Doi dezvoltatori imobiliari cer despăgubiri uriașe de la Primarul și CL Apahida pentru că au blocat abuziv un proiect

Două societăți de dezvoltare imobiliară și doi investitori persoane fizice au chemat în judecată Consiliul Local Apahida, Primarul comunei și 12 consilieri locali, solicitând despăgubiri masive pentru respingerea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) privind un proiect rezidențial din localitatea Sânnicoară.

Acțiunea a fost depusă la Tribunalul Bihor, în temeiul Legii contenciosului administrativ, și este strâns legată de un alt dosar aflat pe rolul aceleiași instanțe, prin care reclamanții cer anularea Hotărârii de Consiliu Local nr. 106/29.05.2025, prin care proiectul PUZ a fost respins.

Documentația PUZ s-a realizat în vederea edificării unui complex imobiliar pe terenul de 1,2 hectare, constând în construirea a 5 corpuri de clădire cu funcțiuni mixte – locuințe colective la etajele superioare, servicii terțiare la parter respectiv o grădiniță la parterul corpului C1 ce se va dona către UAT Apahida.

Regimul de înălțime al clădirilor este P+3E+Er/mansardă, cu apartamente la nivelele superioare și funcțiuni terțiare la parter. În total, s-a prevăzut o suprafață totală construită 14.352 mp, compusa din 8.476 mp locuințe (nu se includ spațiile comune – coridoare, casa scării, lobby, etc), respectiv o surpafață totală construită de 2.151 mp având destinația de spațiu comercial, fără a se include grădinița ce se va dona în suprafață de aproximativ 320 mp, iar complexul imobiliar va avea 214 locuri de parcare.

Două scenarii de despăgubire

Reclamanții – Teresa Construct SRL, Digger Contractors SRL, Ovidiu-Daniel Moldovan și Letiția Moldovan – cer instanței să stabilească răspunderea solidară a UAT Apahida și a consilierilor locali care au votat împotriva proiectului sau s-au abținut. Ei propun două ipoteze:

• Dacă PUZ-ul va fi aprobat ulterior, în urma procesului principal, solicită:

  • obligarea Comunei Apahida și a consilierilor locali la plata a 23.570,84 lei pe zi, începând cu 29 mai 2025 și până la adoptarea unei hotărâri de aprobare a PUZ;

  • în subsidiar, plata unei dobânzi penalizatoare de 17.068,54 lei pe zi pentru aceeași perioadă.

• Dacă PUZ-ul nu va fi aprobat definitiv, cer:

  • 305.882 lei – prejudiciu material constând în cheltuieli efectuate (documentații, avize, onorarii, achiziții de teren);

  • 59.333.488 lei – profit nerealizat / „șansă pierdută”, reprezentând câștigul estimat din dezvoltarea ansamblului imobiliar.

Un proiect blocat după avize favorabile

Terenurile reclamanților sunt situate în zona industrială a comunei Apahida, însă la limita cu zona de locuire. În vecinătate se află deja un ansamblu de 9 clădiri cu 298 de apartamente, construit după aprobarea unui PUZ similar.

Pentru proiectul propriu, reclamanții au parcurs întreaga procedură legală:

• aviz favorabil al arhitectului-șef;

• aviz de oportunitate al Consiliului Județean Cluj;

• certificat de urbanism;

• aviz de aprobare a documentației PUZ;

• procedura de informare a publicului, finalizată fără observații.

În ședința din 30 ianuarie 2025, Consiliul Local Apahida a votat favorabil „de principiu” proiectul, cu trei condiții: obținerea acordurilor vecinilor, donarea unei grădinițe către comună și asigurarea accesului la drumul principal. Reclamanții susțin că au îndeplinit toate aceste cerințe, inclusiv prin achiziționarea unui teren pentru drum, în valoare de 33.000 de euro.

Cu toate acestea, în 29 mai 2025, Consiliul Local a respins proiectul prin HCL nr. 106, cu 9 voturi împotrivă și 3 abțineri. De aceea sunt 12 consilieri pârâți în proces.

