Acasă » UTILE » Cu raport de evaluare pentru impozitul pe clădiri, plătiți mai puțin. Un expert ANEVAR ne explică

Cu raport de evaluare pentru impozitul pe clădiri, plătiți mai puțin. Un expert ANEVAR ne explică

Persoanele juridice și persoanele fizice care dețin spații cu destinație nerezidențială pot depune până în 31 martie rapoarte de evaluare la Primărie pentru a li se calcula impozitul pe clădire. Raportele pot fi realizate doar de experți ANEVAR. Unul dintre aceștia, Lia Voivod, manager Active Real Estate, a explicat pentru Clujust cum raportul te poate scuti de un impozit piperat.

Rapoartele de evaluare au fost introduse în cazul impozitării odată cu modificările Codului Fiscal din 2016. Cum s-a ajuns la evaluări? Care este rațiunea și necesitatea lor?

”In mediul privat si nu numai, aproape toți contribuabilii cunoșteau faptul că proprietarii persoane fizice plăteau mai puțin decât persoanele juridice  pentru același tip de construcție, astfel că din vara anului 2015 se știa despre inovarea  ce va urma prin adoptarea Noului Cod Fiscal si a Normelor de aplicare cu aplicare din 1 ianuarie 2016. S-a stabilit astfel ca impozitul să se achite  în funcție de destinația imobilului, rezidential sau nerezidential. S-a dorit obținerea unei poziții de echitate la plata impozitelor  între persoanele juridice și cel fizice, care nu își utilizau proprietățile în scop de locuință, ci obțineau un venit din exploatarea lor. 

Pe vechea reglementare, persoanele juridice plăteau mult mai mult față de persoanele fizice, devenind practic o uzanță ca administratorii societăților să își transfere din patrimoniul firmei in cel personal activele imobiliare. S-a creat o panică la început de 2016 si multe speculații vizavi de creșterea exagerată a impozitelor pe clădiri, dublată și de întârzierea normelor de aplicare cu peste o lună, în conditiile in care numărul de caldiri de evaluat era imens, iar timpul foarte scurt. Practic, termenul s-a decalat până  spre vară, având in vedere că nu era timp fizic pentru așa multe evaluări, iar în primării activitățile de preluare si gestionare a situației nou create nu au fost peste tot foarte bune”,  a explicat Lia Voivod, membru titular al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR).

Raportul de evaluare intervine la stabilirea valorii de impozitare la imobilele cu destinație nerezidențială sau mixtă (parte rezidențial și alta nerezidențial), deținute de persoane fizice , sau la cele deținute de persoane juridice. Pentru prima categorie,  valoarea stabilită prin raportul de evaluare este valabilă 5 ani, iar  pentru a doua, 3 ani. Raportul de evaluare nu trebuie depus obligatoriu odată cu declarația privind destinația clădirii, dar vom vedea în continuare de ce este bine să existe.

”Este oarecum o obligație indirectă. Codul Fiscal și normele de aplicare nu prevăd o penalitate în situația neprezentării unui raport de  evaluare la inceput de an, dar dacă nu-l depui, se calculează automat un impozit mărit de 5% din valoarea clădirii, rezultând o sumă mult mai mare, în loc de 0,2% sau 1% din valoarea de cost”, spune evaluatorul autorizat Lia Voivod.

Conform Codului Fiscal , primăria calculează acei 5% din valoarea cunoscută din contractul de vânzare-cumpărare sau alte informații anterioare despre valoarea clădirii.

Ce înseamnă valoarea de impozitare sau valoarea de cost? ”Este esențial de reținut că în general valoarea de impozitare nu este o valoare de piață, așa cum societatea o percepea în mod eronat în primul an de aplicarea a Codului fiscal sau unii o mai consider chiar și azi. Pe scurt, valoarea de impozitare este în cele mai multe cazuri o valoare de cost, adică o valoare de nou a constucției asupra căreia se aplică uzura clădirii deteminată de vechime si alti factori pe care evaluatorul le detemină prin raționamentul profesional. Acesta este modul de abordare în calcul cel mai frecvent, astfel că valoarea de impozitare nu va fi aproape niciodată o valoare de piață, adică o valoare de tranzacționare în piața imobiliară.

