Acasă » JURISPRUDENȚĂ » Returnarea banilor, daune interese și daune morale pentru vicii ascunse la o locuință din Florești

Returnarea banilor, daune interese și daune morale pentru vicii ascunse la o locuință din Florești

Clujust.ro vă prezintă o decizie definitivă prin care Curtea de Apel Cluj a dispus constructorilor unui bloc din Florești să returneze prețul locuinței unor cumpărători și, în plus, să le plătească daune interese constând în dobânzile achitate la credit și daune morale pentru faptul că li s-au îmbolnăvit copiii din cauza umezelii din apartament. Cu ajutorul unei expertize tehnice au fost scoase la iveală viciile ascunse grave ale construcției, care au făcut apartamentul reclamanților nelocuibil.

Mai jos puteți citi o mare parte din motivarea deciziei Curții de Apel Cluj. În prima parte, este redată sentința primei instanțe și acțiunea reclamanților, iar în a doua parte este motivarea integrală a judecătorilor de la Curte.

CURTEA DE APEL Cluj – SECȚIA A II-A CIVILĂ – DECIZIE Nr. 1524/2015

Prin încheierea din data de 10.10.2012 a Tribunalului Specializat Cluj, pronunțată în dosarul nr. 907/1285/2012, s-a admis în parte excepția de prematuritate a acțiunii, în ceea ce privește daunele morale, daune pentru care nu s-a îndeplinit procedura prealabilă. S-a respins excepția de prematuritate a acțiunii în ceea ce privește daunele morale având în vedere oferta transmisă, prin fax, de către reclamanți pârâților, înscris care, în opinia instanței, îndeplinește cerințele unei proceduri prealabile, a fost unită cu fondul excepția prescripției dreptului la acțiune, a fost încuviințată părților proba privind administrarea interogatoriului.

Prin sentința civilă nr. 1246/29.04.2015 a Tribunalului Specializat Cluj, pronunțată în dosarul nr. 907/1285/2012, s-a respins ca neîntemeiată excepția prescripției dreptului la acțiune, excepție invocată de pârâții Motilică Ivan și Motilică Alla S-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții M.A.D și M.L.M, în contradictoriu cu pârâții Motilică Ivan și Motilică Alla și în consecință s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public I. R. sub nr. 1884/08.07.2008 încheiat între pârâții Motilică Ivan și Motilică Alla, în calitate de vânzători și reclamanții M.A.D și M.L.M, în calitate de cumpărători, cu privire la imobilul apartamentul nr. 8 situat în Florești, strada Muzeul Apei nr.16, scara II, înscris în CF nr. xxxxx Florești, cu nr. cad. 5995-C1-U8. Au fost obligați pârâții Motilică Ivan și Motilică Alla să restituie reclamanților M.A.D și M.L.M suma de 49.500 euro, reprezentând prețul plătit de către reclamanți în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public I. R_ sub nr. 1884/08.07.2008. Au fost obligați pârâții Motilică Ivan și Motilică Allasă să restituie reclamanților M.A.D și M.L.M suma de 2.071,36 euro reprezentând daune interese constând în dobânzile achitate de către reclamanți în temeiul contractului de credit bancar ipotecar nr. B0017882/08.07.2008, dobânzi calculate până la data de 15 aprilie 2015. Au fost obligați pârâții să plătească reclamanților suma de 2.010, 30 lei cu titlul de cheltuieli de judecată, constând în onorariu avocațial (2.000 lei) și taxă judiciară de timbru și timbru judiciar (10,30 lei).

Au fost obligați pârâții Motilică Ivan și Motilică Alla la plata în favoarea Statului Român a sumei de 8.315, 86 lei, reprezentând ajutorul public judiciar acordat reclamanților, constând în scutirea de la plata taxei judiciare de timbru(6.515,86 lei) și onorariu expert (1.800 lei). S-a dispus comunicarea hotărârii către DGFP Cluj-Napoca în vederea punerii în executare a dispozițiilor privitoare la restituirea ajutorului public judiciar la data rămânerii definitive a prezentei hotărâri.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut că prin cererea formulată la data de 5 septembrie 2011 pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca reclamanții M.A.D și M.L.M, în nume propriu dar și ca reprezentanți legali ai copiilor minori M.D.A și M.K:A au solicitat instanței ca în contradictoriu cu pârâții Motilică Ivan și Motilică Alla, prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între Motilică Ivan  și Motilică Alla, în calitate de vânzători, și MAD și MLM_, în calitate de cumpărători, cu privire la imobilele înscrise în C.F. xxxxx Florești, nr. cadastral 5995-C1-U8, respectiv în C.F. xxxxx Florești, nr. cadastral 5993 și restituirea prețului plătii de către reclamanți, în valoare de 49.500 EURO, în temeiul răspunderii vânzătorului pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, obligarea pârâților la plata în solidar de daune materiale: a. 5000 RON, reprezentând prejudiciul suferit de către reclamanți prin deteriorarea mobilierului și a obiectelor de uz casnic aflate în proprietatea acestora, așezate în imobil după cumpărare, deteriorare cauzată de viciile ascunse ale apartamentului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare; b. 8340, 32 EURO, reprezentând cheltuielile efectuate in vederea dobândirii unui credit ipotecar și dobânzile achitate băncii în temeiul acestui contract de credit până la data introducerii acestei cereri; c. precum și toate comisioanele și cheltuielile aferente creditului, care vor fi scadente ulterior introducerii acțiunii până la data restituirii creditului (inclusiv comisionul de 4 % din soldul rambursat în avans ce va fi datorat în momentul plății creanței către bancă, precum și toate dobânzile bancare care vor fi scadente ulterior datei introducerii acțiunii și până la restituirea efectivă a creditului ca urmare a restituirii prețului de către vânzători); și obligarea pârâților la plata în solidar de daune morale în valoare de 10.000 RON, reprezentând prejudiciile morale suferite de către copiii minori ea urmare a afecțiunilor medicale cauzate de către condițiile improprii pentru locuit din apartamentul ce a tăcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, precum și prejudiciul suferit de către toți reclamanții ca urmare a situației inconfortabile de locuire după eliberarea imobilului în discuție.

În motivare reclamanții au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în dala de 8 iulie 2008 au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 8 situat în jud. Cluj, loc. Florești,…_ în C.F. xxxxx Florești, nr. cadastral 5995-C1-U8 și totodată le-a fost transmis și dreptul de proprietate asupra cotei de 15,85/602, parte din imobilul teren în suprafață totală de 602 mp, înscris în C.F. xxxxx Florești, cu nr. cadastral 5993, reprezentând parcarea aferentă imobilului. Încă de la achiziționare, M.A D a observat că nivelul umidității în apartament era crescut, însă a atribuit această stare de fapt circumstanței că imobilul era nou construit, iar materialele încorporate în construcție nu erau încă uscate, în decursul anului 2009 situația s-a agravat, astfel încât datorită umidității excesive pe pereții camerelor a apărut igrasie, ceea ce a cauzat degradarea mobilei și a altor obiecte casnice (saltele, haine etc.). Gradul de umiditate din apartament s-a menținut foarte ridicat și după intervalul de timp necesar uscării materialelor de construcție. Astfel, au ajuns să nu poată folosi covoare, pentru că acestea se udau la scurt timp după ce erau întinse pe podea. Salteaua din patul bebelușului trebuia uscată pe calorifer în fiecare seară înainte de culcare pentru că era udă.

