CLUJUST Justitie. Stiri. Anchete. Procese. Avocati. Sistemul judiciar. Interviuri. Jurisprudenta. Portal. Cluj.
Distanța prea mică între pavajul din curte (considerat ”terasă înălțată” și încadrat la ”alte asemenea lucrări”) și proprietatea vecinului, cât și un anunț imobiliar sunt motive pentru care o instanță de la Tribunalul Cluj a dispus anularea autorizației de construire a unui duplex din vestitul cartier clujean Andrei Mureșanu. De menționat că soția judecătorului este doctoranda avocatului reclamantului, motiv pentru care a formulat cerere de abținere, respinsă de colegi. Proprietarii duplex-ului și Primăria au atacat sentința, iar recursul se judecă la Curtea de Apel Cluj, unde este judecătoare o vecină care a inițiat demersul de a depune plângere prealabilă la Primărie împotriva proiectului. În proces nu a intrat însă oficial ca parte.
Litigiul urbanistic din cartierul de lux al Clujului, inițiat de un polițist care a cerut 100.000 de euro ca să renunțe la proces, a fost tranșat de Tribunalul Cluj în sensul că s-a dispus anularea autorizației de construire a duplex-ului vecin, dar reclamantului nu i s-au dat nici 10.000 de euro cât a cerut daune în proces.
De precizat că, pe parcursul procesului, judecătorul Ioan Gaga a formulat o cerere de abținere pe motiv că soția acestuia, tot judecător, este doctoranda avocatului Ovidiu Podaru, care îl reprezintă pe reclamant. Cererea a fost respinsă de alt judecător. De altfel, în recurs, pârâții cer casarea sentinței din cauza parțialităâții judecătorului: ”Apreciem ca in cauza, date fiind motivele reținute ca argumente de admitere a cererii de chemare in judecata, judecătorul cauzei a dat dovada de parțialitate fata de reclamant, cu raportare la reprezentantul acestuia, avocatul ales. Devine astfel aplicabila situaţia în care un judecător este oprit să ia parte la soluţionarea unei pricini determinate, în cazurile expres prevăzute de lege, sub prezumţia că nu poate să fie imparţial – prezumție care in cazul nostru se confirma.”
Prezentăm mai jos motivele principale pentru care s-a dispus anularea autorizației, judecătorul îmbrățișând chichițele invocate de avocatul Podaru, un specialist în domeniu.
Distanța de 1,66 m între pavajul din curtea duplex-ului și proprietatea vecină
Potrivit motivării,”instanța reține că nu au fost respectate dispozițiile legale privind respectarea distanței minime obligatorii față de limitele de proprietate, deoarece distanța de la terasa înălțată și limita de proprietate este sub 2 m, fiind de 1,66 m.
Instanța va respinge, ca neîntemeiată, apărarea pârâților, potrivit căreia terasa nu se încadrează în limitele impuse pentru balcon, ferestre și alte asemenea lucrări, deoarece aceasta (terasa) s-ar putea întinde chiar până la limita de proprietate. În acest sens, după cum rezultă de expertiza tehnică, precum și din cercetarea efectuată la fața locului, în cazul imobilului a cărei AC se solicită a fi anulată, terasa nu este una la nivelul solului ci una care, datorită formei înclinate a terenului și a soluției constructive adoptate, în partea posterioară se transformă într-o terasă înălțată, care se încadrează în categoria de alte asemenea lucrări, prevăzută la art. 615 alin. 1 C. civil. Pentru că este așa rezultă și din faptul că aceasta are subsol. Scopul normelor care impun o distanță minimă față de limita de proprietate este acela de a asigura protecția vieții private a celor care dețin fondul învecinat. De aceea toate acele elemente ale unei construcții, care asigură direct vederea către fondul învecinat, trebuie să respecte o anumită distanță minimă. Aceste elemente sunt ferestre, balcoane, precum și alte asemenea lucrări, după cum s-a arătat deja. Or, în categoria unor alte asemenea lucrări, intră acele lucrări care, la fel ca și ferestrele și balcoanele, asigură o vedere directă înspre fondul învecinat, precum terasa construită înspre partea reclamantului, care are în partea posterioară o înălțime de cca. 1 m, și care datorită acestei înălțimi permite vederea directă în curtea reclamantului.”
