Acasă » PROCESE » Practica nesimțită a unei agenții imobiliare în goana după comision a fost dejucată în instanță

Practica nesimțită a unei agenții imobiliare în goana după comision a fost dejucată în instanță

Practica nesimțită a unei agenții imobiliare cu vechime din Cluj-Napoca în goana după comision a fost dejucată în instanță prin expertiză grafologică. Agenția a chemat în judecată o așa-zisă clientă pe motiv că nu i-a plătit comisionul pentru intermedierea cumpărării unei locuințe, însă femeia nu a semnat nimic.

Poate ați observat că dacă postați ca persoană fizică un anunț că vindeți sau cumpărați o locuință, agenții imobiliari sar pe dumneavoastră ca vulturii. În cele ce urmează vă prezentăm ce a pățit o clujeancă care și-a cumpărat un apartament și cum a ajuns să fie târâtă în proces de o agenție imobiliară pentru a plăti mii de euro ca și comision pentru o așa-zisă intermediere, care, potrivit sentinței obținute în exclusivitate de Clujust.ro, nu a existat.

Femeia care a ajuns să fie dată în judecată, la care îi vom da doar inițialele, D.A.C, și-a cumpărat un apartament în 2015. În timp ce căuta locuința, aceasta a intrat pe portalul Imobiliare.ro și a cerut unele informații, fără să știe cine îi va răspunde. Ulterior a vizionat un apartament și a cumpărat altul cu suma 140.000 de euro. La începutul lui 2017, cumpărătoarea a fost chemat în judecată de agenția Habitas Imobiliare, care a cerut instanței să o oblige pe pârâtă ”la plata sumei de 6.480 Euro, reprezentând comision de intermediere datorat în temeiul convenției de prestări servicii nr. 4450/20.05.2015; la plata sumei de 7.630,2 Euro, reprezentând penalitățile de întârziere calculate până la data introducerii cererii de chemare în judecată”

Pârâta a arătat la proces, în esență, că ”nu a existat nicio convenție de intermediere servicii imobiliare încheiată de părți, ea nu și-a exprimat acordul pentru încheierea vreunei asemenea convenții și nici nu a cunoscut, la momentul când a fixat întâlnirea pentru vizualizarea apartamentului faptul că discută cu un agent imobiliar și nu cu proprietarul apartamentului.”. De asemenea, a menționat că  nu a dorit semnarea unui contract de intermediere cu vreo agenție imobiliară și nici nu a semnat un asemenea contract, cu toate că i-a dat datele sale de identificare agentului imobiliar cu care a discutat telefonic, iar, apoi, a vizualizat un apartament de la etajul II pe care i l-a prezentat agentul, dar nu a fost interesată de acest apartament, ci de un apartament situat, în același imobil, la parter, pe care nu l-a putut vizualiza împreună cu agentul imobiliar, deoarece persoanele care erau în imobil i-au explicat, în mod clar, faptul că proprietarii refuză orice contact cu agenția imobiliară.

Recent, Judecătoria Cluj-Napoca i-a dat dreptate femeii și a respins acțiunea agenției imobiliare, pe care a pus-o la plata de cheltuieli de judecată. Soluția pe scurt: ”Respinge, ca fiind neîntemeiata, cererea de chemare în judecata formulata de reclamanta SC HABITAS IMOBILIARE SRL, în contradictoriu cu pârâta D.A.C Admite în parte cererea pârâtei de acordare a cheltuielilor de judecata si obliga reclamanta sa plateasca pârâtei suma de 2.900 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata. Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare. Cererea si motivele de apel se vor depune la Judecatoria Cluj-Napoca.”