S-a mai arătat că cele mai grave consecințe s-au produs asupra stării de sănătate a întregii familii, în special asupra celor doi copii minori, reclamanți în prezenta acțiune. La scurt timp după mutarea în apartamentul cumpărat, aceștia au dezvoltat afecțiuni medicale pulmonare grave și repetate, ceea ce în final a condus la diagnosticarea ambilor cu astm bronșic. Astfel, fiul lor M.D, în 2008 în vârstă de 4 ani, a început să tușească foarte tare noaptea, intensitatea și frecvența tusei crescând până când a ajuns să tușească efectiv toata noaptea. A făcut infecții respiratorii repetate și, deși le tratau la indicațiile medicului de familie, totuși, tusea nu ceda. În același timp, fiul cel mic, M.K, la vârsta de doar 3 luni și jumătate a făcut o infecție respiratorie, deși în mod normal alimentația naturală ar fi trebuit să îi ofere o protecție imunitară ridicată față de virușii existenți în mod normal în mediu. Între 24.12.2009 și 28.12.2009, din cauza unor manifestări respiratorii îngrijorătoare (febră cu dificultăți de respirație, disfonii etc.). medicii au considerat necesară internarea acestuia și tratamentul cu antibiotice și antiinflamatoare puternice. Ulterior, infecțiile respiratorii ale ambilor copii au devenit tot mai frecvente, dar, chiar și în perioadele dintre boli, copiii tușeau, oboseau la efort și aveau dificultăți de respirație. În aceste condiții, au consultat un specialist în pediatrie, pneumologie și alergologie (dr. I. Ș), care i-a diagnosticat pe amândoi cu astm bronșic alergic și a instituit tratamentul specific – inhalații cu bronhodilatatoare, antihistaminice, antiinflamatoare etc., care însă este doar de întreținere, de remitere a simptomelor. Reclamanții au mai arătat că din analizele medicale, efectuate la indicația medicului, a rezultat că ambii copii au dezvoltat un fond alergic foarte pronunțat (IgE totale foarte mari. 96 M.K, respectiv 72 M.D, în condițiile în care valorile normale sunt sub 15). Medicii au subliniat în mai multe rânduri că la originea acestui fond alergic este un mediu de viață cu pronunțat caracter alergen, în particular mucegaiul din apartament.

În aceeași perioadă, în pereții interiori și în planșeul de peste baie și bucătărie au apărut fisuri cu o deschidere mai mare de 1 mm, astfel cum a fost constatat și prin expertiza tehnică pentru verificarea stării tehnice a planșeului peste parter, efectuată în octombrie 2009. Constrânși de prezența igrasiei în apartament și de consecințele acesteia asupra stării de sănătate a copiilor, reclamanții au arătat că au părăsit apartamentul în anul 2010, iar din luna mai a aceluiași an locuiesc împreună cu părinții și fratele soțului (în total 6 persoane), într-un apartament cu 2 camere, 1 bucătărie și 1 baie, în suprafața de doar 45 mp. Deși condițiile de locuit sunt extrem de inconfortabile din cauza înghesuielii, nu și-au permis să plătească și chirie, și rata la bancă aferentă creditului luat pentru achiziționarea apartamentului (de cea 1400 lei pe lună), și tratamentele copiilor. Reclamanții au mai arătat că în iunie 2010, prin expertizele tehnice efectuate la cererea lor s-a constatat faptul că nivelul umidității din pereții și fundația apartamentului depășește limitele admise de legislația în această materie, identificându-se și cauza acestei probleme, și anume, lipsa hidroizolației verticale și a celei orizontale a blocului din care face parte și apartamentul în discuție.

În data de 22.06.2010 au făcut o petiție Inspectoratului Teritorial in Construcții Nord-Vest, solicitând luarea măsurilor necesare pentru remedierea situației. Prin adresa nr. 133/260/08.07.2010 li s-a comunicat faptul că, în urma verificărilor efectuate de această instituție au fost sesizate aceleași nereguli constatate și prin expertizele tehnice efectuate de către reclamanți. În urma acestor constatări, Direcția Județeană de Control în Construcții Cluj a dispus pârâtului Motilică Ivan să asigure întocmirea unei expertize tehnice asupra întregului imobil, prin care să se evalueze starea tehnică a construcției la zi. Reclamanții au mai arătat că, din informațiile lor, pârâții nu au efectuat nici până acum această expertiză. În data de 09.07.2010 au demarat procedura concilierii, contactând telefonic pârâții în vederea stabilirii unei întâlniri, care însă nu a avut loc decât după numeroase amânări, in 11.05.2011. Ca urmare a discuțiilor purtate, le-a înaintat pârâților o ofertă în vederea încheierii unui acord pentru stingerea litigiului. În primele discuții, pârâtul Motilică Ivan a recunoscut că nu a efectuat hidroizolațiile și nu a armat corespunzător plafonul „pentru că nu și-a permis”. Ulterior, pârâții au declarat că refuză să realizeze reparațiile ținând seama de aspectele constatate în expertizele efectuate de reclamanți. Ca soluție alternativă, reclamanții au arătat că au fost de acord în principiu ca pârâții să le dea un alt apartament, dacă banca creditoare își dă acordul să strămute ipoteca pe acesta din urmă, însă, întrucât între timp prețurile imobilelor au scăzut considerabil, pentru a finanța aceeași sumă pentru care se acordase creditul, banca a cerut ca ipoteca să fie stabilită pe un apartament mult mai mare (de 120 mp). Or, pârâții nu au fost de acord să le dea un astfel de apartament. În aceste condiții, orice încercare de conciliere a rămas fără rezultat. Reclamanții consideră că sunt întrunite condițiile angajării răspunderii vânzătorului pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, în baza art. 1336 C.civ. Conform art. 1355 C.civ., în cazul vânzării unui lucru afectat de vicii ascunse, cumpărătorul are dreptul de a alege între a păstra bunul și a cere restituirea unei părți din preț (acțiune estimatorie sau quanti minoris), respectiv a înapoia lucrul și a primi banii înapoi (acțiune redhibitorie sau în rezoluțiune). Datorită gravității viciilor, optează pentru a doua variantă. De asemenea, în cazul de față, reclamanții apreciază că vânzătorii (fiind dezvoltători imobiliari, care construiesc în vederea vânzării) cunoșteau sau cel puțin trebuiau să cunoască existența viciilor, astfel că, în baza art. 1356 C.civ., în cazul admiterii acțiunii redhibitorii, datorează nu doar restituirea prețului și a cheltuielilor vânzării, ci și daune-interese.

Pentru a se putea angaja răspunderea vânzătorului pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, doctrina consideră că viciul trebuie să îndeplinească în mod cumulativ trei condiții: să fie ascuns (a), să fi existat în momentul încheierii contractului (b). să fie grav (c). În speță, atât viciul lipsei hidroizolației pereților și a fundației, cât și cel al armării necorespunzătoare a plăcii reprezentând planșeul peste parter, îndeplinesc toate aceste condiții: (a) viciul să fie ascuns. Viciul poate fi considerat ascuns dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut și, după împrejurări, printr-o verificare normală, dar atentă, nici nu putea să-l cunoască, nefiindu-i comunicat nici de către vânzător.

În speță, lipsa hidroizolației din fundația și pereții clădirii nu putea fi observată de către reclamanți, oricât de atentă ar fi fost verificarea, fiind vorba de un element structural al clădirii care ar putea fi constatat doar printr-o expertiză tehnică. Reclamanții au mai arătat că în momentul încheierii contractului nu exista igrasie pe pereții imobilului, astfel umiditatea crescută din aer și pereți nu putea fi observată, viciul fiind în mod evident unul ascuns. În ce privește armarea necorespunzătoare a planșeului peste parter este evident că nici acest viciu nu putea fi observat de către reclamanți. Doar după apariția fisurilor în pereți și planșeu au solicitat efectuarea unei expertize tehnice în urma căreia a fost constatat faptul că placa de beton ce reprezintă tavanul apartamentului reclamanților nu era armată corespunzător. Or, conform jurisprudenței, un viciu are caracter ocult dacă la data vânzării putea fi constatat doar prin expertiză tehnică. Referitor la condiția ca viciul să fi existat în momentul încheierii contractului, reclamanții au arătat că această condiție nu prezintă probleme deosebite întrucât, fiind vorba de un viciu ale construcției, acestea existau cu siguranță la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Astfel, obiectul acestui contract îl reprezintă construcția finalizată, stadiu în care, în mod evident, viciul lipsei hidroizolației și cel al armării necorespunzătoare afectau deja clădirea.

