Acasă » DEZVĂLUIRI / ANCHETE » Cum se ia un apartament în Cluj-Napoca cu 13.000 euro de la o bătrână neștiutoare de carte, cu act neautentificat

Cum se ia un apartament în Cluj-Napoca cu 13.000 euro de la o bătrână neștiutoare de carte, cu act neautentificat

Într-un Cluj-Napoca cu cea mai efervescentă piață imobiliară din țară, doi soți au pus mâna pe un apartament de 45 mp cu doar 60.000 lei (13.000 euro), pe care i-ar fi dat unei bătrâne neștiutoare de carte, iar dovada în acest sens este o declarație scrisă de mână, neautentificată la notar. Nepoții bătrânei, care între timp a decedat, au atacat în instanță contractul prin care s-a întrăinat locuința.

În aprilie 2013, Todosia E., o bătrână de 86 de ani, încheia un contract de vânzare-cumpărare pentru locuința ei, un apartament de 45 mp pe strada Beiușului, cu soții Istvan și Maria Păcurar. Contractul a fost autentificat la notatul public Alina Budiu. În mod ciudat, în contract se specifică prețul, dar acesta nu este plătit în fața notarului. ”Prețul de vânzare stabilit de comun acord între noi părțile contractante este de 60.000 RON, preț care se achită până la data de 10.04.2014, în numerar, din surse proprii ale cumpărătorilor.”, se arată în contract. Cu toate astea, potrivit actului, cumpărătorii au intrat în stăpânirea de drept asupra imobilului începând cu data  contractului

De asemenea, în același contract s-a specificat că ”vânzătoarea se obligă ca la data la care a primit prețul vânzării să dea o declarație în formă autentică din care să rezulte că a primit prețul vânzării”.

Deci femeia de 86 de ani, care nici nu știa să scrie, trebuia să anunțe notarul să autentifice declarația prin care primea banii. Declarația s-a făcut după numai o lună, timp în care cumpărătorii ar fi făcut rost de bani în mod miraculos, dar nimeni nu a mai anunțat notarul.

Declarația, care este intitulată Anexă la contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu o lună în urmă la notar, nu a mai fost autentificată niciodată. Specialiștii în drept civil spun că dacă un contract este autentificat și anexele acestuia trebuie să aibă același regim, adică să fie autentificate.

În jurisprudența instanțelor se arată că ”unul dintre principiile esențiale care guvernează dreptul civil este principuul simetriei actelor juridice, cunoscut și sub denumirea de principiul  simetriei formelor (în contracte), în virtutea căruia, orice modificare adusă uneia ori alteia dintre clauzele unui act juridic civil trebuie să îmbrace aceeași formă ca și actul modificat. Astfel, dacă actul modificat era încheiat în formă autentică, orice modificare a vreuneia din clauzele actului autentic trebuie să îmbrace aceeași formă autentică. Din această perspectivă, Curtea constată că în mod corect și legal s-a apreciat de către instanța de apel asupra caracterului actului adițional nr.1/2009, acela de act modificator al contractului autentic de vânzare-cumpărare, respectiv asupra incidenței, în privința acestui act adițional, a sancțiunii nulității absolute pentru lipsa formei autentice”

Bătrâna a decedat în aprilie 2014, iar cei trei nepoți ai ei s-au adresat Judecătoriei Cluj-Napoca și au solicitat anularea actului anexă numit ”declarație”, rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, rectificarea cărții funciare și evacuarea cumpărătorilor.

Cererea de anulare a declarației numită anexă a fost judecată separat și mai repede decât cea privind contractului.

Tribunalul a decis că este vina bătrânei că nu a cerut autentificarea declarației. ”Faptul că prin contractul autentificat sub nr.2002/10.04.2013 de BNP Budiu Alina Dorina părţile au stipulat o clauză potrivit căreia” vânzătoarea se obligă ca la data la care a primit preţul vânzării să dea o declaraţie în formă autentică din care să rezulte că a primit preţul vânzării”, încheierea declaraţiei sub semnătură privată nu duce la nulitatea absolută a acesteia. Acea clauză prevedea o obligaţie pe care vânzătorul şi-a asumat-o ca măsură de protecţie în favoarea pârâţilor. În cauză, reclamanţii în calitatea de moştenitori ai vânzătoarei E. Todosia nu se pot prevala şi nici nu pot invoca lipsa formei autentice atâta timp cât ei sunt succesori în drepturi şi obligaţii ai acesteia, şi cât culpa în neîndeplinirea obligaţiei aparţine defunctei.

Cu privire la cel de-al doilea motiv de apel care vizează nulitatea înscrisului datorată lipsei consimţământului vânzătoarei la momentul semnării actului de primire a preţului, tribunalul reţine că sub aspectul formalităţilor cerute de lege pentru suplinirea semnăturii dispoziţiile invocate acestea se aplică doar actelor notariale. În speţă, înscrisul a fost încheiat sub semnătură privată, lipsa încheierii în forma autentică fiind imputabilă exclusiv vânzătoarei care şi-a asumat această obligaţie prin contractul de vânzare-cumpărare, încheiat în forma autentică. Reiese din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2002/10.04.2013 că vânzătoarea E. Todosia a fost neştiutoare de carte, fapt ce a determinat ca acesteia să-i fie citit integral actul încheiat în prezenţa martorilor, vânzătoarea declarând că acesta reprezintă actul său de voinţă.”, se arată în decizie.