Proprietarii duplex-ului au explicat în recurs:
”Judecatorul retine ca terenul are o coborâre in panta, motiv pentru care dacă terasa nu coboară si ea in panta, rezulta ca terasa nu ar fi o amenajare verticala a solului ci devine un balcon (?????), aplicandu-i-se astfel, complet nelegal si forțat, statut de edificiu care trebuie sa aibă retrageri. In contextul prezentat mai sus, solicitam Onoratei Instanțe de recurs sa observe filele 11 si 12 din expertiza de specialitate efectuată in cauza de un expert in autorizări construcții si urbanism. Se retine de expert, conform definițiilor legale si conform prevederilor Regulamentului local de urbanism, faptul ca terasa aferentă casei noastre este o “terasa”, nicidecum vreo alta “asemenea lucrare”, cum a ales judecătorul fondului sa interpreteze aceasta lucrare. Se mai retine insa mai departe, ca explicație suplimentară la justificarea acestei terase, tot de către expert, ca terasa este edificata conform conformației terenului – acesta fiind in panta, si faptul ca Regulamentul permite chiar amplasarea garajelor pe limita de proprietate, cu atât mai putin este evident ca si terasa poate fi chiar alipita proprietății, atâta timp cât aceasta este o amenajare a terenului.
Mai explica in plus expertul ca sub nici o forma turnarea terasei pe solul natural nu afectează vizibilitatea in curtea vecinului. Astfel, in cuprinsul expertizei, expertul constata cu certitudine faptul ca terasa este o terasa verticala, o amenajare a solului si ca datorită conformării terenului modul in care este edificata NU INCALCA ABSOLUT NICI O PREVEDRE LEGALA SAU A REGULAMENTULUI DE URBANISM, CU ATAT MAI PUTIN RETRAGEREA DE 2 m CARE NU SE APLICA IN CAZUL DE FATA. Paradoxal, suprimand complet concluziile raportului de expertiza solicitat de reclamant si încuviințat de instanță, judecătorul fondului încadrează terasa casei la rubrica “alte asemenea lucrari”, găsind astfel intr-o modalitate nelegala, nefondata si nenaturala un prim motiv de nulitate. Daca un astfel de efort al instanței de judecata ar fi justificat, reclamantul nici măcar nu mai avea nevoie de apărător in cauza.”
De asemenea, reprezentații Primăriei combat sentința:
”Hotărârea instanței de fond este lipsită de temei legal, fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, respectiv a disp. art. 24 din Regulamentul General de Urbanism aprobat prin H.G. nr.525/1996 coroborat cu art. 615 alin.1 C. Civ., art.1235-1237 C.Civ., art. 20 și art. 45 alin.5 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.50.1991. (…)
Astfel, deşi potrivit reţinerilor instanţei, terasa respectivă ar face parte din clădire, în fapt normele mai sus mentionate NU o includ din punct de vedere legal în calculul suprafeţelor la fel ca şi scările exterioare, trotuarele de protecţie sau aleile de incintă. Faptul că aceste elemente NU se cuprind în construcţie ci sunt numai elemente anexe cuprinse în amenajarea terenului rezultă şi din prevederile Legii nr. 50 din 29.07.1991 a autorizării construcţiilor, care le enumerează în mod specific doar în art. 11 care, la alin. (1) precizează textual că „se pot executa fără autorizaţie de constrwre sau desfiinţare următoarele lucrări care nu modifică structura de rezistenţă şi/sau aspectul arhitectural al construcțiilor.” litera (j): „ lucrări de reparaţii, inlocuiri ori reabilitări, fără modificarea calităţii şi formeo arhitecturale a elementelor de faţadă, astfel cifra 1. trotuare, ziduri de sprifin ori scări de acces, terase exterioare”.