În motivarea sentinței se arată că ”susținerea pârâtei în sensul că nu a semnat convenția de prestare a serviciilor de intermediere pentru cumpărare  nr. 4450/20.05.2015 s-a confirmat prin expertiza grafologică administrată în cauză, deoarece raportul de expertiză criminalistică nr. 208/14.12.2017 a concluzionat că nici semnătura de la rubrica „beneficiar” a convenției și nici semnătura din anexa 1 a convenției nu aparțin pârâtei”

Am cerut un punct de vedere de la reprezentanții Habitas și am primit următorul răspuns scurt de la directorul de vânzări Cosmin Petruș: ”Suntem in procedura incheierii unei tranzactii cu clientii astfel ca nu dorim sa facem nici un comentariu. Expertiza judiciara la care faceti referire a avut alt obiect si a fost administrata intr-un cadru procesual complex. Nu dorim sa oferim mai multe detalii din acest proces pentru ca apelul este pe rol.”

Nu știm ce tranzacție ar putea să încheie persoana chemată în judecată, având în vedere sentința Judecătoriei Cluj-Napoca, a cărei motivare o puteți citi mai jos

Sentința Civilă nr. 1375/2018 – Judecătoria Cluj-Napoca

”Analizând actele și lucrările dosarului, reține următoarele:

În fapt, reclamanta, susținând că are calitatea de prestator al serviciilor de intermediere imobiliară pentru cumpărare în cadrul unui raport juridic intervenit între agenția imobiliară Habitas Imobiliare și beneficiarul D.A.C., la data 20.04.2015, pe baza convenției de prestări servicii nr. 4450/20.05.2015, a solicitat instanței recurgerea la forța coercitivă a statului pentru obligarea pârâtei la plata despăgubirii contractuale compusă din contravaloarea comisionului indicat prin art. 6 din convenție și a penalităților de întârziere stipulate la art. 11 din aceeași convenție, susținând că obligațiile pecuniare asumate de pârâtă prin actul juridic încheiat de părți cu ocazia vizualizării apartamentului nr. 1 din blocul de locuințe situat în Cluj-Napoca… jud. Cluj, nu au fost executate în conformitate cu termenii contractului.

Prin urmare, în susținerea pretențiilor deduse judecății, se invocă existența unui raport juridic în cadrul căruia pârâta are calitatea sa de beneficiar al unor servicii de intermediere imobiliară pentru cumpărare, deoarece a solicitat agenției intermedierea unei operațiuni de cumpărare imobil situat în Cluj-Napoca…, compus din 4 camere, 2 băi, balcon/terasă, la un preț maxim de 140.000 Euro, cu destinația de locuință, iar reclamanta are calitatea de prestator al serviciilor de intermediere imobiliară pentru cumpărare solicitate de pârâtă, din moment ce a prezentat pârâtei, în data de 20.05.2015, imobilul de apartamente ….. conform anexei la convenție.

Însă, pârâta contestă faptul că ar fi exprimat un consimțământ pentru încheierea actului juridic ce constituie cauza cererii de chemare în judecată, susține că nu a semnat convenția de prestare a serviciilor de intermediere pentru cumpărare nr. 4450/20.05.2015  și că nici nu a beneficiat de serviciile de intermediere imobiliară prestate de agenția Habitas pentru cumpărarea imobilului situat în Cluj-Napoca…._, de la Nord Conforest Invest SRL, în data de 14.10.2015, pe baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat de SPN P.I.F și D.S.I, prin Încheierea Nr. 4910/14.10.2015, dat fiind că proprietarul apartamentului nu a acceptat intermedierea operațiunii de vânzare de către agenția imobiliară reclamantă.

Susținerea pârâtei în sensul că nu a semnat convenția de prestare a serviciilor de intermediere pentru cumpărare  nr. 4450/20.05.2015 s-a confirmat prin expertiza grafologică administrată în cauză, deoarece raportul de expertiză criminalistică nr. 208/14.12.2017 a concluzionat că nici semnătura de la rubrica „beneficiar” a convenției și nici semnătura din anexa 1 a convenției nu aparțin pârâtei și, fiind vorba despre un mijloc de probă încuviințat și administrat în mod legal, instanța trebuie să aibă în vedere, pentru soluționarea cauzei, expertiza grafologică, neputând-o înlătura, astfel cum a solicitat, fără temei, reprezentantul reclamantei cu prilejul dezbaterii cauzei în fond.

