnice actuale. Noul coș urmează a fi amplasat lângă peretele exterior, ancorat de acesta și rezemat pe un bloc de beton la nivelul terenului amenajat.”
Motivarea instanței:
”Aplicând dreptul material la starea de fapt reţinută, instanţa apreciază că cererea este fondată în parte și apărările pârâților vor fi înlăturate în integralitate pentru considerentele ce urmează:
au fost probate cele 4 vicii invocate de către reclamantă,
deși pe proiectul tehnic este reprezentat ca fiind un coș de fum, în realitate coșul existent nu poate fi utilizat conform destinației sale și conform prevederilor din standardele tehnice în vigoare, ci îndeplinește numai un rol de coș de ventilație, nu poate fi racordat la șemineul prevăzut în proiectul autorizat, iar folosirea coșului neconform standardelor tehnice poate afecta siguranța la incendiu a clădirii,
apărările pârâților în legătură cu rolul coșului conform proiectului tehnic au fost înlăturate ca vădit nefondate, reieșind dincolo de orice dubiu că în proiect s-a prevăzut existența unui coș de fum și posibilitatea de racordare la șemineu, neexistând prevăzut alt sistem de evacuare al gazelor arse,
nu prezintă relevanță apărările pârâților în legătură cu calitatea și eficiența materialelor din care este realizat în fapt coșul, în contextul în care s-a probat că acesta din urmă nu respectă proiectul tehnic autorizat și standardele tehnice în vigoare,
nu pot fi primite apărările pârâților legate de lipsa unui prejudiciu, în speță paguba suferită de reclamantă este evidentă și reiese și din concluziile raportului de expertiză, respectiv coșul nu poate fi racordat la șemineul prevăzut în proiectul autorizat, el neîndeplinind condițiile de funcționare conform prevederilor obligatorii din standardele tehnice în vigoare, iar folosirea coșului neconform standardelor tehnice poate afecta siguranța la incendiu a cladirii,
lipsa elementelor de protecție glaf și plintă pentru tencuiala decorativă, reprezentând prin ele însele un viciu, au condus la infiltrarea apei meteorice de pe șapa balconului sub amorsa tencuielii de pe parapet și prin capilaritate la ridicarea apei pe întreaga înălțime a parapetului, la desprinderea stratului de amorsă, determinând desprinderi și exfolieri ale tencuielii decorative,
în mod corect tehnic tencuiala decorativă de pe parapet nu trebuia executată în lipsa elementelor de protecție glafuri și plinte,
imobilul nu a fost predat cu branșament electric definitiv, ci pe organizare de șantier. Nu pot fi primite apărările pârâților în sensul că o astfel de obligație nu este prevăzută în contract – obligația nu trebuie stipulată în mod expres, ci derivă din dispozițiile art. 1.686 alin. (1) C.civ. Instanța mai reține că branșarea definitivă este necesară pentru folosirea bunului imobil conform destinației sale,
viciile constând în coșul de fum, lipsa glafurilor și branșamentul electric au existat la data predării imobilului, iar cauza viciului constând în degradarea tencuielii a existat la data predării imobilului, fiind determinată de lipsa elementelor de protecție glaf și plintă pentru tencuiala decorativă, constatându-se îndeplinită condiția prevăzută de art. 1.707 alin. (3) C.civ.,
viciile individualizate anterior nu puteau fi descoperite la data predării, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent, conform art. 1.707 alin. (2) C.civ.
instanța mai reține că parte din prețul de achiziție al imobilului a fost suportat dintr-un credit contractat de reclamantă la BANCA TRANSILVANIA SA și că pentru încheierea convenției de împrumut bancar s-a efectuat o expertiză de evaluare a imobilului. Nu se poate pretinde reclamantei că nu a descoperit viciile invocate la data predării imobilului, în condițiile în care astfel de vicii nu au fost constatate nici măcar de expertul evaluator al băncii. Chiar și în lipsa acestei constatări, instanța reține concluziile ferme ale raportului de expertiză judiciar administrat în prezenta cauză, conform cu care viciile nu puteau fi descoperite fără asistență de specialitate,
apărările pârâților în sensul că reclamanta a beneficiat de o astfel de asistență nu se sprijină pe niciun mijloc de probă,
echipa la care se face referire de către pârâți a fost contractată de reclamantă pentru lucrări de amenajare interioară, pe când 3 dintre vicii privesc elemente exterioare de construcție (glafuri, tencuială, branșament), iar viciul privind coșul de fum nu era susceptibil a fi descoperit decât printr-o inspecție amănunțită (nu s-a probat) sau cu ocazia montării șemineului,
reclamanta și-a îndeplinit obligația de a aduce la cunoştinţa vânzătorului viciile descoperite într-un termen rezonabil, astfel cum reiese din notificarea comunicată la data de 16.06.2018 (filele 19-23 vol. I),
toate viciile invocate și dovedite fie fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat (coșul de fum, lipsa glafurilor) sau îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, reclamanta ar fi dat un preţ mai mic (degradarea tencuielii, lipsa branșamentului corespunzător la curentul electric),
în raport cu petitele deduse judecății, nu prezintă relevanță dacă pârâții au sau nu cunoștințe în domeniul construcțiilor și dacă au cunoscut sau nu existența viciilor. Existenţa obligației vânzătorului de a răspunde pentru viciile lucrului vândut nu este condiționată de cunoașterea de către vânzător a existenței acestora, ci doar întinderea obligației diferă în funcție de cunoașterea sau necunoașterea de către vânzător a viciilor, după caz, conform art. 1.712 C.civ., respectiv de cunoașterea și tăinuirea acestora, conform art. 1.709 alin. (4) C.civ.,
în legătură cu măsura în care se impune reducerea prețului de vânzare-cumpărare ca efect al obligației pârâților-vânzători de garanție contra viciilor, instanța reține că s-a probat suma de 18.523,41 lei, compusă din 12.151,57 lei (costuri aferente cu lucrările necesare coșului de fum conform raportului de expertiză), 769,93 lei (costuri remediere tencuială decorativă conform raportului de expertiză), 976,13 lei și 976,15 lei (costuri achiziție glafuri – filele 28-29 vol. I), 366,66 lei (costuri de realizare a glafului exterior la balconul vest conform raportului de expertiză) și 3.282,97 lei (costuri branșament – filele 30-33 vol. I). În privința sumei de 553,35 lei solicitată de reclamantă cu titlu de montare glaf, instanța va respinge cererea ca nefondată, reținând că s-a depus în probațiune doar factura fiscală de la fila 34 vol. I, fără dovada plății, astfel că s-a avut în vedere pentru această lucrare valoarea estimată conform raportului de expertiză (366,66 lei).
Pentru toate considerentele ce preced, instanța va admite în parte cererea și în temeiul art. 1.707 și art. 1.710 alin. (1) lit. c) C.civ., va dispune reducerea preţului prevăzut în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2791/25.10.2017 de BNP Pop Sergiu Mircea corespunzător obligaţiei pârâţilor de garanţie contra viciilor cu suma de 18.523,41 lei, va obliga pârâţii să restituie suma de 18.523,41 lei în favoarea reclamantei și va respinge cererea pentru rest ca neîntemeiată.”
