fbpx

Șmecheria celui mai mare dezvoltator imobilliar din Cluj pentru a se aplica cota redusă de TVA de 5% nu a ținut în instanță

Tellus Invest, una dintre societățile din ”imperiul” imobiliar Căpușan, care a ridicat ansamblul Grand Park Residence, a pierdut definitiv un proces cu Administrația Județeană a Finanțelor Publice Cluj. Organele fiscale au constatat că operațiunile de vânzare- cumpărare a apartamentelor au fost în mod fictiv scindate pentru a determina aplicarea cotei reduse de TVA de 5 %. Instanța a confirmat această variantă. Miza a fost puțin peste 20.000 de euro, cam cât costă un far la una din mașinile lui Căpușan jr.

Instanța de contencios fiscal de la Tribunalul Cluj arată în sentință că Tellus Invest a încheiat cu cumpărătorii de locuințe câte două contracte, semnate în aceeași zi. La contractul cu valoare mai mare s-a aplicat cota redusă de TVA de 5%, care se aplică la prețuri de până în 450.000 de lei. Dezvoltatorul imobiliar a contestat în instanță decizia de impunere emisă de AJFP Cluj pentru diferența de TVA. Cererea societății a fost respinsă pentru următoarele motive:

”Analizând cererea formulată în baza probelor administrate, instanța reține că aceasta este neîntemeiată.

Astfel, prin Decizia de impunere nr. F-CJ 294/25 .04.2018 s-a stabilit în sarcina reclamantei o obligație suplimentară de plată constând în TVA în valoare totală de 104.801 lei, în urma re analizării operațiunilor de vânzare-cumpărare încheiate de către reclamantă cu persoane fizice, respectiv R.L.A si M.I.

Organele fiscale au reținut că reclamanta , în calitate de vânzătoare a vândut cumpărătorilor, persoane fizice mai sus menționate, dreptul de proprietate asupra apartamentelor … si…  din Cluj-Napoca, str….. nr…

Apartamentele au fost vândute pentru un preț de 447.130,50 lei, respectiv 444.063,24 lei, la care se adaugă TVA de 5%.

La aceeași dată a transferării dreptului de proprietate a apartamentelor, între părți s-au mai încheiat contracte de vânzare-cumpărare si cu privire la parcări, iar pentru din aceste din urmă operațiuni s-a aplicat o cotă de TVA de 19%.

Organele fiscale au apreciat că operațiunile de vânzare- cumpărare au fost în mod fictiv scindate pentru a determina aplicarea cotei reduse de TVA de 5 %.

În realitate, prețul imobilelor ar fi trebuit să fie unitar, respectiv apartament plus dependințe, astfel încât să reprezinte o singură operațiune.

În această situație,  prețul imobilului depășea valoarea cerută de lege pentru aplicarea unei cote reduse de TVA de 5 % si s-ar fi impus achitarea TVA de 19% pentru întreaga operațiune de vânzare-cumpărare.

Reclamanta a criticat soluția organelor fiscale prin formularea contestației administrative, însă prin Decizia nr. 746/2018 s-a respins contestația formulată.

În continuare, reclamanta a inițiat demersul judiciar care face obiectul prezentului dosar, susținând că nu datorează suma stabilită suplimentar în sarcina sa.

Arată reclamanta că dispozițiile Leg ii nr. 50/1991 permit reținerea împrejurării că anexele gospodărești sunt complementare funcțiunii de locuire si alcătuiesc o unitate funcțională distinctă, însă Codul fiscal instituie o excepție expresă prin excluderea anexelor gospodărești de la regimul fiscal aplicabil locuințelor.

Astfel anexele gospodărești au un regim fiscal diferit și separat față de suprafețele cu destinația de locuință, în cauză fiind aplicabil art. 291 ali n .3 lit.c, pct. 3 din Legea nr. 227/2015 și nu pct. 38 alin.3 alin.3 lit.c din HG nr. 1/2016 așa cum a susținut organul fiscal.

Retine instanța însă că punctul de vedere corect în cauză este cel al organului fiscal.

Instanța nu contestă împrejurarea că parcările sau garajele pot constitui obiect al unor convențui, independent de achiziționare a unei locuințe principale, respectiv a unui apartament.

Locurile de parcare sau garajele pot fi tranzacționate în mod liber pe piață la valoarea lor de piață, fără a influența în vreun fel  dreptul de proprietate asupra apartamentelor.

În cauză însă, în urma analizării stării de fapt, rezultă că  de fapt  locurile de parcare au fost achiziționate  împreună cu apartamentele,  respectiv contractele de vânzare-cumpărare s-au încheiat la aceeași dată atât pentru apartamente, cât si pentru locurile de parcare, tranzacția fiind în mod fictiv împărțită pentru a determina aplicarea unei cote diferite de TVA. Pentru apartamente s-a aplicat cota de 5 % TVA, iar pentru locurile de parcare 19 % TVA.

