Cumpărătorii unui apartament din blocul ridicat de Traian Floarea Ianson, actual Onuc, pe strada Miko Imre au decis să nu mai aștepte după procesul penal și au cerut Tribunalului Specializat Cluj deschiderea procedurii insolvenței pe numele dezvoltatorului persoană fizică pentru a-și recupera banii.

Procesul penal în care Onuc este inculpat pentru inșelăciune cel mai probabil va dura ani, având în vedere că sunt 130 de părți civile. În acest condiții, doi soți s-au gândit să-și recupereze cei 22.000 de euro dați pe o locuință care nu a mai fost întabulată prin instanța comercială. Amintim că există precedentul din 2012 al dezvoltatorului imobiliar persoană fizică Daniel Ionel Micle din Cluj, dar că legea privind insolvența persoanelor fizice nu a intrat încă în vigoare. În aceste condiții, situații de acest gen sunt încă neclare. Prin urmare, Tribunalul Specializat Cluj a respins cererea de intrare în insolvență a lui Onuc, dar sentința a fost atacată cu apel, astfel că mai există o șansă la Curtea de Apel Cluj. Până atunci, puteți citi mai jos motivarea sentinței de la prima instanță.

Sentința civilă nr.1119/2017 – Tribunalul Specializat Cluj

JUDECĂTORUL SINDIC,

Prin cererea înregistrată în data de 22 februarie 2017 la Tribunalul Specializat Cluj, debitorii S.A. C și S.D., au solicitat deschiderea procedurii insolvenței împotriva debitorului Floarea Ianson (Onuc) Traian și desemnarea, în calitate de administrator judiciar a  Cabinet individual de insolvență J. C. M..

În motivarea cererii, creditorii au arătat că în fapt, prin antecontractul de vânzare-cumpărare redactat de către avocatul Ancuța Feier, cu nr. 50/17.09.2010 au achiziționat apartamentul nr. 53, situat administrativ în Cluj-Napoca., str. Miko Imre…., județul Cluj, compus din 2 camere, în suprafață de 47 mp și 14 mp balcon, situat în locația aferentă, apartament edificat în blocul autorizat prin autorizația de construire nr. 2292/11.01.2008, emisă de către Primarul municipiului Cluj-Napoca, blocul fiind edificat pe terenul identificat cu nr. top …./5/3 înscris în cf …. Cluj-Napoca. Antecontractul a fost semnat, în calitate de promitent-vânzător de către debitorul Floarea Ianson Traian, acesta modificându-și administrativ numele de familie în Onuc, promitenți-cumpărători fiind creditorii. Inițial, prețul contractului a fost stabilit pentru suma de 23.000 euro, preț care urma a se achita, conform antecontractului inițial astfel: 5000 euro cu titlu de avans la data semnării antecontractului; 8000 euro până la data de 10 decembrie 2010 și 10.000 euro urmând a se achita la data predării posesiei asupra posesiei asupra apartamentului. Întrucât au achitat în avans, li s-a aplicat o reducere de 1000 euro iar prețul integral, final, de 22.000 euro a fost, așadar, achitat la data de 02.12.2011, aspect de drept atestat prin actul adițional nr. 14/02.12.2011, redactat de către avocatul L. H.

Data inițială a predării apartamentului a fost 30.09.2011, între părți fiind încheiate o serie de acte adiționale prin care acest termen a fost prorogat. Ultimul act adițional încheiat între părțile contractante este cel redactat de către avocatul Stanca Eelena Mazzolini din 05.09.2015 prin care se atestă plata integrală a prețului apartamentului. Totodată, prin acest act adițional debitorul Floarea Ianson Traian, în calitate de promitent-vânzător, s-a angajat să realizeze toate formalitățile necesare în vederea întabulării imobilului în cartea funciară până la data de 01.12.2015 pe cheltuiala sa exclusivă, să finalizeze edificarea construcției conform autorizației de construire nr. 2292/11.01.2008 până la data de 01.12.2015. Până la acest moment nu s-a realizat înscrierea în cartea funciară a blocului de locuințe, posesia apartamentului fiind predată în stadiul semifinisat la data de 15.11.2015, conform procesului-verbal încheiat în această dată în formă olografă. Acest imobil fost edificat de debitorul Floarea Ianson Traian pe terenul înscris în cf nr. …. Cluj-Napoca nr. top …./5/3, proprietari tabulari fiind debitorii M. H. S și M. A.A_în cotă de 1/2 parte și Konya Z-Ș și Konya M, în cotă de 1/2 parte.

