CLUJUST Justitie. Stiri. Anchete. Procese. Avocati. Sistemul judiciar. Interviuri. Jurisprudenta. Portal. Cluj.
Cumpărarea unei locuinţe este un proces de lungă durată, care începe firesc cu identificarea imobilului potrivit nevoilor şi bugetului. Atunci când am găsit locuinţa potrivită, nu ar trebui să uităm că situaţia juridică a imobilului este cel puţin la fel de importantă precum starea tehnică, amplasarea sau design-ul. Ignorarea situaţiei juridice incerte ar putea transforma o nouă locuinţă într-o greşeală costisitoare. (Articol scris de avocat Alexandra Beudean din cadrul societății Chiriță și Asociații)
Faza precontractuală a cumpărării unei locuinţe
În cele ce urmează, vom expune o serie de aspecte juridice care necesită o atenţie sporită înaintea cumpărării unei locuinţe, plecând de la cele mai frecvente situaţii litigioase întâlnite în practică.
Achiziţionarea unei locuinţe debutează în cele mai multe cazuri cu încheierea unei promisiuni bilaterale de vânzare, cunoscută şi sub denumirea de antecontract. În esenţă, una din părţi (promitent vânzător) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun, pentru un preţ determinat şi la un moment stabilit în viitor. Promisiunea se poate încheia nu doar în formă autentică notarială, ci şi sub forma unui înscris semnat de părţi, în atâtea exemplare originale câte părţi cu interese contrare sunt.
De multe ori părţile nu conştientizează că actul juridic pe care l-au încheiat are natura unei promisiuni de vânzare. Titlul înscrisului nu reflectă în mod necesar natura juridică reală a actului, iar promisiunile de vânzare pot purta diverse denumiri (un exemplu întâlnit de noi în practică este convenţie de rezervare). Ceea ce contează este prezenţa elementelor esenţiale ale unei promisiuni: obligaţia de a se transmite proprietatea în viitor, bunul vizat, preţul şi termenul la care ar urma să se încheie contractul de vânzare.
Frecvent se întâmplă ca promisiunile de vânzare să nu fie onorate, chiar dacă la încheierea lor se obişnuieşte perceperea unui avans din preţ. De aceea, este important să ştim că la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, instanţa poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare. Această hotărâre este o formă de executare silită a promisiunii în care instanţa suplineşte consimţământul părţii care, deşi s-a obligat prin promisiune, refuză ulterior încheierea vânzării. Dreptul la acţiune se prescrie însă în termen de 6 luni de la data la care contractul de vânzare trebuia încheiat.
O condiţie pentru obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare este şi aceea ca bunul să existe în patrimoniul vânzătorului. Deşi aparent banală, această condiţie ridică numeroase probleme în practică, în special atunci când promisiunile de vânzare s-au încheiat cu privire la imobile încă needificate.
Alteori, promitentul vânzător înstrăinează acelaşi imobil unei terţe persoane, căreia nu îi poate fi opusă o promisiune de vânzare anterioară decât dacă aceasta a fost notată în cartea funciară. Este prezumat proprietar acela care îşi va înscrie primul dreptul în cartea funciară, indiferent de data titlului său. Prin urmare, promitentul cumpărător se poate vedea lipsit de proprietatea imobilului dacă antecontractul nu a fost notat în cartea funciară.
De aceea este recomandat ca imobilul contractat să existe şi să fie înscris în cartea funciară. Promisiunea de vânzare se poate nota în cartea funciară dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului de proprietate, iar promisiunea prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul de vânzare. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în promisiune pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. Promisiunea se va radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui.
Efectul notării promisiunii în cartea funciară este opozabilitatea ei faţă de terţi. Aceasta înseamnă că promisiunea va putea fi invocată împotriva dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze şi a încălcat această obligaţie.
Prin urmare, este nerecomandată situaţia în care promitentul vânzător încearcă să ne determine să nu notăm promisiunea de vânzare în cartea funciară. Aceasta poate însemna că intenţionează să înstrăineze imobilul şi altor persoane sau situaţia juridică a imobilului nu este cea care ni s-a prezentat. Adesea, în practică, interdicţia notării antecontractului de vânzare în cartea funciară este stipulată chiar în cuprinsul promisiunii, sub sancţiunea unor penalităţi însemnate. Valabilitatea unor asemenea clauze contractuale este însă discutabilă..
Pentru neexecutarea promisiunii de vânzare există şi remediul rezoluţiunii, cu implicita restituire a părţii din preţ achitate şi eventuala obligare la despăgubiri pentru prejudiciul cauzat (daune-interese). În acest caz însă, promitentul cumpărător suportă riscul insolvabilităţii promitentului vânzător.