„Încălcarea încrederii legitime”

În acțiune, reclamanții invocă încălcarea principiului încrederii legitime, arătând că autoritatea locală:

• a emis acte administrative care indicau clar posibilitatea și oportunitatea proiectului;

• a votat favorabil condiționat PUZ-ul;

• i-a determinat să facă investiții semnificative;

• a revenit ulterior asupra propriei poziții, fără un interes public superior.

Potrivit cererii, votul din 30 ianuarie 2025 ar avea valoarea unui act administrativ „sub condiție suspensivă”, intrat în circuitul civil și irevocabil în condițiile art. 1 alin. (6) din Legea 554/2004.

De asemenea, reclamanții arată că în situații identice, inclusiv pe terenuri din imediata vecinătate, Consiliul Local Apahida a aprobat PUZ-uri pentru proiecte rezidențiale de dimensiuni chiar mai mari.

Răspunderea consilierilor locali

Un element central al acțiunii îl reprezintă atragerea răspunderii personale și solidare a consilierilor locali care au votat favorabil condiționat în ianuarie 2025 și au votat împotrivă sau s-au abținut în mai 2025.

Reclamanții invocă art. 232 din Codul administrativ, potrivit căruia consilierii locali răspund în nume propriu și solidar pentru hotărârile pe care le-au votat, atunci când acestea produc prejudicii.

Procesul are potențialul de a deveni un reper în materia răspunderii aleșilor locali pentru voturile exprimate în consiliile locale, în special în domeniul urbanismului, unde deciziile pot genera consecințe financiare de ordinul zecilor de milioane de lei.

Primărița: ”avem un consiliu local, trebuie respectată părerea lor și decizia lor (…) Haideți să o lăsăm mai moale”

Primărița Cristina Belce s-a plâns pe Facebook: ”O încercare de intimidare a Consiliului Local Apahida și a primarului comunei, printr-un proces de 59 de milioane lei.” Am întrebat-o de ce consideră ”intimidare” faptul că niște persoane nemulțumite au apelat la instanță pentru a ataca un act administrativ, ceea ce e normal și este dreptul fiecărui om. Belce ne-a răspuns: ”Asta este părere mea și mi-o susțin. Faptul că au apelat la instanță este dreptul lor, dar să ceri despăgubiri.. vă dați seama să veniți la un consilier simplu cu un salar în normalitate și să-i ceri, să-l ameninți că-i iei 59 de milioane mi se pare intimidare”.

De ce a fost respins proiectul? ”Este la latitudinea Consiliului local. Dacă este de acord sau nu este de acord. Totuși, avem un consiliu local, trebuie respectată părerea lor și decizia lor. Știți destul de bine că Apahida este parte din zona metropolitană și pe toată zona sunt presiuni mari făcute de investitorii imobiliari. Haideți să o lăsăm mai moale în Apahida, zic eu așa, ca să creștem calitatea vieții. (…) Noi, din punct de vedere al administrației publice locale, dăm direcția, iar ei (dezvoltatorii – n.red.) să se conformeze!”

Precedentul de la Gherla

Poate primărița cea vitează ar trebui să studieze decizia Curții de Apel Cluj, prin care s-a anulat o hotărâre similară a Consiliului Local Gherla.

”Anulează HCL nr. 119/09.12.2021 privind respingerea Planului de Urbanism Zonal pentru construire 3 blocuri de locuinţe colective D+P+2E împrejmuire şi amenajări exterioare în Municipiul Gherla, str. Hăşdăţii nr. 5;

Obligă pârâtul Consiliul Local al Municipiului Gherla să aprobe prin hotărâre de consiliu local a planului de urbanism zonal pentru construire 3 blocuri de locuinţe colective D+P+2E împrejmuire şi amenajări exterioare în Municipiul Gherla, str. Hăşdăţii nr. 5, pe terenul înscris în CF nr. 55301 Gherla, nr. cad. 55301, în suprafaţă de 4936 mp, situat în Gherla, str. Hăşdătii, nr. 5, jud. Cluj.

Obligă pârâtul-intimat să plătească recurentului reclamant suma de 20.530 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în fond şi recurs.”, se arată în decizia definitivă.

Comments

comentarii