În acest sens, proprietarii acestui teren au constitut în favoarea constructorului un drept de superficie asupra imobilului teren, identificat cu datele de mai sus, în suprafață de 3200 mp, teren aferent construcției imobil de locuințe colective cu regim de înălțime S+P+8E, construcția fiind în curs de edificare conform autorizației de construire nr. 229/11.01.2008, act administrativ emis pe numele debitorilor pârâți. În acest sens a fost încheiat între debitori contractul privind constituirea unui drept de superficie, autentificat cu nr. 2354/22 iulie 2009, BNPA „Popa Ionuț-Florin și Dorobanțu Simona Iustina”. Prin urmare, prin acest contract notarial, Mureșan Horațiu Sebastian, Mureșan Anca Angela, Konya Zoltan și Konya Matilda au cesionat debitorului constructori Floarea Ianson Traian drepturile și obligațiile rezultate din autorizația de construire menționată, precum și toate avizele și aprobările aferente acestei autorizații, consimțind ca certificatul de atestare a edificării construcțiilor să fie emis în favoarea lui Floarea Ianson Traian la finalizarea lucrărilor de construcție. În conformitate cu voința părților, acest contract de superficie a fost înscris în cartea funciară, sub C7. În data de 06.07.2009 a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare nr. 14/06.07.2009, avocat  R .T., având ca obiect vânzarea unui nr. de 22 apartamente, identificate la punctul 1.1. din antecontract, între Floarea Ianson Traian, în calitate de promitent vânzător și Mureșan Horațiu Sebastian, Mureșan Anca Angela, Konya Zoltan și Konya Matilda, în calitate de promitenți cumpărători, apartamente care urmau a fi edificate pe terenul care le aparținea acestora, în baza autorizației de construire obținute de aceștia și ulterior cesionate în favoarea promitentului-vânzător Floarea Ianson Traian, în sensul celor menționate.

Date fiind aceste tranzacții efectuate și acte civile încheiate, toate aceste persoane fizice au acționat în calitate de profesioniști, în sensul instituit de art. 3, al. 2 din Codul civil. Noul Cod civil nu definește in mod concret termenul de profesionist, dar în textul normativ menționat se arată ca sunt considerați profesioniști tort cei care exploatează o întreprindere. Noul Cod civil definește exploatarea întreprinderii ca fiind exercitarea sistematica, de către una sau mai multe persoane, a unei activități organizate ce consta in producerea, administrarea ori Înstrăinarea de bunuri sau in prestarea de servicii, indiferent daca are sau nu un scop lucrativ (art. 3, al. 3). Scopul activităților desfășurate este așadar criteriul care face diferența între profesioniști și celelalte subiecte de drept profesionistul persoană fizică fiind definit prin faptele de comerț pe care le săvârșește. Acest scop este evident îndeplinit în ceea ce privește pe toți semnatarii convenției de superficie și ai antecontractului de vânzare-cumpărare, o atare conduită civilă constituind activități organizate în scopul producerii, înstrăinării de bunuri imobile, cu scop lucrativ (chiar dacă un atare scop nu este obligatoriu cu privire la atribuirea calității de „profesionist”.

Prin urmare, creditorii au calitatea de creditori îndreptățiți la deschiderea procedurii insolvenței, în sensul art. 5, pct. 20 din Legea nr. 85/2014, creanța fiind certă, lichidă și exigibilă de mai mult de 60 zile. Creanța are caracter cert nu doar față de promitentul-vânzător, ci și față de ceilalți debitori, proprietari ai terenului pe care este ridicată construcția ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare între creditori  și Floarea Ianson Traian. Prin urmare, actul de creanță este reprezentat nu doar de acest antecontract și de actele adiționale la acesta, dar și de contractul de superficie și de antecontractul prealabil încheiat între aceștia de avocatul  R. T.. nr. 14/06.07.2009, care îi obliga pe aceștia la efectuarea tuturor demersurilor de edificare a blocului de locuințe. Mai mult, aceștia sunt beneficiarii inițiali ai actelor de autorizare, în sensul celor învederate în cuprinsul prezentei. De altfel, din cuprinsul art. 7, al. 14 din Legea nr. 50/1991, rezultă o distincție certă cu privire la cele două noțiuni: beneficiar și investitor. Legea nu consacră decât aceste două noțiuni și nicidecum nu conține prevederi cu privire la noțiuni precum actualul beneficiar sau fostul beneficiar. Aceleași prevederi se regăsesc și în art. 52, al. 4 din Normele Metodologide de aplicare a Legii nr. 50/1991.