În acest context, cât timp, din raportul de expertiză grafologică întocmit în cauză, reiese faptul că pârâta nu și-a asumat convenția de prestare a serviciilor de intermediere pentru cumpărare nr. 4450/20.05.2015, prin semnătură, este necesar a fi stabilit dacă probatoriul cu înscrisuri administrat în cauză la solicitarea reclamantei este în măsură să justifice existența convenției ce constituie cauza cererii de chemare în judecată.

Într-adevăr, instanța, fiind ținută să stabilească doar adevărul judiciar, cel care rezultă din probatoriul administrat, poate analiza temeinicia susținerilor reclamantei privind existența convenției de prestări servicii intermediere pentru cumpărare doar în baza înscrisurilor pe care agenția imobiliară le-a depus la dosarul cauzei, reclamantul având, conform art. 249 din Codul de Procedură Civilă, sarcina probei. Or, aceste înscrisuri nu sunt de natură a ilustra asumarea de către pârâtă a actului juridic invocat de reclamantă ca temei al acțiunii în răspundere civilă contractuală ce face obiectul cauzei.

În primul rând, în ce privește alegația reclamantei privind existența unei cereri de prestare a serviciilor de intermediere imobiliară pentru cumpărare, astfel cum rezultă din e-mail-ul atașat răspunsului la întâmpinare, instanța arată că este vorba despre o simplă cerere de obținere a unor informații despre un apartament, cu totul alt apartament decât cel cumpărat de pârâtă, cerere care a fost generată în mod automat de un portal de internet utilizat de pârâtă pentru identificarea unor oferte de vânzare „imobiliare.ro”, fără ca aceasta să cunoască persoana care îi va oferi detaliile despre imobil sau că ar fi vorba despre o operațiune juridică de intermediere imobiliară , după cum rezultă din simpla accesare a portalului „https://www.imobiliare.ro/vanzare-case-vile/cluj-napoca/”, motiv pentru care înscrisul existent la fila 116 din vol. I al dosarului nu are niciun fel de valoare probatorie în dovedirea existenței convenției ce constituie cauza cererii de chemare în judecată și nici nu poate avea vreo semnificație juridică.

Apoi, în legătură cu susținerea reclamantei privind existența convenției de prestări a serviciilor de intermediere pentru vânzare, în baza căreia agentul imobiliar a prezentat pârâtei, în data de 20.05.2015, apartamentul nr. 1 din blocul de locuințe situat în Cluj-Napoca, … , este important de reținut că, la termenul de judecată din data de 06.06.2017, reprezentantul reclamantei a învederat, în mod neechivoc, faptul că nu poate prezenta convenția de prestări servicii intermediere imobiliară încheiată între Habitas Imobiliare și Nord Conforest pentru vânzarea apartamentului nr. 1 din blocul de locuințe, deoarece nu există un asemenea contract de intermediere, vizualizarea apartamentului având la bază doar acordul exprimat, telefonic, de proprietarul imobilului. Nu a fost, însă, dovedit, în vreun fel, acordul exprimat de proprietar pentru intermedierea operațiunii de vânzare a apartamentului nr. 1 de către Habitas Imobiliare, în luna mai 2015 și nici nu se poate prezuma că ar fi existat un asemenea acord, atât timp cât corespondența purtată pe e-mail între reprezentantul agenției și reprezentantul societății vânzătoare, de care se prevalează reclamanta pentru susținerea pretențiilor sale, ce a fost depusă la dosar odată cu răspunsul la întâmpinare, vizează un apartament de la etajul 1, atașamentul e-mail-ului prin care reprezentantul Nord Conforest SRL a răspuns solicitării agentului imobiliar de transmitere „Schiță apartamente V___ O___” indicând, în mod clar, faptul că este vorba despre schița apartamentului de la etajul 1, ce diferă semnificativ de cea a apartamentului situat la parter, al cărui releveu a fost depus la dosar de pârâtă în data de 31.05.2017.

