Acasă » SPECIALIȘTI » Impozitul pe clădiri în Noul Cod Fiscal. Răspunsuri la cele mai frecvente 10 întrebări ale micilor întreprinzători
Av. Cristina Boncaciu este  managing associate la “Nistorescu Somlea si Asociatii“  si este specializată în drept fiscal, achizitii publice, drept comercial complex
Av. Cristina Boncaciu este managing associate la “Nistorescu Somlea si Asociatii“ si este specializată în drept fiscal, achizitii publice, drept comercial complex

Impozitul pe clădiri în Noul Cod Fiscal. Răspunsuri la cele mai frecvente 10 întrebări ale micilor întreprinzători

CLUJUST împreună cu Cristina Boncaciu, avocat specializat pe domeniul fiscal, vă prezintă intr-un interviu răspunsurile pentru zece situatii intâlnite de către micii întreprinzători (persoane fizice autorizate sau firme) în lumina sau – mai realist spus – în hățișul normelor noului Cod fiscal.

Indiferentdacă aveți o casă în care sunt birourile unei firme, dacă dețineți o locuință în care este și sediul PFA-ului vostru sau al unui SRL, dacă în casă și locuiți și desfășurați activitate economică, veți afla mai jos unde vă încadrați în noul cod fiscal și ce acte aveți nevoie. Cristina Boncaciu este avocat managing associate la SCA Nistorescu, Șomlea & Asociații si este specializată in urmatoarele domenii: drept fiscal, achizitii publice si drept comercial complex.

      1. Clujust: De cand trebuie sa platim impozit diferit datorita faptului ca in apartamentul / casa  in care locuim are sediul social o firma sau un PFA, fie al nostru, fie al unui prieten, fie al unui comerciant cu care am incheiat un contract de inchiriere sau de comodat?

Cristina Boncaciu:  Impozitul pe cladiri se modifica efectiv incepand cu acest an, astfel incat cu ocazia achitarii primei rate a impozitului la data de 31 martie 2016 se va simiti diferenta. Pana in data de 31 martie 2016 persoanele care apreciaza ca detin in proprietate cladiri nerezidentiale si/sau mixte, persoane fizice care au inregistrat un sediu social, care desfasoare activitati independente si care au declarat sediu la adresa de domiciliu, inclusiv cele care nu isi deduc cheltuielile cu utilitatile inregistrate in desfasurarea activitatii economice, au obligatia de a depune in acest sens o declaratie pe proprie raspundere la Primarie impreuna cu documentele necesare (raportul de evaluare a cladirii, procesul verbal de finalizare a constructiei, actul de dobandire a proprietatii).

Aceste modificari legisltative au scopul de a determina o grija mult mai mare pentru fiecare proprietar, in felul in care isi administreaza proprietatea, iar faptul ca infiintarea de sedii sociale afecteaza costurile cu proprietatea va determina o mai mare disciplina si chiar o eficientizare a folosirii imobilelor. Cladirile cu adevarat nerezidentiale (cladiri de birouri, fie noi fie consturctii vechi), vor deveni in scurt timp mai de interes, pentru ca infiintarea de firme pe la prieteni si rude va intimpina o mare reticenta. Asa ca, pana la urma norma legislativa are un scop foarte util, de a se face ordine in “marea de intreprinzatori” din Romania, insa recunosc ca legislatia este atat de stufoasa incat e foarte greu pentru un liber profesionist sau un proprietar de magazine de cartier, sa reuseasca sa razbata prin toate normele Codului fiscal. De aceea, cred ca in urmatorii 2-3 ani, consultantii fiscali vor fi ceva strict necesar pentru orice cetatean care are o activitate economica. Cred ca, in sfarsit, vor intelege si cei care practica activitati economice ca nu se mai poate face fiscalitate dupa ureche sau dupa ce zice contabilul.

  1. Clujust: Ce se intampla daca se schimba categoria de folosinta in timpului unui an calendaristic (este casa rezidentiala dar se vinde unei persoane care infiinteaza o firma la acel imobil). De cand se plateste impozit majorat?