În cazul imobilelor nou edificate este recomandată solicitarea autorizaţiei de construire şi documentaţiile urbanistice aferente, precum şi efectuarea de verificări cu privire la eventualele litigii existente în legătură cu imobilul.
Pentru terenurile achiziţionate în vederea construirii, consultarea prealabilă a documentaţiilor urbanistice aplicabile este esenţială. De asemenea, este utilă consultarea certificatului de urbanism valabil emis pentru parcela respectivă. Pe baza acestor documente poate fi înţeles caracterul zonei, condiţionările impuse pentru obţinerea autorizaţiei de construire, servituţile pentru obiective de utilitate publică sau orice alte restricţii care ar putea împiedica realizarea investiţiei propuse.
Anterior încheierii contractului de vânzare, nu este indicat să aduceţi îmbunătăţiri imobilului, chiar dacă a fost încheiată o promisiune de vânzare. Aceasta nu poate da naştere decât unui drept de creanţă împotriva promitentului vânzător, neavând ca efect transmiterea proprietăţii sau a folosinţei asupra bunului. Practica majoritară a instanţelor este în sensul că promitentul cumpărător poate fi evacuat din imobil. În plus, de regulă, lucrările efectuate asupra unui imobil revin proprietarului; cum promisiunea de vânzare nu conferă automat dreptul de proprietate sau de folosinţă asupra imobilului, se va putea considera că lucrările au fost efectuate cu rea-credinţă, caz în care proprietarul poate cere desfiinţarea lor şi să repunerea imobilul în situaţia anterioară.
O altă problemă frecvent întâlnită în practică este grevarea de sarcini a terenului asupra căruia se edifică imobilul. Adesea, pentru garantarea creditului contractat în vederea construirii imobilului, dezvoltatorul constituie o ipotecă asupra terenului. De regulă, această garanţie are însă aptitudinea de a se extinde asupra construcţiei edificate, caz în care imobilul ar putea fi grevat de o ipotecă.
Formalităţile pentru asigurarea transferului proprietăţii
Pentru validitatea vânzării unui imobil este obligatorie forma autentică notarială a contractului. Sancţiunea nerespectării formei autentice notariale este nulitatea absolută a vânzării, adică lipsirea acesteia de orice efecte juridice, similar situaţiei în care nu s-ar fi încheiat niciodată un contract. Oricât de banală ar părea această condiţie, practica ne-a demonstrat că există multe situaţii în care părţile nu respectă forma obligatorie a vânzării unui imobil.
În astfel de cazuri, contractul nul ca vânzare ar putea fi recalificat în promisiune de vânzare care, astfel cum am văzut în articolul precedent, poate fi încheiată şi sub forma unui înscris semnat de ambele părţi. Implicit, şi suma achitată cu titlu de preţ al vânzării nule va putea fi recalificată într-un avans asupra preţului. Chiar dacă prin această recalificare a contractului în promisiune de vânzare se poate salva o parte din voinţa părţilor, efectele nulităţii pentru lipsa formei rămân importante şi pot avea implicaţii grave în raporturile juridice, în special dacă aparentul cumpărător a înstrăinat de aceeaşi manieră imobilul către un terţ. De aceea, trebuie respectată cu stricteţe condiţia formei autentice.
O altă cauză frecventă de nulitate a contractelor de vânzare este nerespectarea preferinţei acordate unei persoane la cumpărarea unui imobil, cunoscută şi sub denumirea de drept de preempţiune. Acest drept de a fi preferat la încheierea vânzării poate fi unul convenţional (acordat pe cale contractuală), caz în care se notează în cartea funciară, sau poate fi garantat prin lege. Cele mai frecvente ipoteze de drept legal de preempţiune le întâlnim în cazul terenurilor situate în extravilanul localităţilor sau al imobilelor monumente istorice. În astfel de situaţii, este necesară notificarea celui care are dreptul de a cumpăra cu prioritate acel bun (preemptor), pentru informarea acestuia cu privire la intenţia de înstrăinare. Procedura notificării şi termenul în care preemptorul îşi poate exercita opţiunea variază în funcţie de tipul preempţiunii.
Trebuie însă reţinut că vânzarea bunului cu nerespectarea preferinţei de a cumpăra poate conduce la nulitatea relativă sau absolută a contractului. Este posibilă numai vânzarea sub condiţia neexercitării dreptului de preempţiune. Dacă în cartea funciară a imobilului a fost notat un drept convenţional de preempţiune, cumpărătorul îşi va putea înscrie dreptul numai provizoriu, sub condiţia ca în termen de 30 de zile cel preferat să nu facă dovada consemnării preţului la dispoziţia vânzătorului. Practica ilustrează diverse modalităţi de a ignora intenţionat dreptul altuia de a cumpăra cu prioritate imobilul, inclusiv deghizarea vânzării sub forma unui alt act juridic (donaţie, dare în plată etc.). Nu recomandăm astfel de subterfugii deoarece ele reprezintă o eludare a legii şi conduc la situaţii litigioase, cu potenţialul declarării nulităţii operaţiunii.