O atare calitate de beneficiar nu încetează în situația cesiunii actului administrativ către investitor. Aceasta, prin prisma prevederilor subsecvente din Legea nr. 50/1991, care prevăd necesitatea ca beneficiarul să participe la preluarea în folosință a construcției, art. 37, al. 3 și 4. Prin urmare, din interpretarea acestor texte normative este cert că această calitate de beneficiar în ceea ce-i i privește pe pârâți este menținută în condițiile cesiunii. Prin prisma acestor prevederi legale cu caracter imperativ, nu poate opera o cesiune totală a efectelor unui act administrativ unilateral. Investitorul va prelua autorizația împreună cu documentația care a stat la baza emiterii acesteia, însă în continuare subzistă pentru beneficiarul inițial obligații suplimentare, cu privire la realizarea obiectivului final obiect al autorizației, în sensul celor deja menționate. Acesta este motivul pentru care au formulat o atare cerere față de toți acești profesioniști, cererea fiind așadar înregistrată în dosare distincte, pentru fiecare dintre aceștia în parte. Prin urmare, creanța certă, lichidă si exigibilă rezultă cu certitudine un doar din actele unde creditorii sunt semnatari, dar și dintre actele încheiate între debitori, toate aceste înscrisuri constituind un tot unitar, astfel cum explicitau anterior.

În ceea ce îi privește pe debitorul Floarea Ianson Traian, ca și pentru ceilalți debitori, este incidență starea de insolvență prevăzută de pct. 29, al art. 5 din Legea insolvenței. Toți debitorii au fost notificați amiabil să se prezinte la notarul public, aceștia neprezentându-se, conform notificării, dovezii înaintării ei și declarației notariale a creditorilor. Refuzul de a se proceda la încheierea în formă notarială a contractului de vânzare-cumpărare, de natură a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului în ceea ce îi privește atestă așadar caracterul cert al creanței. Nepredarea apartamentului, depășirea termenul contractual consacrat în acest sens până la data de 01.12.2015, prin ultimul act adițional semnat între creditori și debitorul Floarea Ianson (Onuc) Traian, transformă dreptul lor într-un drept de creanță, reprezentat de contravaloarea prețului achitat al apartamentului în cuantum de 22.000 euro. Dată fiind această depășire a termenului contractual de încheiere a actului notarial, aspect coroborat cu lipsa realizării formalităților de întabulare a imobilului fac ca în cauză o atare creanță să aibă un caracter cert, lichid și exigibil. Valoarea prag a creanței depășește așadar valoarea prevăzută de pct. 72 a art. 5 din Legea insolvenței, fiind așadar echivalentul a 22.000 EURO.

În drept, au fost invocate textele normative menționate, art. 41 și următoarele din  Legea insolvenței și prevederile art. 453 C.p.c.

Cererea creditorilor a fost comunicată debitorului în condițiile art.72, al.2 din Legea nr. 85/2004, acesta neformulând întâmpinare și neprezentându-se în instanță.

În ședința din data de 21 iunie 2017, judecătorul sindic, din oficiu, a invocat excepția inadmisibilității cererii, având în vedere calitatea de persoană fizică a debitorului, reprezentanta creditorilor, prezentă în instanță solicitând respingerea ei.

Analizând excepția invocată, instanța o va admite și va respinge, ca atare, acțiunea formulată.

Înainte de toate trebuie lămurită legea materială aplicabilă în speță, având în vedere faptul că în prezent, în vigoare este noul Cod civil ce a abrogat Codul comercial, noțiunea de comerciant persoană fizică nemaiexistând. Având în vedere că faptele reclamtei de construire a unor imobile, generatoare de efecte juridice în prezent au avut loc înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, în speță sunt aplicabile prevederile art. 3 din Legea nr. 71/2011. Situația de care se prevalează creditorii a avut izvorul în construirea unor imobile în perioada în care noțiunea juridică de comerciant exista, tot atunci în vigoare fiind și Codul comercial.

Trecând mai departe, edificarea unor imobile având mai multe apartamente nu poate fi apreciată doar prin ea însăși ca fiind o activitate comercială. Așa cum prevedea art. 7 Cod comercial, sunt comercianți aceia care fac fapte de comerț, având comerțul ca o profesiune obișnuită. Or, debitorul care a construit mai multe imobile, în scopul vânzării lor, nu poate fi considerate comerciant persoană fizică din moment ce nu în aceasta constă profesia lui. Numărul de apartamente al unei construcții nu este definitoriu pentru a considera ca fiind comercial faptul edificării și vânzării lor. Nu există profesiunea de “constructor de imobile”.