Cristina Boncaciu: Impozitul pe clădiri va fi datorat pentru întregul an fiscal de persoana care are în proprietate clădirea la data de 31 decembrie a anului fiscal anterior (art. 461 din Noul Cod Fiscal). În cazul în care dreptul de proprietate asupra unei clădiri este transmis în cursul unui an fiscal, impozitul va fi datorat de persoana care deţine dreptul de proprietate asupra clădirii la data de 31 decembrie a anului fiscal anterior anului în care se înstrăinează.

De exemplu daca o persoana isi vinde locuinta in mai 2016, la momentul vanzarii acesta va trebui sa fi achitat impozitul pe cladrie pentru tot anul 2016. Noul proprietar, cumparatorul va datora impozit pe cladire doar incepand cu anul 2017, in functie de destinatia finala pe care o atribuie imobilului cumparat.

In acelasi exemplu cumparatorul are in 2016 doar  obligaţia să depună o declaraţie la organul fiscal local în a cărui rază teritorială de competenţă se află clădirea, în termen de 30 de zile de la data dobândirii şi datorează impozit pe clădiri începând cu data de 1 ianuarie a anului următor, 2017.

cladiri cluj dorobantilor

  1. Clujust: Toti oamenii care au un sediu social la ei acasa trebuie sa isi evalueze proprietatea printr-un raport de evaluarea? Cine face aceste rapoarte de evaluare?

Cristina Boncaciu: Nu toți oamenii. Criteriul este cel legat de desfasurarea in mod efectiv la o anumita adresa a unei activitati economice. Pot exista cladiri care sa aiba atat o suprafata de locuit cat si o suprafata ocupata de un sediu social, insa in concret, societatea care are sediul social stabilit la respectiva adresa, sa nu desfasoare efectiv o activitate economica acolo : fie pentru ca are alte puncte de lucru, fie ca activitatea sa este suspendata temporar la Registrul Comertului. In acest caz, cladirile raman rezidentiale si nu trebuie realizate Rapoarte de evaluare.

Intocmirea unor Rapoarte de evaluare poate fi necesara doar pentru stabilirea valorii impozabile in situatia cladirilor nerezidentiale si a celor mixte. Insa si in cazul acestora depinde in care dintre situatii se afla cladirea : daca este mai veche de 5 ani, daca este nou construita, daca a fost dobandita in ultimii 5 ani.

Astfel, in cazul clădirile nerezidenţiale, valoare impozabila poate fi:

  • valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă;
  • valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă;
  • valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă.

Referitor la actele de dobandire a proprietatii se impune o atentie sporita referitor la valoarea imobilelor  care se dobandesc.

Spre exemplu sa luam situatia clasica a unui contract de vanzare-cumparare. Obiectul contractului in constituie vanzarea unui imobil teren impreuna imobilul cladire situat pe acesta. Daca pretul total al contractului este indicat la suma generala de 130.000 de Euro, aceasta va fi valoarea care se va lua in calcul pentru stabilirea impozitului pentru cladire.

Recomandabil este in aceste situatii sa se defalce pretul platit pentru teren respective pretul platit pentru cladire.

Rapoartele de evaluare se întocmesc de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării și reflectă valoarea clădirii la data de 31 decembrie a anului anterior anului de referință.

În vederea stabilirii impozitului pe clădiri, rapoartele de evaluare se depun în copie, la organul fiscal local, ca anexă la declarația contribuabilului, până la primul termen de plată din anul de referință

Rapoartele de evaluare trebuie să conțină dovada că rezultatele evaluării au fost înregistrate în baza de date cuprinzând valorile impozabile ale clădirilor, gestionată de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR). In scopul stabilirii impozitului pe clădiri pot fi verificate de autoritățile locale în conformitate cu standardele de evaluare în vigoare la data evaluării.

  1. Clujust: Care este diferenta dintre domiciliu fiscal si sediu social si cum influenteaza asta fiscalitatea unui imobil?

cristina boncaciu2Notiunea de domiciliu fiscal nu trebuie suprapusa cu cea de sediu social in mod absolut.Aceeasi entitate poate sa aiba sediul social la o adresa iar domiciliul fiscal la alta adresa.