De altfel, în condițiile în care corespondența purtată pe e-mail între reprezentantul agenției și reprezentantul societății vânzătoare, pe care reclamanta o invocă pentru a justifica acordul societății Nord Conforest Invest SRL la încheierea contractului de intermediere, a survenit în luna martie a anului 2014 și, până în luna mai a anului 2015, când pârâta a cumpărat apartamentul nr. 1, situat în localitatea Cluj-Napoca…. parter, jud. Cluj, societatea vânzătoare Nord Conforest SRL nu a semnat nicio convenție de prestări servicii intermediere pentru vânzare cu agenția imobiliară Habitas Imobiliare, cu toate că, așa cum însăși reclamanta susține și a probat prin convențiile de prestări servicii intermediere pentru cumpărare, depuse la dosar odată cu răspunsul la întâmpinare, imobilul situat în Cluj-Napoca…, jud. Cluj a fost vizualizat de reprezentanții agenției imobiliare, în mai multe ocazii, instanța consideră că este exclusă chiar și prezumția existenței consimțământului exprimat de proprietarul apartamentului nr. 1 pentru încheierea unei convenții de prestări servicii intermediere pentru vânzare cu agenția imobiliară Habitas Imobiliare.

În măsura în care ar fi existat un asemenea consimțământ pentru încheierea actului juridic în baza căruia s-a derulat operațiunea de intermediere a vânzării apartamentului situat la parterul blocului de locuințe, reclamanta, în calitatea sa de profesionist în domeniul intermedierii de imobile, nu ar fi neglijat semnarea convenției de servicii care să-i garanteze încasarea comisionului și nici nu ar fi ezitat să solicite audierea, în calitate de martor, a domnului R.Z. , persoana despre care susține că a participat, în calitate de mandatar al vânzătorului, la vizita de promovare către pârâtă a apartamentului nr. 1 din blocul de locuințe situat în Cluj-Napoca…. jud. Cluj, în data de 20.05.2015, mai ales că beneficiază, în proces, de asistență juridică de specialitate, fiind asistată de către d-l avocat doctor Păun Ciprian.

Se cuvine a fi precizat și faptul că nu pot face dovada convenției de prestări servicii intermediere pentru vânzare, încheiată între vânzătorul apartamentului nr. 1 din blocul de locuințe și agenția imobiliară Habitas Imobiliare nici cele două anunțuri imobiliare și nici fotografiile atașate răspunsului la întâmpinare, din moment ce, referitor la cele două anunțuri imobiliare, este de reținut faptul că doar unul din ele vizează imobilul situat în Cluj-Napoca….. jud. Cluj, anunț care a fost postat în data de 23.03.2014, înainte ca agenția imobiliară să discute, prin e-mail, cu reprezentantul societății, pentru a afla detalii despre apartamente și nici nu conține elemente de natură a ilustra faptul că agenția imobiliară a fost cea care a promovat anunțurile pe portalul de internet „imobiliare.ro”, iar, în ceea ce privesc fotografiile, cât timp, în legătură cu persoana care a efectuat fotografiile, scopul pentru care le-a efectuat și locația exactă unde a fost surprins fiecare cadru, planează un dubiu extrem de serios, instanța nu le poate avea în vedere pentru soluționarea cauzei.

Prin urmare, în opinia instanței de judecată, probatoriul administrat în cauză nu este în măsură să facă dovada faptului că a existat o convenție de prestări servicii intermediere pentru cumpărare, încheiată de pârâtă cu agenția imobiliară Habitas Imobiliare, convenție în executarea căreia pârâtei să-i fi fost prezentat, în data de 20.05.2015, apartamentul nr. 1 din blocul de locuințe situat în Cluj-Napoca… jud. Cluj, cu atât mai mult cu cât agenția imobiliară nici nu a avut acordul proprietarului pentru intermedierea operațiunii de vânzare a imobilului, urmând ca, în raport de această concluzie, să efectueze o analiză a temeiniciei pretențiilor deduse judecății, transpunând starea de fapt reținută în cele ce preced la normele legale ce reglementează răspunderea civilă contractuală.