În ceea ce privește condiția ca viciul să fie grav, reclamanții au arătat că potrivit art. 1352 C.civ., această condiției presupune că viciul care afectează bunul trebuie să facă lucrul impropriu întrebuințării la care este destinat după natura sa ori potrivit convenției, sau să micșoreze într-atât valoarea de întrebuințare încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus. Ambele vicii care afectează clădirea sunt de o asemenea gravitate încât fac ca apartamentul să fie impropriu pentru locuit. Astfel, așa cum s-a constatat în urma efectuării expertizei tehnice pentru verificarea stării tehnice a planșeului peste parter din octombrie 2009, armarea necorespunzătoare a plăcii care reprezintă tavanul apartamentului reclamanților a dus la producerea unor fisuri în acesta, care se întind peste baie și bucătărie. Expertul a constatat că deschiderea fisurilor depășește valoarea celor maxime admisibile datorită depășirii valorii rezistenței la întindere a betonului în zona întinsă, fapt ce duce la consecințe de o gravitate mare. Astfel o încărcare suplimentară cu sarcini permanente (prin eventuala aplicare a șapei și a pardoselii în apartamentul de la etaj) și sarcini variabile poate duce la riscul apariției colapsului în placă și a unor degradări ireversibile. In aceste circumstanțe, este ușor de observat că acest viciu este unul grav, ce face ea apartamentul să fie impropriu pentru locuit, întrucât căderea tavanului se poate produce oricând, siguranța locuitorilor apartamentului este grav pusă în pericol. În al doilea rând, studiul geotehnic și expertiza tehnică efectuate în 2010 au relevat că lipsa hidroizolației verticale și orizontale a dus la infiltrarea unei cantități excesive de apă în fundație și pereți. Acest fapt a favorizat apariția fungilor și a condensului în zonele cu supraumiditate, ducând la degradarea mobilei și a altor obiecte personale ale reclamanților (haine, saltele etc.). Mai mult, igrasia creează un mediu neigienic pentru locuire, ceea ce a dus la îmbolnăvirea cronică a copiilor minori reclamanți în această acțiune. Așa cum se poate observa din actele depuse la dosar, aceștia suferă de astm bronșic, dezvoltat pe fondul alergiei provocate de ciuperca apărută datorită umidității excesive din imobil. In aceste condiții, reclamanții consideră că apartamentul reprezintă cauza îmbolnăvirii acestora, un pericol permanent pentru sănătatea lor și în orice caz, un mediu impropriu pentru dezvoltarea acestor.

Din toate aspectele prezentate mai sus se poate observa că lipsa hidroizolației și armarea necorespunzătoare a plăcii de beton ce formează planșeul peste parter sunt vicii care fac apartamentul să fie un spațiu impropriu pentru locuit, îndeplinind toate condițiile legale pentru a atrage rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamanți și pârâți. Ca urmare a rezoluțiunii contractului se impune restituirea prestațiilor acordate în temeiul acestuia. Astfel, pârâții trebuie să restituie suma de 49.500 EURO, reprezentând prețul plătit de către reclamanți pentru apartamentul care face obiectul contractului. Referitor la daune-interese, reclamanții au arătat că potrivit art. 1356 C.civ., efectele răspunderii vânzătorului pentru viciile ascunse ale lucrului vândut diferă după cum acesta cunoștea sau nu existența viciilor la momentul încheierii contractului. Astfel, „dacă vânzătorul cunoștea viciile lucrului, el este dator, pe lângă restituirea prețului, de toate daunele-interese către cumpărător”. După cum se poale observa, în această situație, reaua-credință a vânzătorului reprezintă o faptă ilicită, răspunderea acestuia având un fundament delictual. Reaua-credință în privința acordării de daune-interese în cazul răspunderii pentru vicii ascunse presupune cunoașterea de către vânzător a viciilor lucrului la momentul vânzării.

Reclamanții au mai arătat că în speță, vânzătorii au fost cei care au construit imobilul, ca investitori, dezvoltători imobiliari, în scopul de a-l vinde pentru a obține profit. Lucrările au fost realizate la indicațiile lor și în interesul lor. Astfel, au avut posibilitatea de a le supraveghea îndeaproape atât în faza de proiectare, cât în cea de realizare a imobilului. Din acest simplu fapt rezultă deja o prezumție simplă în sensul că au cunoscut lipsa hidroizolatiei, respectiv armarea insuficientă a planșeului. Mai mult, în aprecierea relei-credințe, instanța trebuie să țină seamă de calitatea de profesioniști a vânzătorilor. Cu alte cuvinte, situația vânzătorilor din prezenta cauză este diferită de cea a unui vânzător care încheie în mod izolat o înstrăinare imobiliară. Vânzătorii pârâți nu sunt niște simpli participanți ocazionali la circuitul civil; indiferent dacă se organizează sau nu într-o societate comercială, prin construirea în scop de revânzare cu obținerea unui câștig, ei se comportă mai degrabă ca niște comercianți, ceea ce nu trebuie să rămână fără consecințe juridice, în sensul că trebuie tratați ca profesioniști în ceea ce privește obligația de a cunoaște viciile lucrului vândut. Din aceste motive, chiar posibila ignoranță cu privire la existența viciilor se prezumă că le este imputabilă, astfel încât s-ar impune și în acest caz obligarea lor la plata de daune-interese.

În concluzie, pârâții se fac vinovați tocmai de un dol omisiv, întrucât, în calitate de investitori, dezvoltători imobiliari care demarează construirea unor imobile în scopul vânzării pentru obținerea de profit, ei cunosc sau cel puțin sunt datori să cunoască în detaliu circumstanțele concrete în care se realizează construcțiile. În aceste condiții se naște o prezumție de fapt că aceștia au cunoscut lipsa hidroizolației din pereții clădirii și din fundație și armarea necorespunzătoare a plăcii de beton care formează tavanul apartamentului reclamanților. Ca urmare a relei-credințe a pârâților, ei trebuie obligați la plata tuturor prejudiciilor materiale și morale suferite de către reclamanți. Au mai susținut reclamanții că așa cum au arătat mai sus, lipsa hidroizolației din pereții structura clădirii a dus la formarea igrasiei pe pereții interiori ai acesteia. Această ciupercă s-a extins, afectând atât piesele de mobilier din apartament, precum și saltelele și hainele lor, provocând daune materiale în valoare de 5000 RON.