Prin notiunea de domiciliu fiscal se intelege:

a) pentru persoanele fizice, adresa unde îşi au domiciliul, potrivit legii, sau adresa unde locuiesc efectiv, în cazul în care aceasta este diferită de domiciliu;

b) pentru persoanele fizice care desfăşoară activităţi economice în mod independent sau exercită profesii libere, sediul activităţii sau locul unde se desfăşoară efectiv activitatea principală;

c) pentru persoanele juridice, sediul social sau locul unde se exercită gestiunea administrativă şi conducerea efectivă a afacerilor, în cazul în care acestea nu se realizează la sediul social declarat;

d) pentru asocierile şi alte entităţi fără personalitate juridică, sediul acestora sau locul unde se desfăşoară efectiv activitatea principală.

În situaţia în care domiciliul fiscal nu se poate stabili conform celor de mai sus domiciliul fiscal este locul în care se află majoritatea activelor.

Pentru a discuta de existenta unui „domiciliu fiscal” este necesar ca la respectiva adresa sa se desfasoare si o activitate economica (suplimentar de existenta unui sediu social).

  1. Care sunt cotele de impozite si in ce categorie e cel mai bine sa figuram?

Va explic cum se calculeaza la cele 3 categorii. Chestiunea nu este unde e cel mai bine sa figuram, ci care e categoria ce reflecta  destinatia reala a imobilului detinut  in proprietate de cineva. Daca o persoana a lasat cativa prieteni sa ii stabileasca sedii sociale sau puncte de lucru in casa lui familiala, se pune intrebarea de ce ar dori sa mentina o astfel de situatie, cata vreme acest lucru ii genereaza costuri mari cu proprieatea. La fel, in caz de cumparare de imobile, oamenii vor fi foarte grijulii de acum inainte si vor dori sa cumpere imobile “curate”.

Rezidentiale: modificarea cotei de impozit de la 0,1% la o cota cuprinsa intre 0,08% -0,2%.

Nerezidentiale: impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2-1,3%

Mixte: însumarea impozitului calculat pentru suprafaţa folosită în scop rezidențial cu impozitul determinat pentru suprafaţa folosită în scop nerezidenţial.

  1. Cum se stabileste impozitul in cazul acelor cladiri cu destinatie mixta? Va intreb pentru ca multe persoane isi pun intrebarea in ce masura ii afecteaza daca pastreaza cele cateva firme/ PFA in imobilul in care locuiesc.

Consider ca trebuie luat in calcul daca respectivele societati comerciale/PFA desfasoara sau nu activitate economica efectiva in respectiva cladire, asa cum am precizat si mai sus. Daca nu se desfasoara o activitate economica efectiva, atunci cladirea poate ramane una rezidentiala cu cota de impozit aferenta.

Vad urmatoarele variante in situatia in care la adresa unei persoane fizice este stabilit sediul social al unei societati:

a) In masura in care se poate identifica suprafata aferenta sediului social (diferita de cea folosita pentru locuit) si daca

  • societatea desfasoara activitate se va achita impozitul aplicabil cladirilor rezidentiale (aferent spatiului de locuint) + impozitul aplicabil cladirilor nerezidentiale (aferent spatiului alocat sediului social);
  • societatea nu desfasoara activitate economica se achita impozitul aplicabil cladirilor rezidentiale;

b) in masura in care nu se poate evidentia distinct suprafata aferenta sediului social de cea destinata pentru locuit (si/sau se suprapun) si :

  • societatea nu desfășoară nicio activitate economică, se va achita impozitul aplicabil cladirilor rezidentiale;
  • societatea desfășoară activitatea economică, iar cheltuielile cu utilitățile sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşoară activitatea economică, se va achita impozitul aplicabil cladirilor nerezidentiale. (art. 459 alin. 1 si 2 din Noul Cod Fiscal).

In cazul unei clădiri cu destinație mixtă, aflată în proprietatea persoanelor fizice, la adresa căreia este înregistrat un domiciliu fiscal, la care se desfășoară o activitate economică, când se cunosc suprafețele folosite în scop rezidențial și cele folosite în scop nerezidențial, pentru calculul impozitului/taxei pe clădiri se efectuează următoarele operaţiuni:

a) se determină suprafaţa construită desfăşurată a clădirii. Suprafața construită desfășurată a clădirii care nu poate fi măsurată pe conturul exterior se stabilește prin măsurarea suprafeței utile, delimitată de conturul interior al încăperilor,iar rezultatul se înmulțește cu coeficientul de transformare de 1,4;

b) se determină suprafaţa construită desfăşurată a încăperilor care sunt folosite în scop nerezidențial;

c) se determină cota procentuală din clădire care corespunde încăperilor care sunt folosite în scop nerezidențial, prin împărţirea suprafeţei prevăzute la lit. b) la suprafaţa prevăzutăla lit. a);

  1. Conteaza daca in locuinta familiala si-au stabilit sediul mai multe firme? Daca e una, sunt 3 sau 8 firme in acelasi imobil, presupunand ca e suprafata mare.