În sensul art. 291 alin.3 lit.c pct.3 din Leg e a nr. 227/2015, se prevede că se aplică cota redusă de TVA, pentru livrarea locuințelor ca parte a politicii sociale, iar locuințele  care sunt supuse acestei  politici sociale trebuie să aibă o suprafață utilă de maxim 120 mp.  fără anexe gospodărești, a căror valoare inclusiv a terenului să nu depășească suma de 450,000 lei.

Suprafața utilă a locuinței este cea definită de Legea nr. 114/1996, iar anexele gospodărești sunt cele definite de Legea nr. 50/1991.

Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul Fiscal adoptate prin H.G. 1/2016 prevăd că valoarea limită de 450.000 lei  include valoarea locuinței, a cotelor indivize din părțile comune , a anexelor gospodărești si, după caz, a terenului pe care este construită o locuință.

Prin urmare, în raport de textele legale menționate, instanța constată că legiuitorul  a intenționat să includă în cadrul valorii minime locuința ca un tot unitar cuprinzând atât locuința efectivă, cât si cotele indivize sau anexele gospodărești.

Toate acestea trebuie să fie integrate în prețul de 450.000 lei pentru a fi aplicabilă cota redusă de T VA.

În cauză însă nu așa stau lucrurile.

Dacă se aplică dispozițiile legale  menționate situației de fapt constatate în cauză, se poate constata că prețul  aferent unității locative astfel cum aceasta este prevăzută de legiuitor  incluzând cotele indivize si anexele gospodărești, depășește valoarea de 450.000 lei, prin urmare nu mai este aplicabilă cota de TVA de 5%, ci cea de 19%.

Împrejurarea că părțile din contractele de vânzare-cumpărare au înțeles să își scindeze  operațiunea de vânzare- cumpărare în două contracte încheiate în aceeași zi și cu aceeași ocazie, nu schimbă regimul fiscal aplicabil în cauză.

De la început, părțile au privit imobilul ca fiind o locuință cu cote indivize si anexe gospodărești, respectiv au prevăzut parcările ca un accesoriu al apartamentelor.

Parcările nu au fost tranzacționate separat sau de pe piața liberă pentru a putea fi acceptat punctul de vedere al reclamantei, ci dimpotrivă,  au fost vândute de către reclamantă împreună cu apartamentele, presupunând de fapt o singură operațiune impozabilă din punct de vedere fiscal.

În aceste condiții, având în vedere că valoarea apartamentelor împreună cu parcările depășește valoarea de 450.000 lei, instanța apreciază, la fel ca si organul fiscal că în cauză se aplică cota de TVA de 19% si nu de 5%.

Pentru motivele arătate, în baza art. 281 din Legea nr. 207/2015, instanța va respinge cererea formulată.”, se arată în motivarea Tribunalului Cluj.

Recurs pierdut în mod rușinos

Societatea a atacat cu recurs sentința primei instanțe, însă motivele nu au fost depuse unde trebuia, aceasta fiind o greșeală procedurală pe care poate nici măcar un student de la Drept nu ar fi făcut-o. Curtea de Apel Cluj a constatat nulitatea recursului.

”Asupra excepției nulității recursului invocată prin întâmpinare, care se impune a fi analizată cu prioritate, Curtea reține următoarele:

Sentința civilă nr. 1845 din 11.09.2019 a fost pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr.247/117/2019, iar recurenta reclamantă Tellus Invest SRL a depus memoriul de recurs la Curtea de Apel Cluj

Potrivit prevederilor art. 490 alin.1 Cod procedură civilă recursul și dacă este cazul motivele de casare se depun la instanța a cărei hotărâre se atacă sub sancțiunea nulității.

Având în vedere faptul că recursul nu a fost depus la Tribunalul Cluj instanță care a pronunțat hotărârea care se atacată, ci la Curtea de Apel Cluj, se impune admiterea excepției nulității recursului, cu consecința constatării nulității recursului declarat de reclamantă.”, se arată în motivarea Curții.

Despre Tellus Invest. Căpușan jr. deține mașini de sute de mii de euro

Tellus Invest SRL a avut în 2019 o cifră de afaceri de peste 116 milioane lei și un profit de peste 11 milioane lei, iar în 2018 era pe locul 7 în topul celor mai profitabile companii din Cluj cu un profit net de 51 milioane lei!

Asociații din Tellus Invest SRL sunt soții Chimu și Anica Căpușan, juniorul Bogdan Căpușan (care se laudă cu bolizii lui pe YouTube și jignește presa) și Elite Grup SRL, firmă deținută tot de Căpușan. Căpușan jr. este un împătimit al mașinilor, având în garaj de la Ferrari la Rolls Royce.

Comments

comentarii

Lasă un răspuns

error: Alert: Conținut protejat !!