fbpx

Cumpărătorul unui imobil neautorizat poate fi obligat la desființarea lucrării edificate fără autorizație de construire

Înstrăinarea unui imobil edificat în lipsa unei autorizații de construire atrage calitatea procesuală pasivă (de pârât) a cumpărătorului, în acțiunea autorității publice de desființare a imobilului.

Titlul problemei de drept: Calitatea procesuală pasivă a noului (actualului) proprietar în acțiunile având ca obiect desființarea unei lucrări edificate fără autorizație de construire, în ipoteza în care proprietarul contravenient a înstrăinat imobilul între data întocmirii procesului-verbal de constatare a contravenției și data învestirii instanței.

Opinia Institutului Național al Magistraturii:

Potrivit art. 32 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții: „În cazul în care persoanele sancționate contravențional au oprit executarea lucrărilor, dar nu s-au conformat în termen celor dispuse prin procesulverbal de constatare a contravenției, potrivit prevederilor art. 28 alin. (1), organul care a aplicat sancțiunea va sesiza instanțele judecătorești pentru a dispune, după caz: a) încadrarea lucrărilor în prevederile autorizației; b) desființarea construcțiilor realizate nelegal”.

Art. 562 alin. (1) teza 1 C. civ. prevede că: „(1) Dreptul de proprietate privată se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin neuz”.

Cu titlu preliminar, evidențiem că la nivelul curții de apel în cadrul căreia s-a ridicat prezenta problemă de practică neunitară s-a conturat opinia majoritară în sensul căreia noul (actualul) proprietar al lucrării are calitate procesuală pasivă în litigiul inițiat de către autoritatea administrativă competentă în vederea demolării construcției realizate fără autorizație de construire.

S-a argumentat că obligaţia desfiinţării construcţiei realizate nelegal este una sui generis, similară celei scriptae in rem, care se transmite odată cu dreptul de proprietate asupra imobilului,

Astfel, s-a apreciat că nu răspunderea contravenţională este cea care se transmite noului proprietar, care este si rămâne una personală, ci obligaţia de desfiinţare a construcţiei ridicate fără autorizaţie.

În ceea ce ne privește, observăm că obligația de obținere a autorizației de construire are natura juridică a unei limitări legale a dreptului de proprietate privată, pe care îl grevează indiferent de titular (și de numărul transmisiunilor), fiind astfel opozabilă oricăruia dintre proprietarii fondului.

Obligația de readucere a fondului în limitele legal recunoscute, ca urmare a ridicării unei construcții fără autorizație (de construire) prealabilă, nu poate fi, la rândul ei, decât opozabilă proprietarului fondului, oricare ar fi acesta. Altminteri, ar fi suficient ca cel care a edificat fără autorizație de construire să înstrăineze bunul pentru a asigura supraviețuirea fizică, dar și juridică  (prin prezervarea dreptului de proprietate) a lucrării, iar limitarea legală a dreptului de proprietate menită să asigure dezideratul unei urbanizări eficiente ar fi una pur iluzorie.

De asemenea, este de reținut că art. 32 din Legea nr. 50/1991 subordonează admiterea demersului – ce tinde la desființarea lucrării – neconformării celui care a edificat fără autorizație măsurilor stabilite prin procesul-verbal de constatare a contravenției, fără a-l identifica în mod necesar pe acesta ca fiind persoana care se legitimează procesual pasiv într-un astfel de litigiu.

Aceasta înseamnă că dreptul de a cerere desființarea lucrării ridicate fără autorizație poate fi exercitat nu doar împotriva celui care a edificat fără autorizație, ci și împotriva unui posibil succesor cu titlu particular al acestuia, atât timp cât condițiile prevăzute de articolul anterior menționat sunt îndeplinite.

În alți termeni, textul poate fi identificat ca reprezentând sursa legală a posibilității opunerii dreptului de a cere desființarea lucrării inclusiv succesorului cu titlu particular al celui care a edificat fără autorizație de construire.

În cele din urmă, demolarea lucrării edificate fără autorizație de construire produce în mod cert consecințe asupra raportului juridic de drept real în conținutul căruia intră dreptul de proprietate, conducând la stingerea acestuia în condițiile art. 562 alin. (1) teza I C. civ. , ceea ce se privește ca un argument suplimentar în sprijinul ideii că procesul trebuie să se desfășoare în contradictoriu cu noul (și actualul) proprietar al lucrării.

În concluzie, opinia I.N.M. este aceea că noul (actualul) proprietar are calitate procesuală pasivă în acțiunile având ca obiect desființarea lucrării edificate fără autorizație de construire, în ipoteza în care proprietarul contravenient a înstrăinat imobilul între data întocmirii procesului-verbal de constatare a contravenției și data învestirii instanței.

În unanimitate, participanții și-au însușit soluția expusă în opinia I.N.M.

Extras din MINUTA întâlnirii președinților secțiilor civile ale Înaltei Curți de Casație și Justiție și curților de apel Timișoara, 05-06 martie 2020.

Comments

comentarii

Lasă un răspuns

error: Conținut protejat. Contactați-ne la office@clujust.ro dacă vreți să preluați! Apăsați CTRL+P dacă vreți să printați pagina