În concluzie, terasa descoperită face parte din amenajarea terenului şi nu din construcţia propriu zisă iar toate acestea se pot amplasa inclusiv adosat limitei de proprietate, fără a mai 11 necesară respectarea limitelor precizate de art. 615 alin (1) din Codul Civil aşa cum este cazul la balcoanele etajelor superioare, acest aspect fiind de altfel subliniat şi in expertiza de specialitate efectuată în cauză de expert în autorizări construcţii şi urbanism (Filele 11 şi 12). Se reţine astfel de expert conform definiţiilor legale precum şi prevederilor Regulamentului local de urbanism faptul că terasa aferentă casei este o “terasă”, nicidecum vreo “altă asemenea lucrare” aşa cum a ales instanţa să o interpreteze. Se mai reţine de expert, ca explicaţie suplimentară la justificarea acestei terase, că terasa este edificată la nivelul străzii peste un teren natural care este în pantă, fapt care explică diferenţa de nivel de 1 m între cele două, precum şi faptul că Regulamentul de urbanism permite chiar amplasarea garajelor de limita de proprietate, cu atât mai mult fiind evident că şi terasa poate fi chiar alipită proprietăţii atâta timp cât aceasta este tot o amenajare a terenului. Mai explică în plus expertul că realizarea terasei la nivelul străzii nu afectează vizibilitatea in curtea vecinului în condiţiile în care conform regularnentului de urbanism între cele două proprietăţi poate exista o împrejmuire opacă cu inălţimea până la 2,20 m, cu precizarea că potrivit legislaţiei în vigoare nu se interzice complet vederea directă în curtea vecinului, ci doar că legea fixează anumite limitări vederii directe. in ceea ce priveşte observaţia că sub terasă există un subsol, acest fapt este irelevant în condiţiile în care legislaţia in vigoare permite realizarea unor subsoluri extinse chiar până la limita terenului, singura condiţie impusă fiind doar asigurarea marginii săpăturii.”
Cauza ilicită dedusă dintr-un anunț imobiliar
Instanța a dedus dintr-un anunț postat de un agent imobiliar după emiterea autorizației de construire că beneficiarii au vrut să facă 6-7 apartament. Chiar dacă nu au realizat acest lucru, având recepție pentru două unități locative, judecătorul consideră că există o cauză ilicită care duce la nelegalitatea autorizației.
”O altă cauză de nelegalitate a autorizației de construire invocată de către reclamant este dată de cauza sa ilicită. (…)
Potrivit RLU, în cadrul UTR ZCP_Liu, aplicabil în speță, sunt admise, ca utilizare, locuințe unifamiliale respectiv locuințe semicolective (familiale), cu maxim două unități locative – apartamente suprapuse sau locuințe cuplate. Fiind zonă construită protejată, reglementările au caracter definitiv, neputând fi modificate prin PUZ.
Având în vedere aceste condiționări, pârâții Barb Claudiu și Dușa Bogdan au conceput și solicitata AC pentru un imobil semicolectiv, cu două unități locative, apartamente suprapuse, însă având indicii urbanistici calculați la maximum și, în plus, a fost propusă o apartamentare care să permită modificarea soluției constructive, din două unități locative în 6 sau 7 apartamente.
Dovada că aceasta a fost intenția pârâților rezultă din anunțurile agențiilor imobiliare anexate la dosar. Astfel, potrivit anunțului de pe Imobiliare.ro, din data de 16.03.2021 (f. 32, vol. I), pentru suma de 479.900 euro, s-a oferit spre vânzare teren cu autorizație de construire pentru o clădire cu suprafața utilă de 639 mp în zona veche a cartierului Andrei Mureșanu. Imobilul este compus de S+P+2E și este împărțit în: 6 unități (cameră, bucătărie, baie); 1 penthouse la etajul retras; subsolul compus din garsonieră, locuri de parcare, cameră tehnică și depozit. (..)
Relevante în acest sens sunt următoarele aspecte cuprinse în procesul-verbal întocmit cu ocazia cercetării la fața locului, din data de 09.05.2023 : Instanţa constată că, atât primul dormitor, cât şi cel de-al doilea dormitor au fiecare câte un hol de acces, fără să fie montate uşi de separare a acestora. La etajul unu, de pe casa scărilor se intră într-un dormitor mare cu dressing, existând şi o terasă mică şi o baie. Tot din acelaşi acces mai există şi un birou. De pe un hol de acces se intră într-un alt dormitor identic, cu birou şi baie şi tot de pe acelaşi hol se intră în cel de-al treilea dormitor, cu birou şi baie. Se constată că, la etajul unu se regăsesc trei dormitoare, trei băi şi trei birouri. Această unitate locativă continuă la etajul retras.”, se arată în motivare.
