Judecătoarea care a dat câștig de cauză chiriașului reclamant aplicând clauza rebus sic stantibus l-a obligat pe proprietar și la plata cheltuielilor de judecată.

O soluție inedită și ingenioasă, în premieră, din cele ce relatează forul superior al avocaților spanioli, a fost obținută de un avocat catalan, acesta reușind să reducă chiria clientului său cu un procent de 50% pe durata stării de alertă, instanța valorificând clauza rebus sic stantibus,  care presupune că obligația asumată printr-o convenție este condiționată de menținerea situatiei existente la încheierea acesteia sau, că există rezerva că un angajament sau o afacere, își pierde efectul obligatoriu atunci când circumstanțele se schimbă.

Judecătoria de Primă Instanță nr. 20 din Barcelona a dispus reducerea cu 50% a chiriei pe care un chiriaș o plătește proprietarului, în aplicarea clauzei rebus sic stantibus și ca urmare a pierderii de venit a chiriașului datorată Covid -19, așa cum a relatat Consiliul General al Abogacía Española.

În plus, judecătorul titular al instanței a obligat proprietarul pârât la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a emite această sentință, șeful instanței înțelege că „petiția formulată de reclamantă (pentru a reduce cuantumul chiriei cu 50%) este justă și echitabilă deoarece, dacă plătește 50% din chirie, își asumă în afacerea sa, pierderi mai mari decât acest 50% ”.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, avocatul care a reprezentat reclamantul, a subliniat că este prima cauză care se soluționează prin aplicarea clauzei rebus sic stantibus în contextual pandemiei Covid-19.

Deși clarifică faptul că această hotărâre este atacabilă și că este „previzibil că va ajunge la Curtea Supremă”, susține că este un precedent important și, de asemenea, că, Curtea Supremă trebuie să decidă dacă se aplică clauza rebus sic stantibus.

În plus, avocatul a subliniat importanța acestei sentințe, deoarece „deschide calea pentru toate contractele de închiriere de spații care nu sunt locuință obișnuită”, cum ar fi spațiile de afaceri, centrele comerciale, unitățile hoteliere sau sectorul de cazare hotelieră și turistică. “Această problemă apare cu o virulență deosebită în centrele comerciale, deoarece există multe afaceri juridice în joc și au o natură specială care pune, de asemenea, obstacole procedurale”, a subliniat avocatul, conform sursei citate.

Un alt aspect relevant al sentinței pentru Fuentes-Lojo este obligarea la cheltuielile de judecată, lucru care, în opinia sa, „va ajuta ca multe negocieri să prospere și să nu se încheie în instanță”, deoarece instanțele, în acest tip de dosare, „Trebuie să fie ultima opțiune”. Mai mult, acesta reamintește că nu este obișnuit să se impună cheltuielile de judecată pârâtului în acest tip de dosare, deoarece „sunt cazuri extrem de complexe, care tind să prezinte îndoieli juridice serioase”.

Starea de fapt

Pârâtul avea închiriate în Barcelona, 26 de locuințe și un local, într-un mare resort de locuințe. Chiriașul localului a solicitat proprietarului o reducere cu 50% a chiriei și a cheltuielilor asimilate chiriei pe care le plătea, datorită faptului că veniturile sale s-au redus drastic datorită restricțiilor impuse de pandemia Covid 19.

Neajungând la un acord cu proprietarul, avocatul a decis să meargă mai departe deși nu vedea vreo șansă de reușită dat fiind faptul că ,,nu exista nici precedent jurisprudențial și nicio o reglementare normativă clară, motiv pentru care am fost nevoți să studiem toată doctrina în materie.”

În plus, Alejandro Fuentes-Lojo a indicat faptul că, în acest caz, nu este relevant faptul că proprietarul este un mare titular de proprietăți, „deoarece hotărârea nu aplică decretele guvernamentale (cum ar fi RDL 15/2020), ci mai degrabă clauza rebus sic stantibus și alte instituții juridice bazate pe bună credință și onestitate în relațiile care nu sunt afectate de economia subiectivă a părții, singurul lucru relevant fiind economia contractului ”. Aici, subliniază el, „singurul lucru care contează este dacă afacerea juridică a fost trunchiată sau nu, și este nesemnificativ dacă una dintre părți este un mare titular de proprietăți. Soluționarea cauzei ar fi fost aceeași și dacă proprietarul nu ar fi fost un mare deținător ”.