În ce privește prejudiciul material suferit de către reclamanți, ca urmare a contractării unui credit bancar pentru achitarea prețului apartamentului, acesta se întinde atât asupra cheltuielilor deja efectuate, cât și asupra sumelor care vor fi datorate până la restituirea creditului, inclusiv asupra comisioanelor datorate ca urmare a rambursării creditului înainte de termenul contractual. Astfel, valoarea dobânzilor aferente sumei împrumutate care au fost achitate până la introducerea prezentei acțiuni este de 8340, 32 EURO, plus alte cheltuieli. Cu privire la prejudiciul care încă nu a fost produs, acesta se compune din comisionul de rambursare anticipată a creditului ipotecar precum și din valoarea dobânzilor care vor deveni scadente între dai a introducerii acestei cereri și data la care se va face plata către banca. Aceste pagube, deși viitoare, sunt certe cu privire la realizarea lor. ele rezultând din clauzele contractului de credit ipotecar. De asemenea, condiția ca prejudiciul să fie determinabil este îndeplinită în speță. Astfel, deși costurile nu pot fi determinate în acest moment deoarece ele depind de momentul în care se va face rambursarea anticipată către bancă, valoarea dobânzilor și a comisionului este determinabilă (va putea fi determinată la momentul restituirii creditului, după restituirea prețului de către cumpărători). Prin urmare, întinderea prejudiciului cauzat reclamanților va fi cunoscută la momentul efectuării plății către bancă, însumând cuantumul dobânzilor aferente soldurilor lunare scadente până la acea dată, precum și valoarea comisionului de rambursare anticipată a creditului, reprezentând 4% din suma plătită în avans.

Referitor la daunele morale, reclamanții au arătat că, în calitate de reprezentanți ai copiilor minori M.D.A și M.K.A, solicită în numele acestora daune morale în vederea compensării suferințelor fizice și psihice determinate de condițiile neprielnice din apartamentul cumpărat de la pârâți. Începând cu anul 2009, în aceeași perioadă în care a început să se dezvolte igrasie pe pereții apartamentului, cei doi copii minori au începui să manifeste simptome ale unor afecțiuni respiratorii. Astfel, în perioada 24.12.2008-20.01.2009, M.K.A în vârstă de doar 3 luni și 3 săptămâni a fost internat în spital, fiind diagnosticat cu rinofaringită acută și laringită acută simplă. Ulterior, în urma persistenței acestor simptome, au fost efectuate analize medicale în vederea descoperirii cauzelor iar în data de 07.07.2010 M.K.A și M.D A au fost diagnosticați cu astm bronșic alergic, așa cum arată și documentația medicală depusă la dosar. Rolul igrasiei în declanșarea astmului bronșic alergic este deja notoriu, fiind unanim acceptat de către toate studiile medicale. In cazul concret al fiilor lor, medicul specialist a indicat fungii din mucegai drept cauză certă a îmbolnăvirii copiilor, impunându-le practic schimbarea locuinței pentru îmbunătățirea situației acestora. Pentru a sublinia raportul de cauzalitate dintre viciile ascunse ale lucrului vândut și îmbolnăvirea copiilor, mai arată reclamanții că după doar 4 luni de la mutarea lor din apartamentul afectat de mucegai, simptomele astmului s-au remis, crizele nu au mai apărut, rezistența la efort s-a îmbunătățit, fapt constatat de medicul specialist, astfel încât, cel puțin până la această dată, au putut suspenda tratamentul.

În aceste circumstanțe, reclamanții consideră că există un prejudiciul moral cauzat celor doi copii, reprezentând durerile fizice deja suferite de către aceștia, precum și pe cele viitoare pe care o afecțiune de lungă durată, cum este astm bronșic, le implică în mod necesar. În al doilea rând, consideră reclamanții că sunt îndreptățiți la compensarea prejudiciului moral cauzat de faptul că au fost nevoiți să locuiască într-un apartament de două camere împreună cu alte două persoane, aceasta însumând numărul de 6 persoane într-un spațiu de 45 mp. Astfel, după agravarea afecțiunilor medicale ale celor doi copii minori, în mai 2010 au hotărât să părăsească apartamentul întrucât acesta reprezenta un mediu impropriu pentru creșterea copiilor. Datorită ratei crescute la bancă în vederea achitării creditului ipotecar, nu au dispus de suficiente fonduri bănești pentru a închiria o altă locuință, motiv pentru care au fost nevoiți să se mute împreună cu tatăl și fratele reclamantului, M.AD, într-un apartament de dimensiuni care sunt în mod evident prea mici pentru 6 persoane. Această situație profund inconfortabilă continuă și în prezent, motiv pentru care consideră că este justificată o compensație pentru suferințele psihice provocate.

(…)

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța de apel reține următoarele aspecte relevante:

Împotriva sentinței pronunțate de către prima instanță de fond, toate părțile litigiului și ale raportului juridic au formulat calea de atac devolutivă a apelului, cu solicitări și argumente diferite, iar față de ambele apeluri astfel declarate au fost formulate apărări. În acest context procedural, riguroasa soluționare a dosarului impune analiza separată a fiecăreia dintre cele două apeluri declarate, cu analiza detaliată a argumentelor care susțin fiecare cale de atac.

I) În ceea ce privește apelul declarat de către pârâții Motilica Ivan și Covercenco (fostă Molitica) Alla, calea de atac vizează deopotrivă modul de soluționare al excepției prescripției cât și soluționarea pe fond a cererii de rezoluțiune a contractului de vânzare – cumpărare. În opinia instanței de apel, starea de fapt a fost temeinic reținută de către prima instanță care de asemenea a realizat o legală aplicare a normelor de drept incidente la această stare de fapt.

,,Ab initio,, trebuie precizat faptul că, în condițiile unor opinii contradictorii a părților cu privire la acest aspect, prima instanță a făcut o aplicare corectă a principiului ,,tempus regit actum,, și a stabilit legal și temeinic legea aplicabilă raportului juridic dintre părți pornind de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui rezoluțiune se solicită, precum și de la data apariției viciilor ascunse, anterior datei de 1 octombrie 2011. În concret, în aplicarea dispozițiilor art. 6 alin. 3 – 4 N.C.C. a reținut că prezentul litigiu este guvernat de dispozițiile Codului civil de la 1864 și Decretul-lege nr. 167/1958, republicat.

Deasemenea, analizând ansamblul activității derulate în domeniul imobiliar de către pârâții apelanți, prima instanță a ajuns în mod corect la concluzia că acestora li se aplică dispozițiile speciale care reglementează materia comercială precum și rigorile specifice unui profesionist în domeniu. Așa cum a reieșit din răspunsul pârâților la interogatoriu, aceștia au edificat 50 de apartamente în vederea înstrăinării, unul din acestea fiind și cel înstrăinat reclamanților apelanți. Potrivit art. 3 alin. 1 pct. 8 din Codul Comercial, incident prin raportare la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare a cărui rezoluțiune se cere, legea considera ca fapte de comerț: … 8. Întreprinderile de construcții”. În concepția Codului Comercial, întreprinderea constituie o organizare autonomă a unei activități, cu ajutorul factorilor de producție de către întreprinzător și pe riscul său, în scopul producerii de bunuri sau servicii, destinate schimbului, în vederea obținerii unui profit. Astfel, pârâții apelanți au procedat la activități de organizare a unei activități de edificare a unor locuințe colective, pe riscul lor, locuințe destinate vânzării, astfel că activitatea acestora, sub acest aspect, este o activitate comercială și în consecință, orice acțiune juridică este guvernată de legea comercială. Potrivit articolului 7 din Codul comercial, sunt comercianți aceia care fac fapte de comerț, având comerțul ca o profesiune obișnuită, și societățile comerciale. Amploarea activității desfășurate de către apelanți (edificarea și vânzarea a 50 de apartamente) depășește limitele de gestionare a patrimoniului de către o simplă persoană fizică și nevoile de locuit chiar ale unei familii numeroase, așa încât, potrivit unui reper obiectiv de apreciere a acestei activități suntem în prezența unei activități comerciale, chiar dacă în mod culpabil apelanții nu au înființat o societate comercială cu acest obiect de activitate și nici nu s-au înregistrat ca persoane fizice comercianți pentru a supune activitatea lor rigorilor acestui domeniu. Această omisiune nu poate fi folosită însă în favoarea apelanților pârâți și nu înseamnă că activitatea lor nu va fi analizată cu toată exigența sporită specifică domeniului profesioniștilor.