Judecătorul mai invocă în susținerea cauzei ilicite că cei doi beneficiari nu și-au împărțit cheltuielile pentru ridicarea imobilului!
”Cei doi nu s-au înțeles anterior edificării construcției asupra cheltuielilor de edificare, deși cele două unități locative sunt diferite atât ca suprafață cât și ca compartimentare. Există și în acest caz o prezumție simplă, potrivit căreia nimeni nu efectuează cheltuieli însemnate, fără să cunoască scopul pentru care sunt efectuate și modul în care va beneficia de rezultatul investiției, prezumție care nu a fost răsturnată și care dovedește, încă odată, că intenția declarată (în sensul că au urmărit să construiască doar două unități locative) este falsă. În mod evident, în situația în care imobilul astfel construit urma să fie exploatat conform intenției lor ascunse (prin vânzare sau închiriere), profitul era ușor de împărțit”
Recursul pârâților: ”Cauza ilicită trebuia sa fie raportată la emitentul actului, nicidecum la “gândurile” beneficiarului”
”Fata de acest motiv apreciat admisibil de instanța de judecata înțelegem sa ridicam următoarea întrebare: cum este posibil ca in cazul unui act administrativ – Autorizație emisă de o autoritate publica locală – sa fie apreciat ca motiv de nulitate cauza ilicită care sa rezulte din “intențiile” beneficiarilor acestui act? Acest fapt cu atât mai mult cu cât intențiile sunt dovedite cu anunțuri ale unor agenții imobiliare care promovează la vânzare o Autorizație de construire pentru 2 unități locative????
În primul rând si esențial specificului înscrisurilor administrative, efectele unui act administrativ emis de o autoritate publica locală sunt efecte pe care legea le conferă acestui înscris, nicidecum cele pe care ar dori un beneficiar sa le dea actului pe care îl solicita. Cauza ilicită, dacă in astfel de context ar putea fi aplicabila, trebuia sa fie raportata la emitentul actului, nicidecum la “gândurile” beneficiarului, oricum nedovedite. Analiza acestei cauze de nulitate pe motiv de cauza ilicită, dacă instanța a apreciat a fi o chestiune reala de analizat, trebuia a fi făcută cu raportare la voința emitentului, sub nici o forma la “gandurile” beneficiarului. In situația data, de niciunde nu rezulta intenția Primarului municipiului Cluj-Napoca de a acționa cu intenții ilicite in emiterea autorizației de construire, Primarul fiind emitentul actului care trebuia apreciat de instanță, dacă aceasta a considerat a judeca așa zisa cauza ilicită. Cauza actului administrativ, nereglementată de legiuitor, a fost definită în jurisprudență și doctrină ca fiind ansamblul circumstanțelor obiective și subiective care determină emiterea și fundamentarea acestuia de către emitent. Astfel, emiterea oricărui act administrativ are la bază și anumite criterii de oportunitate care, în principiu, stau în puterea discreționară a autorității emitente. Singurul caz în care instanța poate să intervină este atunci când organul emitent a adoptat o hotărâre care în mod vădit contravine principiului interesului public, drept pentru care cauza acesteia este considerată una ilicită.
Așadar, se deprind patru concluzii: – cauza actului administrativ este analizată la nivelul emitentului actului, iar nu a destinatarilor acestuia – cauza actului administrativ este raportată la chiar momentul adoptării actului, iar nu la un potențial moment ulterior – cauza actului administrativ ține de oportunitatea adoptării actului, iar nu de legalitatea intrinsecă – cauza actului administrativ vizează protecția interesului public față de cel privat Continuând silogismul juridic analizat, suntem obligați să conchidem că nu poate fi analizată oportunitatea emiterii unui act adminisstrativ cu caracter individual din perspectiva interesului privat al contestatarului actului.