Dacă deții o clădire nouă, la prima impozitare declari valoarea investiției, astfel că vei plăti mai mult decât în cazul unei clădiri vechi. Un exemplu ar fi situația clădirilor din centrul istoric, care a generat multe discuții. În 2016, per total toată lumea se aștepta la o creștere a impozitelor. În definitiv, după ce primăria a centralizat toate datele din rapoartele de evaluare, în centru aproape toată clădirile vechi au avut impozit mai mic. Am avut proprietari indignați de faptul că clădirea lor valorează prea puțin, poate chiar cu 30%. In  zona centrală cu cladiri foarte vechi, dar cu mulți chiriași majoritatea firme, s-a înregistrat o scădere a impozitelor, iar contribuabililor care dețin construcții noi li s-a mărit impozitul. Important de subliniat  este  că valoarea de impozitare ar trebui sa fie aceeași în toată țara pentru o clădire similară, având în vedere că metodologia de calcul este una unitară”, a explicat Voivod.

Ce se întâmplă dacă nu se depune raportul? ”Dacă nu se depune declaratia cu valoarea rezultată dintr-un  raport de evaluare, Primăria calculează automat valoarea de impozitare mărită. Cam pe la sfârșitul lunii ianuarie, primăria trimite celor care nu au depus rapoarte de evaluare și despre care are în evidențe că dețin proprietăți cu destinație nerezidențială, respectiv spațiu comercial, hală, clădire de birouri, impozit de 5% din valoare. Este o valoare orientativă, care poate fi schimbată însă prin depunerea raportului”, a precizat expertul ANEVAR. Acesta a adăugat că Primăria poate verifica la Registrul Comerțului adresele declarate ca și puncte de lucru și/sau sediu social, astfel că orice mijloc de evitare a declarării clădirilor ca nerezidențiale este cam inutilă și că a întâlnit situații în care contribuabilul a declarat clădirea rezidențială și a primit notificare pentru achitarea unui impozit pentru clădire nerezidențiață.

Important de menționat este că, după data de 31 martie a fiecarui an, nu se mai pot depune rapoarte, înregistrarea lor in baza națională fiscală fiind o încălcare a Standardelor de evaluare a bunurilor. De asemenea, evaluatorul trebuie să fie obligatoriu membru ANEVAR. ”Au fost primării care au acceptat rapoarte de la experți judiciari, care nu erau membri ANEVAR, încălcându-se astfel prevederile din Codul fiscal, însă în ultimii ani unii au devenit  membri ANEVAR tocmai pentru a se califica în realizarea  acestui tip de raport de evaluare pentru impozitare, astfel că numarului evaluatorilor autorizați este pe un trend ascendant, atât la nivel național, dar și local”, a spus Lia Voivod.

O noutate în Cluj-Napoca este că recent Consiliul Local a extins zonele fiscale în cazul proprietăților rezidențiale deținute de perosoane juridice, în sensul în care a lărgit zona centrală și implicit următoarele, asftel că unii contribuabili vor achita un impozit mărit din acest motiv. Atfel, s-au extins zonele A și B, un exemplu concret fiind clădirile din zona blocului spray din Mărăști, care erau în zona C, iar acum sunt în B.

La ce să fie atenți contribuabilii atunci când comandă un raport de evaluare:

  • evaluatorul să dețină legitimație și parafă cu valabilitate pe 2019
  • să se asigure că se calculează valoarea de impozitare în funcție de destinația finală

Primăria poate să solicite verificări dacă există suspiciuni asupra unui raport de evaluare sau a valorii de impozitare. Controlul se face de către un verificatori ANEVAR, aceștia fiind evaluatori autorizați cu experiență foarte vastă în domeniu și acreditați in mod special cu această specializare.

Lia Voivod este evaluator ANEVAR în cadrul agenției Active Real Estate, are o vastă expertiză în domeniul imobiliar clujean și  realizează rapoarte de evaluare din 2010 pentru multiple scopuri, ce pot fi consultate AICI

Comments

comentarii

Lasă un răspuns

error: Conținut protejat. Contactați-ne la office@clujust.ro dacă vreți să preluați! Apăsați CTRL+P dacă vreți să printați pagina