Impozitul va varia in functia de suprafata ocupata de societatea comerciala/PFA care desfasoara activitate economica la acea adresa. Cu cat aceasta este mai mare si impozitul va fi mai mare. Ca urmare conteaza suprafata alocata pentru activitatea economica si nu neaparat numarul de societati comerciale inregistrate la respectiva adresa.

Delimitarea suprafețelor pentru stabilirea impozitului, în funcție de destinația rezidențială sau nerezidențială, rezultă din documentul anexat la declarația depusă de contribuabil la organul fiscal local competent, care poate fi: contractul de închiriere/comodat în care se precizează suprafața transmisă pentru desfășurarea activității economice; autorizația de construire și/sau de desființare, după caz, privind schimbarea de destinație a clădirii, în condițiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, raportul de evaluare, dacă în acesta sunt evidențiate distinct suprafețele folosite în scop rezidențial și nerezidențial;documentația cadastrală sau declarația pe propria răspundere a proprietarului clădirii înregistrată la organul fiscal, în cazul în care nu există documente doveditoare.

  1. Pot aceste firme sa isi modifice acum suprafata detinuta pentru sediu?

Suprafata alocata pentru sediul social al unei societati poate fi restransa/extinsa printr-un Act Aditional la Contractul de inchiriere/comodat pe care l-a incheiat cu proprietarul cladirii. Acest act se depune la Registrul Comerțului.

  1. Ce recomandați unui om cu PFA in locuința lui de pana in 50 mp: sa o declare mixta sau nerezidentiala?

Declaratia se va face in functie de situatia reala, respectiv destinatia finala a spatiului. Daca PFA-ul nu desfasoara activitate economica in cadrul locuintei atunci cladirea se impune a fi declarata ca fiind una rezidentiala.

In situatia in care se desfasoara o activitate economica, se distinge in functie si de posibilitatea de separare a suprafetei afectate PFA respectiv celei afectate pentru locuit, astfel:

  • Daca aceste doua suprafete se pot identifica separat si nu se suprapun se va achita impozitul aplicabil cladirilor rezidentiale (aferent spatiului de locuint) + impozitul aplicabil cladirilor nerezidentiale (aferent spatiului alocat sediului social);
  • Daca nu se poate evidentia distinct suprafata aferenta PFA de cea destinata pentru locuit (si/sau se suprapun) se analizeaza in sarcina cui sunt inregistrate cheltuielile cu utilități. Daca sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşoară activitatea economic (PFA), cladirea va fi una nerezidentiala si se va achita impozitul aplicabil cladirilor nerezidentiale.

Analizarea inclusiv a modalitatii de plata a cheltuielilor cu utilitatile “incurca” putin acele PFA-uri care au domiciliul fiscal stabilit in locuinta personala si includ cheltuielile cu utilitatile locuintei in categoria cheltuielilor deductibile ale PFA-ului. Daca vrei să-ți treci valoarea integrală a utilităților la cheltuieli deductibile, atunci trebuie să declari toată locuința ca nerezidențială. Dacă o împarți în mixtă, atunci și utilitățile deductibile se împart în raport cu suprafața alocată activității economice.

  1. Daca o persoana a construit o cladire de birouri dar inca nu a finalizat procedurile de intabulare, trebuie sa depuna declaratii privind impozitul pe cladiri?

Obligatia de declarare a cladirilor detinute apartine tuturor contribuabililor inclusiv celor care au construit fara autorizatie, care nu au intocmite formalitatile de cadastru si de carte funciara, respectiv cei scutiti de la plata impozitului.

Comments

comentarii

Vezi și

Tania Maria Câmpan, avocat partener SCPA Câmpan & Țimonea

Avocata care a depus acțiunea în premieră împotriva Uber explică în ce constă concurența neloială

Deși Uber funcționează în București de aproape doi ani, prima acțiune judecătorească din țară în …

Lasă un răspuns