Absurdul acestei situații este concluzia instanței care retine dovada cauzei ilicite interpretând complet distorsionat atât natura actului judecat, cât si teoriile făcute de reclamant, conform cărora subsemnații am fi dorit sa edificam in realitate 7 apartamente si nu doua, astfel “dovedindu-se” cauza ilicită a actului administrativ. Si acest al doilea motiv de nulitate este un artificiu creat de reclamant si acceptat de instanța de fond in vederea admiterii cererii de chemare in judecata. Este absolut imposibil de conceput cum instanța de fond apreciază “cauza ilicită” la teoriile reclamantului, ignorând complet absolut toate apărările făcute de subsemnații si actele existente la dosarul cauzei. Pentru a retine astfel, instanța a apreciat ca cauza ilicită a actului administrativ emis de Primarul municipiului se raportează la ceea ce a afirmat reclamantul cu referire la NOI, ca beneficiari. Or, afirmațiile reclamantului sunt complet false, subsemnații nedorind sa edificam 7 apartamente, cu atât mai mult cu cât cauza ilicită trebuia apreciata cu referire la autoritatea emitenta si la conținutul actului, iar nu la starea subiectivă a beneficiarului actului. (…)
”In cazul in care s-ar fi observat cel putin un anunț dintre cele depuse in probațiune s-ar fi putut constata faptul ca o agenție descrie clar situația reala, respectiv ca subsemnații am dorit sa vindem beneficiul Autorizației pe care o aveam, pentru un imobil cu 2 unități locative, cumpărătorii, dacă ar fi dorit si dacă era permis de lege, putând sa facă modificări la aceasta autorizație. Sub nici o forma subsemnații nu am promovat 7 apartamente spre vânzare, noi dorind sa înstrăinăm Autorizația astfel cum aceasta a fost emisă, pentru doua unități locative. Modul in care se face promovarea vânzărilor de către agențiile imobiliare nu este o problema a noastră, la fel cum nu ar fi fost si dacă un cumpărător ar fi cumpărat o Autorizație pentru 2 unități locative, dorind ulterior sa o modifice, dacă legea ii permitea. Cu toate acestea, intenția noastră corecta de a vinde autorizația indicată cu număr si doua unități locative a fost speculata de reclamant ca fiind cauza ilicită, instanța reținând într-un final dovezile cu anunțurile agențiilor imobiliare (care nu emană de la subsemnații) ca dovada de nulitate, ignorând complet înscrisurile, legea aplicabilă si realitatea de la fata locului. (…)
Paradoxul si absurdul acestui motiv admis de instanță sunt dovedite de următoarele:
1. Autorizatia de construire, act administrativ legal emis de autoritatea publica, a fost emisă pentru doua unități locative.
2. Subsemnatii am construit aceasta casa cu cele doua unități locative autorizate – fapt constatat si la fata locului de judecător si de expertul numit in cauza.
3. Receptia imobilului a constatat ca acesta a fost edificat conform proiectului autorizat, de doua unități locative.
4. In cartea funciara este înscrisă construcția casa cu doua unități locative.
5. Reclamantul afirma ca subsemnații am edificat 7 apartamente, dat fiind faptul ca pe site-urile agențiilor ar fi văzut promovată proprietatea. “Uita” insa reclamantul, la fel cum ignora complet si judecătorul de fond, faptul ca promovarea prin publicitate este un aspect care nu are nici o legătură cu legalitatea. Daca s-ar fi dorit edificarea de 7 apartamente, este evident ca aceasta trebuia sa aibă la baza o alta autorizație de construire, dacă zona ar fi permis.
6. Ignorand complet toate actele la dosar si fără a face o apreciere cu referire la aceste acte administrative, judecătorul a acceptat aceasta teorie a reclamantului conform căreia subsemnații am fi avut vreo cauza ilicită la momentul obținerii autorizației de construire. Or, autorizația este actul care este vizat de prezenta cauza, nicidecum teoriile reclamantului validate in mod complet nefondat de instanță. Autorizatia nu poate fi apreciata ca având cauza ilicită decât cu raportare la intenția Primarului – in calitate de autoritate emitenta. Nu credem ca Primarul a dorit emiterea unei autorizații semnate de dansul pentru ca noi sa fraudam apoi autorizația si sa edificam in realitate 7 apartamente. Primarul municipiul a observat documentația depusă, a constatat ca in cauza sunt propuse doua unități locative, aspect permis de Regulament si a emis autorizația.”
