Legea ”Nordis”, adoptată cu modificări în Camera Deputaților. Avansuri limitate pentru dezvoltatorii imobiliari

Proiectul legii denumite ”Nordis” a fost adoptat în Camera Deputaților, cu modificări față de proiectul adoptat de Senat. S-au modificat avansurile maxime pe care le pot încasa dezvoltatorii imobiliari. Banii cumpărătorilor vor fi depuși în conturi separate.

Camera Deputaților a adoptat, în calitate de for decizional, legea care impune noi reguli stricte pentru dezvoltatorii imobiliari. Aceștia vor putea încasa doar avansuri limitate, în funcție de stadiul lucrărilor, iar sumele primite de la clienți vor trebui depuse într-un cont bancar separat, folosit exclusiv pentru proiectul imobiliar. Măsura urmărește să prevină fraudele și pierderile suferite de cumpărători în cazurile de insolvență sau blocaj al dezvoltărilor.

Proiectul legislativ privind protejarea cumpărătorilor de locuințe noi, cunoscut neoficial drept „Legea Nordis”, a fost adoptat definitiv de Camera Deputaților și urmează să fie trimis pentru promulgatre la președintele României. Inițiativa introduce o serie de obligații suplimentare pentru dezvoltatorii imobiliari, menite să crească transparența și siguranța în tranzacțiile imobiliare.

 Dezvoltatorul nu va putea folosi acești bani în alte scopuri, cum ar fi finanțarea altor proiecte sau cheltuieli administrative.

Prin această măsură, se creează o protecție reală pentru cumpărători, astfel încât banii lor să nu fie deturnați către alte afaceri ale dezvoltatorului. În cazul insolvenței, sumele din conturile dedicate nu vor putea fi executate de creditori, fiind destinate exclusiv proiectului imobiliar.

Limitarea avansurilor și etapele plăților

Legea prevede plafoane clare pentru avansuri:

pentru partea de rezistență maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maxim 20% din preț.

Forma inițială:

• Până la 15% din valoarea locuinței la semnarea antecontractului;

• Până la 25% la finalizarea structurii de rezistență;

• Încă 25% la finalizarea instalațiilor și finisajelor;

Restul sumei se va achita la predarea imobilului și semnarea contractului de vânzare-cumpărare.

De ce era nevoie de această lege

Legea vine pe fondul numeroaselor cazuri de înșelăciune imobiliară apărute în ultimii ani, în care cumpărători au plătit avansuri mari pentru apartamente care nu au mai fost finalizate sau pentru care s-au descoperit litigii.

Proiectul de lege este pentru modificarea art.22 din Legea nr.10/1995 privind calitatea în construcţii, precum și pentru completarea art.26 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr.7/1996

Amendamente admise în Camera Deputaților. Modificări la Legea privind calitatea în construcții:

Articolul 22 din Legea nr.10/1995 privind calitatea în construcţii, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.765 din 30 septembrie 2016, cu modificările și completările ulterioare, se modifică şi va avea următorul cuprins:

(2) Dezvoltatorul este responsabil de finalizarea proiectului imobiliar și poate promite înstrăinarea unității individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinţei individuale viitoare, numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, realizarea operațiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare, în condițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

(3) Promisiunile de vânzare/promisiunile de cumpărare/ promisiunile bilaterale de vânzarecumpărare având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare, se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea în prealabil a extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau după caz, pentru locuința individuală viitoare.

(4) Notarul public solicită notarea în cartea funciară a promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare prevăzute la alin.(3), în ziua întocmirii acesteia sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare.

(5) Convenţiile privind rezervarea cumpărării unităţilor individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuinţelor individuale viitoare se pot incheia pentru o perioadă maximă de 60 zile fiind urmată de incheierea actului prevăzut la alin.(3) sau de incheierea contractului de vânzare-cumpărare. Sumele achitate de cumpărător privind rezervarea cumpărării unităţilor individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuinţelor individuale se scad din preţul vânzării şi nu pot depăşi 5% din preţ, sub sancţiunea nulităţii absolute a convenţiei de rezervare. În situaţia in care până la expirarea termenului maxim de 60 de zile nu se incheie promisiunea prevăzută la alin.(3) sau contractul de vânzare, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie integral, in termen de 30 de zile, sumele primite in baza convenţiei de rezervare.

(6) Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/ promisiunii bilaterale de vânzarecumpărare se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila ”bun de plată” a persoanei responsabile/ dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maxim 20% din preț.