Potrivit art. 1336 Cod civil, pe lângă garanția pentru evicțiune, vânzătorul garantează pe cumpărător și pentru viciile acelui lucru. Viciile la care face referire dispoziția legală amintită constau în deficiențele care fac lucrul impropriu utilizării lui conform destinației sale sau așteptărilor cumpărătorului. Garanția pentru vicii ascunse asigură cumpărătorului repararea prejudiciilor decurgând din deficiențele legate de utilitatea practică, economică, concretă a lucrului vândut, respectiv pentru acele deficiențe din cauza cărora „lucrul nu este bun de întrebuințat, după destinația sa, sau întrebuințarea sa e atât de micșorată, încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar fi dat pe dânsul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile”. Fundamentul garanției îl constituie mai degrabă un fapt obiectiv dedus din caracterul sinalagmatic al vânzării care face ca prețul plătit de cumpărător să rămână fără cauză atunci când bunul este impropriu utilizării sale normale urmare a unei deficiențe apărute. Fiind obiectivă, garanția se impune vânzătorului indiferent dacă a cunoscut sau nu anterior vânzării existența viciilor, doar întinderea răspunderii fiind mai extinsă în cazul vânzătorului de rea credință.

Premisa de la care prima instanță a analizat elementul subiectiv al culpei este legat indisolubil de calitatea de profesioniști ai pârâților, analizată și explicitată pe larg anterior. Instanța de apel acceptă pe deplin această abordare și în consecință apreciază la rândul său gradul de culpă din perspectiva acestei calități de profesionist în edificarea și vânzarea de apartamente.

Reaua-credință în acest domeniu sau ,,ascunderea viciilor cu viclenie”, se manifestă prin faptul că vânzătorul, deși cunoștea existența viciilor nu le-a adus la cunoștința cumpărătorilor. Așa cum s-a reținut în mod constant în doctrina juridică ,,ascunderea cu viclenie” a viciilor se referă la existența dolului sub oricare din formele sale. În acest context devine extrem de relevantă calitatea apelanților pârâți de profesioniști în domeniu, iar această calitate a pârâților impune verificarea posibilității cunoașterii existenței viciilor apartamentelor vândute la un nivel mult mai ridicat decât în cazul vânzătorilor neprofesioniști.

Contrar susținerilor apelanților din motivele de apel, există numeroase elemente în probatoriul administrat care confirmă existența unui dol reticent, prin omiterea comunicării către reclamanții cumpărători a unor deficiențe importante și generatoare de consecințe semnificative în edificarea imobilului în care se află apartamentul apelanților reclamanți. Astfel, din cuprinsul răspunsului la obiecțiunile la raportul de expertiză întocmit de dl. expert Vescan Vitgiliu  reiese faptul că nu au fost avute în vedere aspecte elementare de proiectare și executare, informații care trebuiau să fie cunoscute profesioniștilor din domeniu printre care se numără și apelanții pârâți. Astfel, expertul judiciar arată că „orice proiectant începător știe că perimetral unei construcții este necesar a se executa un trotuar de 0,50 – 1,0 m lățime și care pe lângă rolul de circulație, are și un rol de protecție împotriva infiltrațiilor apelor pluviale la fundații”.

Mai mult, instanța nu poate accepta argumentele apelanților potrivit cărora nu au specialitatea necesară pentru a verifica calitatea proiectului și a lucrărilor executate, chiar dacă au fost prezenți pe șantier, lucru pe care nu îl contestă. Dimpotrivă, calitatea de comercianți profesioniști în domeniul construcțiilor obligă apelanții să cunoască standardele necesare și să verifice calitatea acestor lucrări direct sau prin angajarea unor specialiști, fără posibilitatea de a-și invoca propria culpă în caz de omisiune.

În cazul profesioniștilor, doctrina a arătat că se apreciază diferit cunoașterea viciilor, în sensul că se prezumă absolut cunoașterea existenței viciilor din partea acestora, proba contrară nefiind admisă, fiind vorba de o răspundere obiectivă. Chiar și în contextul în care s-ar aprecia că totuși răspunderea vânzătorului nu ar fi o răspundere obiectivă, aceiași doctrină de specialitate a arătat că în cazul vânzătorului profesionist, ignoranța se prezumă a fi culpabilă (imperitia culpae adnumeratur) si deci atrage răspunderea pentru vicii. Însă din declarația martorului S.F. audiat de către prima instanță reiese faptul că pârâții au fost prezenți pe șantier la efectuarea lucrărilor de săpături și edificarea fundației, inclusiv la procesul de execuție, așa încât orice ignoranță este exclusă, chiar dacă pârâții apelanți ar fi înțeles să invoce fără temei și finalitate o astfel de ignoranță din partea lor.

În ceea ce privește modul de soluționare a excepției prescripției, excepție peremptorie invocată de către pârâți și soluționată de către prima instanță într-o manieră criticată prin calea de atac, instanța de apel reține că argumentele apelanților sunt neîntemeiate.

Astfel, potrivit art. 5 din Decretul nr. 167/1958, republicat, „dreptul la acțiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrări executate, se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie.”, ori, per a contrario, în cazul în care viciile au fost ascunse de vânzător cu viclenie termenul de prescripție este cel de 3 ani. Calitatea de profesionist a apelaților pârâți justifică pentru toate argumente anterior enunțate reaua credință a pârâților, situație în care termenul de prescripție este termenul general de 3 ani.

În ceea ce privește momentul de la care termenul de prescripție începe să curgă, art. 11 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958 prevede că „prescripția acțiunii privind viciile unei construcții, începe sa curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare”. Termenul de trei ani este un termen obiectiv care joacă și un rol de garanție. Prin „viclenie”, contrar susținerilor pârâților apelanți, nu se înțelege doar dolul în forma realizării unor manevre (dolosive), adică în forma sa activă, ci în oricare din formele sale (manevre, minciună, reticență dolosivă). Astfel și simpla cunoaștere de către vânzător a viciilor și neaducerea acestora la cunoștința dobânditorului (ipoteză care se regăsește în cazul concret analizat) cade sub incidența noțiunii analizate.

Reclamanții au încheiat contractul de vânzare-cumpărare în data de 8 iulie 2008, iar cererea de chemare în judecată a fost formulată la 5 septembrie 2011. Astfel termenul de garanție pentru vicii ascunse a început să curgă la data de 8 iulie 2008 și s-a împlinit la 8 iulie 2011, iar viciile au fost descoperite de către reclamanți în luna octombrie 2009 în urma consultării unor specialiști, în interiorul termenului obiectiv de trei ani. La momentul descoperirii s-a născut dreptul reclamanților cumpărători la acțiunea în garanția pentru vicii ascunse în oricare dintre formele acesteia și implicit a început să curgă și termenul de prescripție de 3 ani, termen care s-a împlinit în octombrie 2012. Or cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la 5 septembrie 2011 pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, anterior împlinirii acestui termen. Pentru toate aceste argumente, instanța de control apreciază neîntemeiat acest motiv de apel și reține că excepția de prescripție a fost respinsă în mod pertinent.

În ceea ce privește soluția de rezoluțiune a contractului de vânzare – cumpărare, instanța de apel reține că argumentele apelanților care critică această dispoziție sunt cu totul neîntemeiate. Astfel, pornind de la dispozițiile art. 1352 C.civ., pentru ca obligația de garanție să fie activată trebuie întrunite următoarele condiții limitative sar cumulative: să existe un viciu, viciul să fie ascuns, viciul să fie de o anumită gravitate și viciul să fie anterior sau concomitent vânzării.