Culmea este că unul dintre beneficiarii duplex-ului, Claudiu Barb, cel care are partea mai mare căci are trei copii, s-a mutat cu familia în imobil înainte de a se pronunța sentința.
În recursul Primăriei Cluj-Napoca se precizează:
”În discuţie fiind legalitatea actului emis de Primarul municipiului Cluj-Napoca, în cazul de faţă AC nr. 128 din 01.02.2021, precizam faptul ca aceasta s-a emis în mod expres pentru „Desfiinţare construcţie existemă, construire locuinţă semicolectivă cu două unităti localive, refacere “imprejmuire teren şi amenajări exterioare cu regim inălţime S+P+E+Er” iar actualmente construcţia este finalizata prin procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 512925 din 4.04.2023, care atestă astfel că imobilul respectiv s-a realizat cu două unităţi locative si nu 7, fiind în consecinţă emis CAEC nr. 301 din 19.06.2023 pentru înscrierea construcţiei, tot cu două unităti locative, în cartea funciară în condiţiile art. 37 alin. (1) din Legea cadastrului nr.711996 republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
Autorizatia de construire este un act administrativ unilateral, care emana de la un organ al administratiei publice, in temeiul puterii de stat, pe baza si in vederea executarii legii.
Actul administrativ reprezinta o manifestare unilaterala de vointa a organului emitent al actului.
Pentru valabilitatea unui act administrativ nu este necesar consimtamantul persoanei careia i se adreseaza, cum este cazul actelor de drept civil, care se intemeiaza pe acordul subiectelor raportului juridic de drept civil.
Drepturile si obligatiile care iau nastere prin actele administrative sunt stabilite in mod unilateral de catre organul emitent al acelor acte, persoanele carora li se adreseaza actele respective avand indatorirea de a se conforma intocmai vointei unilaterale a organului administratiei publice.
Actul administrativ reprezinta o manifestare unilaterala de vointa chiar daca este emis la cererea unei alte persoane deoarece organul emitent are libertatea de a emite sau nu actul administrativ. Cererea este doar o conditie procedurala care declanseaza actiunea organului solicitat pentru a emite actul administrativ, nefiind un acord de vointa.
Mai mult decat atat, cauza actului administrativ trebuie analizata la momentul emiterii actului si sub nici o forma la un moment intervenit ulterior.
Orice modificari ulterioare aduse fata de componenta imobilului asa cum a fost el autorizat in baza documentatiei depuse constituie o problema de punere in executare a actului administrativ si nicidecum de valabilitate a acestuia.
Subliniem faptul ca promovarea anunturilor de vanzare de catre agentiile imobiliare a fost facuta la o data ulterioara obtinerii autorizatiei de construire ce face obiectul prezentului litigiu, motiv pentru care nu poatc constitui subiect de analiza in stabilirea cauzei ilicite a actului.”
Recursul judecat de colegii judecătoarei care s-a plâns de proiect la Primărie
Dosarul urmează să fie judecat în recurs la Curtea de Apel Cluj, acolo unde lucrează judecătoarea Ioana Rozalia Borza (fostă Magyarosi), despre care am arătat în articolul din noiembrie 2023 că a fost mandatată de vecini să-i reprezintă în relație cu Primăria, unde au depus plângere prealabilă înainte de emiterea autorizației de construire. Ba mai mult, unul dintre beneficiari, Bogdan Dușa, ne-a povestit cum judecătoarea Magyarosi a ”descins” la șantier și le-a ”judecat” actele, amenințându-i că le va demola imobilul. Plângerea prealabilă a fost respinsă, iar duplex-ul a fost ridicat fără ca beneficiarii să primească vreo amendă pe parcursul ridicării lui, deși polițiștii locali au fost exasperați de câte ori au fost sesizați de vecinii polițist și judecătoare.