La procesul privind rezoluțiunea contractului pe motiv de neplată a fost audiată nora celor doi cumpărători, care spus că ea a redactat declarația și că banii s-au dat înainte, fără a fi prezenți și cei doi martori semnatari ai actului anexă. ”Da, eu l-am scris de la cap până la coadă și l-am citit ulterior d-nei Todosia. (..) Înscrisul l-am întocmit la domiciliul d-nei Todosia pe str. Beiușului unde au fost de față familia Istvan P, Maria P, doi martori pe care nu îi cunosc, îi văzusem prima dată. Pe unul dintre ei știu că îl chema Cornel, dar restul nu îmi mai amintesc și soțul meu P. Rareș. (…) Întocmirea acestui act mi-a fost solicitată de d-na Todosia, iar conținutul acestuia nu mi-a fost sugerat și l-am întocmit după cum am considerat eu că trebuie să fie. Știam că E. Todosia nu era cunoscătoare de carte, deci nu știa să scrie și să citească. Din semnăturile de pe prima filă două semnături sunt ale socrilor și două ale martorilor. Todosia nu a semnat înscrisul, care i s-a citit, i s-a adus la cunoștință nefiind cunoscătoare de carte. Banii au fost predați cu două zile înainte pentru că așa a susținut d-na Todosia, care a spus că avea nevoie de bani și știe ce trebuie să facă cu ei. Data nu o pot preciza cu exactitate, dar știu că a fost cu 2 zile înainte de întocmirea înscrisului, au fost prezenți socrii mei, soțul meu și eu.”, a declarat martora.

Instanța Judecătoriei a respins cererea de rezoluțiune, consemnând că suma de bani a fost remisă în prezența persoanelor care au semnat declarația, deși cea care a redactat-o a arătat altceva.

”La data de 10.05.2013 a fost întocmit un înscris intitulat ,,Anexa la contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu numărul 2002 din 10.04.2013 încheiat la Biroul Notarilor Publici, cu sediul în Cluj-Napoca, strada Regele Ferdinand nr. 5” cuprinzând o declaraţie, nesemnată, a vânzătoarei E. Todosia, prin care aceasta arăta că a primit de la pârâţii P. Istvan şi P. Maria, în calitate de cumpărători, suma de 60000 lei, reprezentând preţul de vânzare a imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, consemnându-se totodată că declaraţia a fost dată în condiţiile în care vânzătoarea este neştiutoare de carte, în prezenţa a doi martori, înscrisul fiind încheiat de către numita P. Viorica Delia. (…)

Fata de problema dedusa judecatii cu privire la stingerea obligatiei de plata a pretului din contractul de vanzare cumparare, instanta retine urmatoarele.:

Paratii au prezentat in detaliu imprejurarile in care suma de bani reprezentând preţul vânzării a fost remisă vânzatoarei E. Teodosia, în apartamentul acesteia, în prezenţa mai multor persoane care au consemnant aceasta stare de fapt prin înscrisul sub semnătura privată intitulat „Anexa la contractul de vânzare cumpărare„ şi „Declaraţie”.

Instanta retine că solicitarea reclamanţilor adresata instanţei de judecată de a constata nulitatea absolută a acestui înscris a fost respinsă definitiv prin Sentinţa civilă a Judecătoriei Cluj-Napoca nr. 2827/2016 pronunţată în dosarul 5379/211/2015, respectiv prin Decizia civila 1449/2016 a Tribunalului Cluj.

Prin urmare, chiar daca dovada platii pretului nu poate fi realizata in mod direct prin acest inscris care nu are forta probanta a unei chitante liberatorii, nepurtand semnatura vanzatoarei, instanta de judecata a recunoscut cu putere de lucru judecat caracterul de inscris sub semnatura privata care atesta o stare de fapt si care poate fi intregit cu alte probe. Potrivit dispoziţiilor art.1499 NCC „dacă prin lege nu se prevede altfel, dovada plăţii se face cu orice mijloc de probă”.

Aceasta dispoziţie legală consacră viziunea legiuitorului Noului Cod civil de a conferi o mai mare libertate mijloacelor de proba in materia platii. In speta, plata sumei de bani reprezentand pretul vanzarii a fost dovedita prin declaratiile partilor luate prin interogatoriu precum si prin sustinerile martorei P. Viorica Delia (nora – n.red).

Potrivit art 309 alin .4 din NCPC sunt prevazute cateva situatii de exceptie in care proba cu martori este admisibila chiar pentru dovedirea unui act juridic pentru care legea cere forma scrisa lucru care in speta a fost realizat.

Prin urmare, vânzatoarea se afla în imposibilitate fizică de a întocmi şi semna un înscris, cu consecinţa că, în temeiul art. 309 alin 4) proba cu martori este admisibilă chiar în ipoteza in care legea ar fi cerut dovada prin înscrisuri, şi totodată, chitanţa liberatorie este un drept al debitorului obligaţiei de plata si nu o conditie obligatorie pentru dovedirea plaţii.

Ca urmare, avand in vedere cele de mai sus, instanta apreciaza cererea formulata de reclamanti ca neintemeiata urmand a fi respinsa cu acesta motivare.”, se arată în motivarea Judecătoriei.

Sentința a fost atacată cu apel, care este pe rol la Tribunalul Cluj.

În acest caz s-a deschis și un dosar penal la Poliția Municipiului Cluj-Napoca. În noiembrie 2016 s-a început urmărirea penală ”in rem” pentru infracțiunile de înșelăciune, fals în inscrisuri sub semnătură privată și instigare la mărturie mincinoasă.

Comments

comentarii

Lasă un răspuns

error: Conținut protejat. Contactați-ne la office@clujust.ro dacă vreți să preluați! Apăsați CTRL+P dacă vreți să printați pagina