În cele din urmă, Fuentes-Lojo subliniază și celeritatea cu care s-a soluționat această cauză, deoarece de la biroul său au demarat aproximativ 30 de procese de acest tip în același timp, uneori apărând chiriașul și alteori proprietarul “iar ” aceasta este primul care s-a soluționat. De exemplu, într-un proces similar care este înregistrat în fața instanțelor din Valencia, avem primul termen în februarie 2022 ”, a indicat acesta sursei citate.

Aplicarea clauzei rebus sic stantibus

În ceea ce privește aplicarea clauzei rebus sic stantibus în acesastă speță, judecătorul principal al primei instanțe nr. 20 din Barcelona precizează :

• În primul rând, faptul că „părțile, la încheierea contractului (de închiriere), nu au putut prevedea existența acestei situații extraordinare (pandemia Covid-19) și de mare impact asupra economiei mondiale, deoarece nu se mai întâmplase anterior, suntem capabili să ne întoarcem, ca situație analogă în așa-numita gripă spaniolă de la începutul s. XX. Din acest motiv, primele cerințe pentru a putea aplica clauza rebus sic stantibus sunt îndeplinite fără îndoială”.
• În plus, „acest lucru a produs o modificare a bazei de afaceri, deoarece beneficiile care au fost intenționate în mod rațional să fie obținute au fost reduse într-un mod foarte ridicat, ceea ce implică faptul că contractul este excesiv de oneros pentru locatar, deși în acea onerositate nu a intervenit nicio acțiune culpabilă a locatorului ”. Este adevărat, adaugă el, că „această situație de criză globală a afectat, în termeni generali, nu doar chiriașul, ci și proprietarul ca persoană care are o afacere dedicată închirierii de bunuri imobile pentru ca alții să le poată închiria ca apartamente turistice. Cu toate acestea, proprietarul nu a fost afectat de ceea ce intenționa să obțină cu aceste proprietăți, deoarece le-a închiriat deja, dar dacă nu le-ar fi închiriat sau dacă contractul ar fi expirat în martie 2020,ar fi suferit, de asemenea, daune prin faptul că nu ar fi găsit chiriași ”.
• A treia cerință „este ca a existat o negociere între părți care să informeze partea vătămată cu privire la această situație dezechilibrată pentru a încerca să ajungă la o soluție, deoarece buna-credință este una dintre premisele pentru aplicarea acestei clauze, deoarece dacă nu este bună credință, aplicarea ei cu greu poate fi justificată ”. În acest caz, judecătorul arată că printr-un înscris atașat cererii „este dovedit că reclamantul, la 14 mai 2020, când restricțiile au început să fie mai relaxate, a informat proprietarul asupra situației sale și a oferit reducerea chiriei cu 50%, cerere care nu a fost acceptată de pârâtul care era dispus doar să ofere un moratoriu (amânare) privind plata chiriei. De asemenea, din înscrisurile depuse la dosar, s-a dovedit că până în prezent se plătește 50% din chirie, fără a fi încetat să achite plățile lunare, ceea ce dovedește și existența bunei credințe în negocieri.
• Judecătorul a reținut „că petiția formulată de reclamantă este justă și echitabilă deoarece, dacă plătește 50% din chirie, își asumă, în propria sa afacere, pierderi de peste 50%”.

După analizarea acestor puncte, consideră că „modificarea propusă de reclamantă este justă și echitabilă în lipsa oferirii din partea pârâtului în timpul negocierilor a vreunei alte alternative în afara amânării privind plata chiriei care, conform cifrelor indicate în rapoartele de expertiză la care m-am referit, consider că este imposibil să se mențină viabilitatea societății reclamante ”.

Comments

comentarii