Un alt aspect adesea ignorat, însă care ar trebui să fie avut în vedere la negocierile asupra preţului, este cel al cheltuielilor pentru încheierea contractului de vânzare. Legea instituie aceste cheltuieli în sarcina cumpărătorului, însă părţile pot conveni altfel. Cheltuielile vânzării pot fi însemnate în cazul imobilelor, iar cumpărătorul s-ar putea regăsi în situaţia ca echilibrul valoric pe care l-a avut în vedere atunci când a contractat să fie alterat prin adăugarea acestor sume. Cheltuielile vânzării pot include onorariul notarial, onorariul avocaţial, costul înscrierii în evidenţele de cadastru şi carte funciară sau taxele fiscale.
Intabularea dreptului de proprietate al cumpărătorului în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial care atestă contractul de vânzare. Înscrierea asigură opozabilitatea fată de terţi a transmisiunii proprietăţii. Cu toate acestea, înscrierea proprietăţii cumpărătorului nu înseamnă în mod necesar că orice drepturi ale vânzătorului asupra imobilului au încetat. Acesta beneficiază de un drept de ipotecă legală asupra bunului imobil vândut pentru garantarea obligaţiei cumpărătorului de plată a preţului, dacă el nu a fost achitat în întregime la data încheierii contractului. Registratorul de carte funciară va proceda la înscrierea ipotecii din oficiu, cu excepţia cazului în care vânzătorul renunţă expres la înscrierea dreptului de ipotecă legală, în cuprinsul contractului de vânzare sau prin declaraţie autentică distinctă. Ipoteca presupune că, în caz de neachitare a preţului, vânzătorul are posibilitatea de a-şi satisface creanţa urmărind silit imobilul, indiferent în posesia cui s-ar afla.
Cu ocazia încheierii contractului, vânzătorul va fi obligat să predea şi titlurile şi documentele privitoare la proprietate. Acestea pot include, după caz, autorizaţia de construire, certificatul de atestare a edificării construcţiei, certificatul de atestare fiscală, titlul de proprietate, hotărârea judecătorească etc. Se va preda şi cartea tehnică a construcţiei, care cuprinde documentaţii privind proiectarea, execuţia, recepţia şi urmărirea comportării în exploatare şi intervenţii în timp asupra construcţiei, dar şi certificatul de performanţă energetică a clădirii.
În ceea ce priveşte drepturile cumpărătorului, trebuie reţinut că vânzătorul răspunde pentru viciile imobilului. Viciile aparente, adică acele deficienţe care pot fi constatate fără cunoştinţe de specialitate, se indică de la momentul predării (de obicei, într-un proces-verbal de recepţie). În ceea ce priveşte viciile ascunse, vânzătorul este obligat să garanteze chiar şi atunci când nu le-a cunoscut. El va putea însă să încerce să-şi limiteze răspunderea prin diverse prevederi contractuale, stipulând de exemplu că va garanta numai pentru viciile pe care le-a cunoscut ori trebuia să le cunoască la data încheierii contractului. De aceea, este necesară o atenţie sporită în momentul încheierii contractului de vânzare cu privire la diverse clauze care tind la limitarea obligaţiilor vânzătorului sau care ar putea face dificil de obţinut în concret tragerea sa la răspundere.
Nu în ultimul rând, Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii impune pentru construcţiile încadrate în categoria de importanţă C, cum sunt clădirile de locuinţe, o perioada minimă de garanţie care poate fi prevăzută în contractele încheiate între părţi cu o durată de 3 ani. Garanţia include şi instalaţiile aferente (instalaţiile electrice, sanitare, termice, de gaze, de ventilaţie, de climatizare/condiţionare aer, de alimentare cu apă şi de canalizare). În plus, investitorii nu vor putea efectua recepţia lucrărilor de construire decât împreună cu lucrările de branşamente la infrastructura tehnico-edilitară, care trebuie de asemenea să fie puse în funcţiune. Adesea în practică, prin diverse clauze din contractul de vânzare, se încearcă minimizarea sau chiar înlăturarea acestor garanţii legale. Valabilitatea unor stipulaţii de acest fel este discutabilă, în special în considerarea faptului că, de regulă, ele nu sunt negociate, fiind impuse de un profesionist în vederea limitării răspunderii sale.