(7) Utilizarea sumelor achitate de către cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare în alte scopuri decât cele prevăzute de prezenta lege este interzisă și se sancționează cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri, înregistrată în anul anterior, a dezvoltatorului, dacă fapta nu constituie infracțiune în condiţiile legii.

Propuneri eliminate:

”(9) În situaţia în care promitentul cumpărător e asistat de avocat la încheierea promisiunii de vânzarecumpărare sau a contractului de vânzare-cumpărare, onorariul notarial se reduce cu 25%.”

(10) Statul și promitentul cumpărător/cumpărătorul au calitatea de creditori privilegiaţi în cadrul procedurii de insolvență a dezvoltatorului.”

Modificări la Legea cadastrului și publicității imobiliare:

Art.II.- La articolul 26 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.720 din 24 septembrie 2015, cu modificările și completările ulterioare, după alineatul (8) se introduc trei noi alineate, alin.(9)-(11), cu următorul cuprins:

„(9) Operațiunea de preapartamentare a construcției de tip condominiu bun viitor în unități individuale bunuri viitoare se face în baza actului autentic de preapartamentare, întocmit potrivit documentației cadastrale de preapartamentare recepționată de oficiul teritorial. Documentația cadastrală de preapartamentare se întocmește de persoana fizică sau juridică autorizată pentru executarea lucrărilor de specialitate, pe baza autorizației de construire și a documentației aferente acesteia.

(10) Prin operațiunea de preapartamentare se deschid cartea funciară a construcției bun viitor de tip condominiu și cărți funciare individuale pentru toate unitățile individuate bunuri viitoare prevăzute în autorizația de construire și documentația aferentă acesteia. În cuprinsul descrierii imobilului din partea I a cărții funciare se face mențiunea că unitățile individuale sunt bunuri viitoare. În situatia în care, până la realizarea operațiunii de apartamentare se modifică numărul unităților individuale cuprinse în autorizația de construire initială și documentația aferentă acesteia, se face o actualizare a tuturor cărtilor funciare, pe baza unui nou act autentic de preapartamentare, întocmit în temeiul actului administrativ emis în condițiile legii și a unei noi documentații cadastrale preliminare fără a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumpărător, cu excepția situației în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

(11) După finalizarea construcției de tip condominiu constatată prin procesul- verbal de recepție la terminarea lucrărilor și certificatul de atestare a edificării construcției se realizează operațiunea de apartamentare, potrivit alin.(8), iar cărțile funciare prevăzute la alin.(10) se actualizează cu datele și informațiile cuprinse în documentația de apartamentare. La întocmirea documentației cadastrale de apartamentare se vor prelua în mod corespunzător și datele din documentația care a stat la baza operațiunii de preapartamentare.”

Art.III – În vederea operaționalizării aplicației integrate de cadastru și publicitate imobiliară prevederile art.II din prezenta lege, respectiv art. 26 alin.(9)-(11) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 intră în vigoare în termen de 3 luni de la publicarea prezentei legi în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Art.IV.- (1) Până la data intrării în vigoare a prevederilor art.26 alin.(9)(11) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, notarea în cartea funciară a autorizației de construire pentru unitățile individuale bunuri viitoare din cadrul condominiilor viitoare, se face în mod separat pentru fiecare unitate individuală viitoare menționată în autorizația de construire și documentația aferentă acesteia.

(2) Notarea in cartea funciara a promisiunii avand ca obiect un bun viitor – unitate individual – nu va afecta dreptul dezvoltatorului de a efectua orice demersuri administrative, operațiuni juridice sau cadastrale cu privire la finalizarea proiectului, fara a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumparator, cu exceptia situatiei in care se modifică suprafata totala sau amplasamentul unitatii ce face obiectul promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare .

(3) Promisiunile de vânzare având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare, se încheie numai în forma autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea în prealabil a extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau, după caz, pentru locuința individuală viitoare. Extrasul de carte funciară solicitat de notarul public pentru încheierea promisiunilor având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului bun viitor se eliberează din cartea funciară a terenului și cuprinde atât mențiunile corespunzătoare poziției la care s-a notat autorizația respectivă, cât și înscrierile care privesc această notare.

(4) Notarul public solicită notarea în cartea funciară a promisiunii de vânzare prevăzute la alin.(3), în ziua întocmirii acesteia sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare.

(5) În cuprinsul notării în cartea funciară a promisiunilor prevăzute la alin.(3) se face referire la poziția corespunzătoare la care a fost notată autorizația de construire pentru unitatea individuală care face obiectul promisiunii și se menționează faptul că unitatea individuală este un bun viitor în curs de edificare.”

Comments

comentarii