În drept, instanța, reținând că reclamanta a invocat, drept cauză a cererii de chemare în judecată, convenția de prestări servicii nr. 4450/20.05.2015, va analiza temeinicia pretențiilor deduse judecății raportându-se la prevederile art. 1270 din Codul Civil, ce reglementează principiul forței obligatorii a actului juridic și stabilesc că orice convenție a părților este obligatorie, are putere de lege între contractanți și trebuie respectată ca atare. Prin urmare, principiul forței obligatorii a contractului se impune atât părților, cât și instanței de judecată, în calitatea sa de organ chemat să soluționeze litigiul derivând din răspunderea civilă contractuală, cu privire la toate clauzele contractuale.

Sunt relevante, totodată, și normele de drept civil ce reglementează formarea contractului, deoarece răspunderea civilă contractuală nu poate exista în lipsa unei convenții legal încheiate, în acest sens fiind disp. art. 1270 din Codul Civil, prin care se instituie forța obligatorie, ca efect al contractului, cât timp: „(1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege”.

Or, în condițiile în care, prin art. 1166 din Codul Civil, a fost definit contractul ca fiind „acordul de voințe dintre două sau mai multe persoane cu intenția de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic”, iar art. 1182 din Codul Civil stabilește că un contract „ … se încheie prin negocierea lui de către părți sau prin acceptarea fără rezerve a unei oferte de a contracta …” și probatoriul cu înscrisuri de care s-a prevalat reclamanta pentru a-și justifica pretențiile de obținere a despăgubirii contractuale datorată de pârâtă în temeiul art. 6 și art. 11 din convenția de prestări servicii intermediere pentru cumpărare nr. 4450/20.05.2015 nu a fost în măsură să facă dovada existenței unui acord de voință exprimat de beneficiarul D.A.C. pentru constituirea unui raport juridic având ca obiect servicii de intermediere imobiliară, pentru cumpărarea imobilului apartament nr. 1, situat la parterul blocului de locuințe din Cluj-Napoca…, jud. Cluj, după cum s-a reținut deja, cu prilejul descrierii stării de fapt, instanța consideră că nu poate da eficiență regulilor răspunderii civile contractuale spre instituirea, în sarcina pârâtei, a obligațiilor pecuniare ce fac obiectul acțiunii.

Se cuvine a mai fi precizat și faptul că, prin raportare la natura juridică a convenției de care reclamanta se prevalează în susținerea acțiunii: o convenție de prestare a serviciilor de intermediere imobiliară, legiuitorul a impus agenției imobiliare dovedirea contractului printr-un act juridic încheiat în formă scrisă, din moment ce disp. art. 9și art. 95 din OG privind protecția consumatorilor nr. 21/1992 stabilesc: „În cazul serviciilor de intermediere imobiliară, consumatorul va fi informat în scris, corect, complet și precis, încă din faza precontractuală, cu privire la: a) prețurile practicate în piață pentru tipul de imobil ce urmează a face obiectul intermedierii imobiliare, conform informațiilor existente în baza de date a agenției imobiliare; b) deficiențe și alte inconveniente cunoscute de agenția imobiliară sau pe care în mod rezonabil putea să le cunoască, incluzând surse de zgomot, umezeală, poluare, miros, pericol de inundații sau surpări, organizarea în apropiere a unor manifestări populare periodice, istoricul terenului sau al clădirii, posibile dezavantaje ale vecinătăților; c) nivelul comisionului practicat de agenția imobiliară; d) situația juridică a imobilului; e) nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de consumator, pentru obținerea documentelor și întocmirea actelor necesare încheierii contractului”; „Contractul de intermediere imobiliară va cuprinde cel puțin următoarele elemente: a) datele de identificare a părților; b) obiectul contractului/natura serviciului prestat; c) prețul solicitat de proprietar/pe care este dispus să îl plătească cumpărătorul; d) termenul de valabilitate al contractului; e) condițiile în care contractul poate fi denunțat unilateral; f) condițiile în care contractul poate fi reziliat; g) nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agenției imobiliare pentru contractul ce urmează să se încheie; h) clauza de exclusivitate, în cazul în care aceasta a fost acceptată de părți; i) precizarea situațiilor în care consumatorul datorează comision agenției imobiliare; j) drepturile și obligațiile părților; k) situațiile de forță majoră; l) data încheierii contractului”.