În ceea ce privește existența unui viciu, această condiție rezultă din raportul de expertiză întocmit de expert Vescan Virgiliu constând în efectuarea lucrărilor de hidroizolație fără respectarea normativelor în vigoare, lipsa unei hidroizolații verticale, existând atât vicii de proiectare cât și vicii de execuție, această condiție fiind astfel îndeplinită.

Condiția caracterului ascuns al viciului este îndeplinită deoarece cumpărătorul nu l-a cunoscut și, după împrejurări, printr-o verificare atentă nici nu putea să-l cunoască. Mai mult, viciul nu a fost comunicat nici de către vânzători. Or, așa cum s-a stabilit și în doctrină, trebuie avut în vedere în acest context comportamentul unui cumpărător prudent și diligent. În cauză viciile de construcție nu puteau fi descoperite de către un cumpărător neprofesionist, acestea ținând de structura internă a edificiului. Viciile decurg în primul rând din caracterul neconform al proiectului tehnic cu normele în vigoare, fapt stabilit prin expertiza efectuată de către expertul tehnic judiciar Vescan Virgiliu. Expertul judiciar a fost nevoit să se procedeze la decuparea unei zone a tencuielii decorative și a termoizolatiei din polistiren,precum și la executarea unei mici gropi de sondaj în pardoseală, la un colț al bucătăriei, până s-a ajuns la placa din beton armat în vederea efectuării verificărilor necesare. Aceste manopere tehnice efectuate de către un specialist dovedesc în mod lipsit de echivoc faptul că aceste vicii nu puteau fi descoperite de către reclamanți oricare ar fi fost diligența acestora. După cum se poate observa, în vederea descoperirii existenței unor vicii de proiectare și edificare a fost nevoie de efectuarea unor demersuri care exced cu mult obligația de diligentă și prudența a oricărui cumpărător, astfel că și această condiție este îndeplinită.

Din concluziile raportului de expertiză întocmit de dl. expert Vescan la dosarul primei instanțe de fond a reieșit cu claritate faptul că în imobil există doar hidroizolație orizontală, însă nu există hidorizolație verticală pe o suprafață destul de întinsă. S-a arătat și faptul extrem de relevant că acea parte a hidroizolației verticale efectuate a fost realizată ulterior edificării construcției și în mod incomplet. Cu același prilej s-a constatat nerespectarea de către proiectul tehnic al imobilului a Normativului privind proiectarea, execuția și exploatarea hidroizolațiilor al clădirii, precum și a Ghidului privind proiectarea, execuția și exploatarea elementelor de construcții hidroizolate cu materiale bituminoase si polimerice (indicativ NP-064-2002). Pentru evitarea infiltrării apei din exteriorul blocului ar fi trebuit executata o hidroizolație verticală care să depășească cu 30 cm cota trotuarului. S-a stabilit deasemenea un raport de cauzalitate între aceste deficiențe și igrasia existentă în apartamentul din discuție care se datorează condițiilor care favorizează infiltrarea apei din exterior produse prin vicii de executare și proiectare a imobilului. Or, acestea reprezintă chiar viciile construcției invocate de către reclamanții apelanți. Prin răspunsul la obiecțiuni dl expert Vescan a subliniat normativele încălcate la momentul proiectării clădirii din discuție și neconformarea executării (în ceea ce privește lipsa trotuarului) cu documentația DTAC depusă la Primăria Comunei Florești, documentație în cuprinsul căreia figura existența unui trotuar perimetrul (neexecutat). S-a mai reținut că necolectarea corespunzătoare a apelor pluviale care se infiltrează pe orizontală în pereți duce la apariția igrasiei.

Fenomenul apariției acumulărilor de apă pe parchet a fost constatat în mod personal și de către martorul V.A audiat de către prima instanță. Mai mult,atât în cadrul concluziilor raportului de expertiză, cât și în cadrul răspunsului la obiecțiuni, expertul a arătat că umezeala nu poate proveni din exploatarea necorespunzătoare a locuinței de către reclamanți. Raportat la aceste concluzii, instanța de apel reține la rândul ei că erorile constatate prin expertiză se leagă de structura, proiectarea și executarea construcției, demersuri anterioare încheierii contractului, fiind îndeplinită astfel condiția existenței viciului la momentul încheierii contractului.

O altă condiție în vederea angajării răspunderii vânzătorului se referă la caracterul suficient de grav al viciului. Acest caracter, pe lângă faptul că reprezintă o condiție preliminară în vederea declanșării răspunderii pentru vicii ascunse a vânzătorului, are consecințe și la nivelul opțiunii cumpărătorului ca urmare a descoperirii viciilor. Fenomenul de igrasie și implicit nivelul ridicat al umidității fac impropriu utilizarea apartamentului potrivit scopului în care a fost achiziționat, respectiv locuință. Așa cum a reieșit din expertiza tehnică și depozițiile martorilor infiltrațiile provoacă deteriorarea pereților și a întregii cădiri, reducând rezistența acesteia și capacitatea de izolație termică a structurilor (a se vedea în acest sens și declarațiile martorilor G.O, P.A, S. F., B. L. T. și M. I. F. toți audiați de către prima instanță de fond).

Așa cum reiese din raportul de expertiză, remedierea acestor vicii ar fi teoretic posibilă, însă presupune costuri considerabile și lucrări la structura întregului imobil, nu doar la apartamentul reclamanților apelanți. Toate aceste elemente converg spre concluzia că viciile menționate sunt suficient de grave. Dispozițiile art. 1355 Cod civil conferă două posibilități, una de a întoarce lucrul și a primi prețul înapoi, a doua, aceea de a opri lucrul și de a cere doar înapoierea unei părți din preț arbitrată prin experți. Pornindu-se de la faptul că art. 1355 Cod civil nu face nicio distincție, în doctrină și jurisprudență s-a admis în mod unanim că alegerea între cele două acțiuni aparține discreționar cumpărătorului, iar în cazul concret analizat cumpărătorii reclamanți au optat pentru rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public I.R sub nr. 1884/08.07.2008. În cazul admiterii acțiunii redhibitorii, având în vedere și cele reținute anterior referitor la reaua credință a pârâților, raportat la dispozițiile art. 1356 Cod civil, aceștia au fost obligați în mod justificat de către prima instanță nu doar la restituirea prețului, dar și la daune interese către cumpărători.

Așa cum reiese din contractul de credit bancar ipotecar nr. B0017885 din 8 iulie 2008 (inclusiv graficul de rambursare), reclamanții au achitat până la data de 15 aprilie 2015 dobânzi în valoare de 2.071, 36 euro. De asemenea, contractul de credit a fost încheiat tocmai în considerarea contractului de vânzare cumpărare a cărui rezoluțiune pentru vicii ascunse s-a dispus, or cheltuielile legate de dobânda achitată reprezintă și în opinia instanței de apel un prejudiciu care intră în sfera de aplicare a art. 1356 Cod civil, această sumă constituind un prejudiciu efectiv.

Pentru toate aceste argumente, în baza dispozițiilor art. 296 din vechiul C.p.civ, incident prin raportare la data introducerii cererii de chemare în judecată (septembrie 2011), instanța va respinge apelul declarat de către pârâții Motilica Ivan și Covercenco(fostă Motilica) Alla împotriva sentinței civile nr. 1246/29.04.2015 pronunțată în dosar nr. 907/1285/2012 al Tribunalului Specializat Cluj.

Prin respingerea apelului declarat de către pârâți vor fi implicit menținute și dispozițiile primei instanțe legate de cheltuielile de judecată precum și de consecințele produse sub raport fiscal subsecvent admiterii unei cereri de ajutor public judiciar.