Dacă s-ar accepta teza contrară a comercialității vânzărilor de imobile de către persoanele fizice, indiferent cât de dese ar fi aceste operațiuni, ar interveni arbitrariul în a aprecia caracterul comercial al unor astfel de fapte în funcție de cât de multe ele s-ar săvârși, lucru evident de neconceput. O activitate poate fi comercială sau nu și ea nu poate fi comercială decât dacă este săvârșită de către un comerciant. Or, noțiunea de comerciant presupune o autorizare specială sau cel puțin luarea în evidență a persoanei fizice comerciant, evidența comercianților (de exemplu persoane fizice autorizate) fiind reglementată pentru fiecare situație posibilă. Comerciant neînregistrat ca atare undeva, nu există, tocmai că această calitate presupune o anumită calificare, autorizare și luare în evidență.

Nici faptul construirii unui imobil în vederea obținerii de profit nu este un argument pentru a considera acest lucru ca fiind de natură comercială. Obținerea unui profit sau câștig nu este apanajul doar al comercianților, în mod firesc și chiar des, chiar și persoanele fizice urmărind, de-a lungul vieții lor, obținerea unor câștiguri care să le îmbunătățească nivelul de trai. Mărimea imobilului sau numărul de apartamente pe care el îl deține nu poate constitui un argument în susținerea comercialității litigiului, de multe ori, pe anumite terenuri, conform unor planuri urbanistice, neputând fi construite decât un anumit tip de imobile, de o anumită mărime, proprietarul fiind astfel practic constrâns să edifice blocuri și nu locuințe individuale. Niciunde în legislația românească persoanelor fizice nu li se interzice să construiască blocuri sau clădiri, indiferent de destinația lor.

Niciun eventual argument în sensul că părțile din prezentul dosar sunt considerați comercianți pentru că trebuie să plătească TVA referitoare la vânzările apartamentelor construite nu poate fi acceptat în susținerea caracterului comercial al cauzei. Se știe că nu toți comercianții sunt plătitori de TVA, unii, având în vedere amploarea afacerii lor și opțiunea manifestată, fiind scutiți de plata acestui impozit. Prin urmare calitatea de plătitor de TVA nu este nici necesară și nici suficientă pentru a fi considerați comercianți cei care trebuie să plătească taxa respectivă. Rațiunea instituirii obligativității plății TVA-ului la bugetul de stat de către persoanele fizice ce construiesc imobile a constat în aceea a neprejudicierii bugetului de stat prin construirea de imobile de către aceste persoane și nu de către “întreprinderile de construcțiuni”, cum ar fi fost firesc să se întâmple. Constructorii, dându-și seama că ridicarea de imobile și vânzarea lor este mai rentabilă din punctul de vedere al taxelor care trebuie plătite și a formalităților care trebuie efectuate, să fie făcute “pe persoană fizică”, au procedat în consecință. Statul, observând neatragerea la bugetul de stat a unor importante venituri, a reacționat în consecință, instituind obligația de plată a TVA-ului și de către persoanele fizice vânzătoare de imobile. Prin urmare, calitatea de comerciant există indiferent de faptul cum acesta trebuie sau nu să plătească anumite taxe, ea fiind intrinsecă și independentă de orice reglementare cu caracter fiscal.

Trecând peste aceste argumente, art. 3, al. 1 din Legea nr. 85/2014 prevede că procedurile prevăzute de prezenta lege se aplică profesioniștilor, astfel cum sunt definiți la art. 3, al. (2) din Codul civil, cu excepția celor care exercită profesii liberale, precum și a celor cu privire la care se prevăd dispoziții speciale în ceea ce privește regimul insolvenței lor. Or, cum în speță chiar creditorii au susținut că debitorul a construit imobilele pe terenurile altor persoane, denumite, la rândul lor, debitori, este evident faptul că acesta nu poate fi suspus, singur, prevederilor Legii insolvenței. Este și firesc să fie așa deoarece nu se poate face o delimitare clară între faptele asociaților, sau o astfel de delimitare s-ar face foarte greu și în orice caz nu imediat înainte ca judecătorul să dispună deschiderea procedurii insolvenței. Prin urmare, nu se poate susține că interesele creditorilor ar fi ocrotite prin aplicarea prevederilor Legii nr. 85/2014 doar unuia dintre cei care au construit imobilele, ceilalți scăpând de răspundere, cel puțin din punctul de vedere al prevederilor acestei legi speciale. Autorizațiile de construire pentru imobilele edificate, așa cum chiar creditorii au susținut, au fost obținute și pe numele proprietarilor de terenuri.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

H  O  T  Ă  R Ă  Ș  T  E:

Respinge cererea formulată de către creditorii S. A C și S.D_, ambii domiciliați în ….., împotriva debitorului Floarea Ianson (Onuc) Traian, domiciliat în Cluj-Napoca……

Cu drept de apel în termen de șapte zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din data de 21 iunie 2017.

Citește și

Imobiliarul arestat a vândut apartamente în clădire de birouri sau la etajul 9 în bloc de 8 etaje

Comments

comentarii