În speță, însă, nu a existat o convenție de prestări servicii, pentru intermedierea operațiunii de cumpărare a apartamentului nr. 1 din blocul de locuințe situat în Cluj-Napoca….., jud. Cluj, care să fi fost încheiată de reclamantă cu pârâta, în formă scrisă, la data de 20.05.2015 și în temeiul căreia beneficiarul D.A.C să-și fi asumat obligația de plată a comisionului de intermediere în cuantum de 6.480 Euro, la data semnării contractului de vânzare-cumpărare autentificat de SPN P. I F și D.S.I, prin Încheierea Nr. 4910/14.10.2015..

Or, nefiind probată existența unei convenții de natură bilaterală, cu titlu oneros și comutativ care să fi fost încheiată de părți pentru intermedierea operațiunii de cumpărare a apartamentului nr. 1 din blocul de locuințe situat în Cluj-Napoca…, jud. Cluj, instanța nu poate face aplicarea prev. art. 1516 alin. 1 din Codul de Procedură Civilă, pentru a recunoaște îndreptățirea reclamantei la încasarea creanței pe care o invocă în speță, reprezentând prețul serviciilor ce fac obiectul convenției de prestări servicii nr. 4450/20.05.2015.

După cum s-a precizat deja, instanța este ținută să stabilească doar adevărul judiciar, cel care rezultă pe baza probelor administrate în dosar, astfel că, în lipsa unor probe care să facă dovada convenției prin care pârâta și-a asumat obligația de plată a sumei de 6.480 Euro, reprezentând comision de intermediere a operațiunii de cumpărare a apartamentului nr. 1 din blocul de locuințe situat în Cluj-Napoca… jud. Cluj, nu are justificare răspunderea civilă contractuală ce constituie temeiul cererii de chemare în judecată supusă analizei.

Pentru considerentele expuse, apreciind că reclamanta creditoare nu a dovedit temeinicia pretențiilor deduse judecății, pe baza unui probatoriu care să indice întrunirea cerințelor răspunderii civile contractuale imputată pârâtei, deși prevederile art. 249 din Codul de Procedură Civilă o obligau la dovedirea susținerilor sale, instanța va respinge, ca fiind neîntemeiată, cererea de chemare în judecată.

Or, soluția de respingere a cererii de chemare în judecată obligă instanța să admită cererea pârâtei de acordare a cheltuielilor de judecată, deoarece, în contextul prev. art. 453 alin. 1 din Codul de Procedură Civilă, reclamanta este „partea care a pierdut procesul”, culpa procesuală rezidând din aceea că a promovat un demers judiciar fără a putea justifica întrunirea cerințelor răspunderii civile contractuale, ce constituie temeiul juridic al acțiunii.

Reclamanta este, așadar, ținută să suporte cheltuielile de judecată efectuate de pârâtă pentru a-și asigura apărarea și va fi obligată să achite pârâtei suma de 2.900 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloare onorariu expertiză grafologică și contravaloare onorariu avocațial.”

Comments

comentarii

Lasă un răspuns

error: Conținut protejat. Contactați-ne la office@clujust.ro dacă vreți să preluați! Apăsați CTRL+P dacă vreți să printați pagina