II) În ceea ce privește apelul declarat de către reclamanții M. A. D și M.L. M împotriva aceleiași sentințe și a încheierii civile din 10.10.2012 pronunțată cu privire la daunele morale solicitate de către reclamanți, instanța va admite apelul cu consecința schimbării în parte a sentinței apelate și integral a încheierii de ședință apelate pentru următoarele considerente:

a) În ceea ce privește obligarea pârâților apelanți la plata dobânzilor care vor fi achitate de către reclamanții apelanți în temeiul contractului de credit bancar ipotecar încheiat pentru obținerea sumei de bani necesară plății prețului pentru acest apartament, pentru întreaga perioadă cuprinsă între data încheierii contractului de credit și până la momentul restituirii efective a prețului plătit pârâților vânzători, instanța de apel reține pretențiile pe deplin justificate.

Astfel, în mod nejustificat prima instanță a admis doar în parte acest petit și a obligat pârâții la plata dobânzilor achitate doar până la data de 15. 04. 2015, data pronunțării sentinței apelate, deoarece și plata viitoare a acestor dobânzi de către reclamanții apelanți este absolut previzibilă conform scadenței și se circumscrie noțiunii de prejudiciu produs prin vânzarea unui bun afectat de vicii, prejudiciu pe care pârâții sunt obligați să îl acopere în condițiile în care vinovăția lor a fost fără echivoc stabilită conform celor anterior menționate la punctul I) din prezentele considerente unde a fost analizat apelul vânzătorilor pârâți.

Instanța de fond a apreciat eronat că aceste dobânzi viitoare nu ar intra în sfera de reglementare a art. 1356 Cod Civil ,,Dacă vânzătorul cunoștea viciile lucrului, el este dator pe lângă restituirea prețului de toate daunele-interese către cumpărător,,. În opinia instanței de apel nu există vreun motiv pentru excluderea dobânzilor viitoare din categoria daunelor interese datorate de către vânzător reclamanților apelanți. Dimpotrivă, aceste dobânzi se încadrează în noțiunea de prejudiciu care trebuie reparat integral, potrivit textului anterior enunțat.

În ceea ce privește fapta ilicită și vinovăția pârâților apelanți, aceste condiții ale răspunderii civile delictuale sunt îndeplinite, toate aspectele relevante fiind enunțate anterior în prezentele considerente atunci când s-a argumentat legalitatea și oportunitatea rezoluțiunii contractului.

S-a reținut totodată, că reclamanții apelanți au încheiat contractul de credit bancar nr. B0017885 din 8 iulie 2008 tocmai în considerarea contractului de vânzare cumpărare a cărui rezoluțiune pentru vicii ascunse s-a dispus, fiind astfel constatat raportul de cauzalitate existent între costurile legate de creditul contractat și neexecutarea culpabilă a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâții.

În acest context, instanța de apel trebuie să verifice dacă prejudiciul produs prin plata viitoare a acestor dobânzi este cert și direct. Așa cum practica și doctrina judiciară au apreciat în mod unanim, prejudiciul este cert atunci când existența sa este sigură, iar prejudiciile actuale sunt întotdeauna certe. Sunt prejudicii certe și prejudiciile viitoare care nu s-au produs dar este sigur că se vor produce și pot fi evaluate în prezent, existând elemente suficiente pentru acest demers.

În speță, dobânzile generate de contractul de credit ulterior datei de 15.04.2015 îndeplinesc aceste condiții. Astfel, se constată că aceste dobânzi sunt certe, generarea lor fiind atestată de către dispozițiile contractului de credit (art. 6 din contract). În ceea ce privește posibilitatea de evaluare a acestui prejudiciu în prezent, există suficiente elemente pentru determinarea cuantumului dobânzilor, prevăzute în același art. 6 din contract precum și în Graficul de rambursare care constituie Anexa 1 a contractului de credit bancar cu garanție ipotecară. În ceea ce privește caracterul direct al acestui prejudiciu, așa cum am enunțat anterior, acest contract a fost încheiat în considerarea contractul de vânzare cumpărare a cărui rezoluțiune s-a dispus. Mai mult, cheltuielile legate de dobândă reprezintă un prejudiciu care intră în sfera de reglementare a dispozițiilor art. 1356 vechiul Cod Civil.

În consecință, aceste dobânzi viitoare îndeplinesc condițiile legale, fiind vorba despre un prejudiciu cert care poate fi evaluat conform criteriilor existente și prevăzute la acest moment în cadrul contractului de credit bancar până la momentul viitor al restituirii de către apelanții pârâți care au căzut în pretenții a întregului preț achitat în schimbul apartamentului afectat de vicii ascunse.

b)În ceea ce privește petitul subsidiar având ca obiectobligarea pârâților la plata daunelor morale, prima instanță a respins cererea pentru neîndeplinirea procedurii prealabile de conciliere legal reglementată prin dispozițiile art. 720 indice 1 din vechiul C.p.c. În acest context instanța de apel reține că apelul declarat nu poate viza decât modul de soluționare al acestei excepții. Doar eventuala admitere a apelului cu privire la acest aspect și anularea încheierii prin care a fost admisă excepția poate avea drept consecință reținerea cauzei spre rejudecare pe fond pentru prima dată în calea de atac devolutivă a apelului. Trebuie menționat în acest context faptul că apelanții au solicitat anularea încheierii de ședință din 10.10.2012 cu reținerea cauzei spre rejudecare în conformitate cu dispozițiile art. 297 alin. 1 din vechiul C.p.c.

În ceea ce privește acest motive de apel se impun câteva clarificări deoarece deși în final apelul va fi admis cu privire la acest aspect pentru motivele care vor fi pe larg expuse în cele de urmează, apelanții pornesc argumentația lor de la câteva premise greșite. Astfel, apelanții reclamanți invocă o formă a textului art. 720 indice 1 din vechiul C.p.c. care nu era în vigoare la momentul introducerii cererii de chemare în judecată pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca (5.09.2011), dată care reprezintă în mod lipsit de echivoc momentul de referință al sesizării instanței, moment apreciat deasemenea în mod eronat de către apelanți.

Astfel, în primul rândapelanții invocă modificările legislative intervenite prin apariția Legii nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, publicată în M. Of. Partea I, nr. 409 din 10.06.2011. Potrivit acestor modificări, în concret dispozițiile pct. 21 din art. 219: „Alineatul 1 și 2 ale art. 720 ind. 1 se modifică și vor avea următorul cuprins Art. 720 ind. 1 „în procesele și cererile dintre profesioniști evaluate în bani și derivând din raporturi contractuale, înainte de introducerea cererii de chemare în judecată reclamantul va încerca soluționarea litigiului fie prin mediere, fie prin conciliere directă cu cealaltă parte”.

În realitate, aceste modificări au intrat în vigoare la 1.10.2011, pe când cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 5.09.2011, deci anterior acestui moment. Textul incident la acest moment de referință din perspectivă procedurală este următorul: ,,În procesele și cererile în materie comercială evaluabile în bani, înainte de introducerea cererii de chemare în judecată, reclamantul va încerca soluționarea litigiului fie prin mediere, fie prin conciliere directă,,. Rezultă cu claritate că sintagma ,,dintre profesioniști,, pe care reclamanții apelanți își dezvoltă construcția juridică lipsește din textul incident.

Mai mult, apelanții susțin în mod nereal că momentul de referință care stabilește norma incidentă din punct de vedere procedural este data înregistrării dosarului pe rolul instanței competente, Tribunalul Specializat Cluj – 27.04 2012. În realitate, data sesizării instanței în funcție de care se stabilește forma incidentă a dispozițiilor art. 720 indice 1 din vechiul C.p.c. este 5.09.2011, dată la care dosarul a fost înregistrat pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, chiar dacă ulterior dosarul a fost declinat pentru competentă soluționare către o altă instanță.

În consecință, este de necontestat că în cazul concret analizat trebuia realizată procedura prealabilă a concilierii așa cum prevăd dispozițiile anterior enunțate. Reclamanții s-au conformat și au efectuat procedura de conciliere cu privire la rezoluțiunea contractului de vânzare – cumpărare încheiat între părți, existând o corespondență depusă la dosar în acest sens (f. 71 – 79 dosar fond) precum și un proces verbal de conciliere (f. 76 dosar Judecătoria Cluj-Napoca).

Soluționarea apelului declarat de către reclamanți și implicit a excepției de prematuritate în ceea ce privește daunele morale trebuie să pornească pe de o parte de la scopul reglementării acestei proceduri iar pe de altă parte la caracterul prin excelență accesoriu pe care aceste pretenții le au față de cererea de chemare în judecată principală având ca obiect rezoluțiunea unui contract de vânzare – cumpărare.

Astfel, scopul procedurii de conciliere este oferirea unui cadru pentru soluționarea amiabilă a litigiului dintre părțile raportului juridic în domeniul comercianților (profesioniștilor în noua accepție legală), cu evitarea unui proces care implică desigur resurse materiale, umane și de timp.

În nici un caz însă această procedură nu trebuie aplicată așa încât să constituie o barieră în calea accesului la justiție ci dimpotrivă, trebuie invocată în condițiile în care putea să asigure în cazul concret analizat finalitatea anterior enunțată. În caz contrar sensul și scopul acestei proceduri sunt denaturate.

În cazul concret analizat reclamanții au inițiat demersuri consecvente și consistente în vederea concilierii pentru a obține în mod amiabil rezoluțiunea contractului de vânzare – cumpărare datorită apariției unor vicii ascunse ale bunului vândut. Cu toate acestea, vânzătorii pârâți nici măcar nu s-au prezentat la conciliere, solicitând o amânare care în final s-a dovedit o simplă tergiversare. În aceste condiții, este cu totul iluzoriu să acceptăm că pârâții ar fi acceptat să plătească daune morale cumpărătorilor, în condițiile în care nu au acceptat vreun moment că apartamentul are vicii ascunse și nu au soluționat amiabil nicio pretenție a cumpărătorilor legată de această situație care avea un carater principal față de chestiunea daunelor morale. Or, plata unor daune morale depindea indisolubil de acceptarea existenței unor vicii ale apartamentului, deoarece daunele morale sunt necesare în accepțiunea reclamanților pentru a acoperi un prejudiciu produs prin existența acestor vicii. Or refuzul concilierii cu privire la solicitarea principală determină inutilitatea concilierii cu privire la o pretenție accesorie. Orice altă interpretare denaturează scopul și rațiunea acestei proceduri prealabile și o deturnează în sensul blocării accesului la justiție, intenție care nu a existat în justificarea reglementării acestei proceduri.

În consecință, în cazul concret analizat apelanții susțin cu temei că, în condițiile în care reclamanții au refuzat să dea curs pretențiilor principale ale reclamanților, este vădit imposibil ca aceștia să fi admis pretențiile accesorii petitului principal. Pârâților li s-a dat posibilitatea de a se împăca cu reclamanții însă nu au arătat niciun interes în acest sens.

Pentru toate aceste argumente, în baza dispozițiilor art. 297 alin. 1 prima teză din vechiul C.p.c. instanța va admite apelul declarat de către reclamanții M.A.D și M.L.M împotriva încheierii civile din 10.10.2012 pronunțată în dosarul nr. 907/1285/2012 al Tribunalului Specializat Cluj, pe care ova anula potrivit dispozitivului și va reține cauze spre soluționare cu privire la daunele morale, așa cum au solicitat apelanții în mod expres.

Soluționând pentru prima dată în apel cererea de obligare a pârâților la plata unor daune morale, instanța reține că această solicitare este parțial întemeiată pentru următoarele considerente:

Starea de fapt care rezultă din probele administrate confimă că locuirea într-un apartament cu exces de umiditate a fost aptă să genereze o stare de puternic disconfort familiei reclamanților. Pe de altă parte este de înțeles dezamăgirea acestora când au constatat că bucuria mutării într-un apartament nou a fost repede înlocuită de dezamăgirea produsă prin descoperirea unor vicii ale imobilului care afectează profund calitatea locuirii într-un asemenea apartament. În consecință, în loc să considere problema locativă rezolvată, reclamanții au fost puși la scurt timp în ipoteza de a iniția demersuri extrajudiciare și apoi judiciare și în final să părăsească apartamentul pentru achiziționarea căruia au contractat un credit bancar ipotecar ale cărui rate continuă să le achite deși nu folosesc bunul.

În ceea ce privește cei doi copii minori ai reclamanților, starea de boală a acestora dovedită prin actele medicale depuse în probațiune la dosar poate fi pusă în legătură de cauzalitate cu mediul de locuit absolut impropriu datorită umezelii.

Astfel, minorii au fost diagnosticați cu astm bronșic alergic. Suferința produsă minorilor de această boală constă în dificultăți în respirație, infecții respiratorii repetate, tuse frecventă care provoacă și lipsa somnului pe timpul nopții din cauza tusei continue, oboseală la efort. Această stare precară de sănătate a necesitat vizite repetate Ia medic, la serviciul Urgențe, recoltările de sânge pentru analize medicale repetate,internări în spital, aplicarea frecventă a unor tratamente cauzează nu doar disconfort fizic, ci mai ales psihic.

Pe de altă parte, acordarea de daune morale reclamanților M.A.D și M.L.M ca urma a îmbolnăvirii copiilor lor minori este justificată de consecințe negative produse asupra psihicului lor. Reclamanții în calitate de părinți au fost supuși unui stres cauzat de suferința pe care o îndurau minorii bolnavi, multiplele vizite la medici cât și necesitatea de a fi alături de aceștia în perioada de spitalizare.

Datorită stării de sănătate precare a copiilor și condițiilor proaste de locuit pe care le-a oferit apartamentul, reclamanții au fost nevoiți să se mute cu părinții reclamantului M.A.D. și să abandoneze apartamentul cumpărat prin contractarea unui credit ipotecar la care plătesc în continuare rate. Toate aceste aspecte justifică pe deplin în opinia instanței de apel obligarea pârâților apelanți vânzători ai apartamentului la plata unei sume de 5000 de lei cu titlul de daune morale pentru acoperirea prejudiciului astfel produs.

Pentru aceste argumente, în baza dispozițiilor art. 296 alin. 1 C.p.c., instanța va admite apelul declarat de către reclamanții M.A.D și M.L.M împotriva încheierii civile nr. 10.10.2012 pronunțată în dosarul nr. 907/1285/2012 al Tribunalului Specializat Cluj, pe care o va anula și a sentinței civile nr. 1246/29.04.2015 din același dosar, pe care o va schimba în parte, în sensul că va respinge excepția inadmisibilității, în ceea ce privește pretențiile referitoare la acordarea daunelor morale și va obliga pârâții Motilica Ivam și Covercenco (fostă Motilica) Alla să plătească reclamanților M.A.D și M.L.M,în nume propriu și în calitate de reprezentanți legali ai minorilor M.D A și M. K. A suma de 5000 de lei reprezentând daune morale.

În baza dispozițiilor art. 274 alin. 1 C.p.c., instanța va obliga pârâții Motilica Ivan și Covercenco (fostă Motilica) să plătească reclamanților suma de 385 lei, cheltuieli de judecată în apel reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar.

Comments

comentarii

Lasă un răspuns

error: Conținut protejat. Contactați-ne la office@clujust.ro dacă vreți să preluați! Apăsați CTRL+P dacă vreți să printați pagina