Constructorii unui duplex din Feleacu, obligați de instanță să schimbe fosa cu o mini stație de epurare

Două persoane fizice care au construit un duplex în localitatea Feleacu de lângă Cluj-Napoca au fost obligate de instanță, la cererea cumpărătorilor, să schimbe fosa septică cu o mini stație de epurare și să plătească daune interese de 30 de lei/zi pe o perioadă de 2 ani, cât au întârziat să automatizeze poarta de acces în curte.

Potrivit motivării Judecătoriei Cluj-Napoca, ”în privinţa fosei septice sunt îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 1707 Cod civil pentru atragerea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse.

Astfel, instanţa reţine că proba existenței viciului în momentul predării aparține cumpărătorului, vânzătorul fiind prezumat a fi de bună-credință, iar răsturnarea prezumției cade în sarcina dobânditorului. Or, din probatoriul administrat a rezultat că viciile la care fac referire reclamanţii sau cauza acestora au existat la data predării imobilului către reclamanţi, fosa septică nefuncţionând corespunzător din cauza faptului că drenul nu reuşeşte să evacueze apa în sol.

De asemenea, instanţa apreciază că defecţiunile fosei septice sunt grave, reclamanţii neputând-o folosi în mod corespunzător. Astfel, martorul ##### ######### a confirmat faptul că în luna iunie-iulie 2019, după ce reclamanţii s-au mutat în imobil, i-au semnalat faptul că fosa septică refulează, iar din declaraţia martorului ##### ###### rezultă că reclamanţii au încercat să ia legătura cu pârâţii pentru a remedia problemele fosei septice, martorul arătând că inclusiv el a luat direct legătura cu pârâtul ####### #### pentru că problemele legate de fosa septică îl afectează, fosa refulând pe terenul său, martorul confirmând că reclamanţii vidanjează mult mai des fosa decât termenul menţionat în instrucţiunile de folosire.

Faptul că reclamanţii vidanjează mult mai des fosa septică rezultă şi din factura și ordinului de plată anexate la fila 97-98 vol.1, din care rezultă că la data de 23.10.2020, reclamanții au vidanjat fosa septică de la imobilul situat în localitatea Feleac nr. , jud. Cluj.  Ulterior, conform notificării din 28.10.2020 emisă de Primăria Feleacu, în urma verificărilor făcute în data de 27.10.2020 de către reprezentanții primăriei s-a constat că de pe proprietatea reclamanților curge apa menajeră pe domeniul public, solicitând ca în termen de 3 zile să vidanjeze fosa septică și să transmită dovada (f. 96 vol.1). Apoi, potrivit facturii și ordinului de plată anexate la fila 99-100 vol.1, la data de 29.10.2020, reclamanții au vidanjat din nou fosa septică de la imobilul situat în localitatea Feleac nr. …#, jud. Cluj.

Totodată, defecţiunea fosei poate fi calificată ca fiind viciu ascuns, întrucât nu putea fi constatată prin simpla examinare exterioară a produsului și nici prin metodele curent uzitate la recepția făcută de cumpărător, ci s-a manifesta și a putut fi constatat doar în timpul utilizării sale. La o atentă verificare normală şi atentă a bunului defecţiunile fosei septice nu puteau fi descoperite de către cumpărători, nefiindu-le comunicat nici de către vânzători, mai ales că aceştia ştiau că potrivit documentaţiei ce a stat la baza emiterii autorizaţiei de construire aveau obligaţia să instaleze o microstaţie de epurare.

În aceste condiţii, având în vedere că în privinţa fosei septice sunt îndeplinite condiţiile răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse, cumpărătorul poate opta între remediile prevăzute de art. 1710 Cod civil. Astfel, cumpărătorului i se recunoaşte, în temeiul obligaţiei vânzătorului de garanţie contra viciilor, un drept de opţiune privind măsurile reparatorii prevăzute de lege. El poate opta pentru înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii, reducerea corespunzătoare a preţului ori rezoluţiunea vânzării. Dreptul de opţiune a cumpărătorului trebuie să fie proporţional cu gravitatea viciilor, scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum şi de alte împrejurări avute în vedere de părţi ori ivite ulterior, astfel încât să fie înlăturate efectele negative suportate de cumpărător.

În cauza dedusă judecăţii, reclamanţii au solicitat înlocuirea fosei septice cu o mini staţie de epurare, conform soluţiei propuse de expertul tehnic judiciar prin raportul de expertiză efectuat în cauză, iar această solicitare este proporţională în opinia instanţei cu gravitatea viciului şi cu scopul pentru care contractul a fost încheiat, respectiv de a locui şi a folosi în mod corespunzător imobilul. 

Drept urmare, în baza art. 1707 raportat la art. 1710 alin. 1 lit. b) Cod civil coroborat cu 1528 din acelaşi act normativ, instanţa va obliga pârâții să înlocuiască fosa septică de la imobilul situat în sat Feleacu, ###, cu o mini stație de epurare pentru 4 sau 6 persoane, conform raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de expert ###### ######, în termen de 30 de zile calendaristice de la data rămânerii definitive a hotărârii, iar în caz contrar autorizează reclamanții să înlocuiască fosa septică cu o mini stație de epurare pe cheltuiala pârâților.”

Instanța a obligat pârâții la plata sumei de 30 lei/zi de întârziere, începând cu data de 18.10.2019 și până la data de 25.06.2021, reprezentând daune interese conform art. VI pct. 2 din contractul de vânzare cumpărare.

”Cu privire la petitul nr. 2 privind daunele interese instanţa reţine că potrivit art. 1538 Cod civil, 1) Clauza penală este aceea prin care părţile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestaţie în cazul neexecutării obligaţiei principale. (2) În caz de neexecutare, creditorul poate cere fie executarea silită în natură a obligaţiei principale, fie clauza penală. (3)Debitorul nu se poate libera oferind despăgubirea convenită. (4) Creditorul poate cere executarea clauzei penale fără a fi ţinut să dovedească vreun prejudiciu. (5) Dispoziţiile privitoare la clauza penală sunt aplicabile convenţiei prin care creditorul este îndreptăţit ca, în cazul rezoluţiunii sau rezilierii contractului din culpa debitorului, să păstreze plata parţială făcută de acesta din urmă. Sunt exceptate dispoziţiile privitoare la arvună, iar conform art. 1539 din acelaşi act normativ Creditorul nu poate cere atât executarea în natură a obligaţiei principale, cât şi plata penalităţii, afară de cazul în care penalitatea a fost stipulată pentru neexecutarea obligaţiilor la timp sau în locul stabilit. În acest din urmă caz, creditorul poate cere atât executarea obligaţiei principale, cât şi a penalităţii, dacă nu renunţă la acest drept sau dacă nu acceptă, fără rezerve, executarea obligaţiei.

Alineatul 2 al art. 1538 Cod civil trebuie citit împreună cu art. 1539 Cod civil, care nu permite creditorului, ca regulă, cumulul penalităţii cu executarea silită în natură, cu excepţia cazului în care penalitatea a fost stipulată pentru neexecutarea obligaţiilor la timp sau în locul stabilit. Nu există o ierarhie a mijloacelor pe care creditorul le are la îndemână pentru a obţine satisfacerea obligaţiei sale, el nefiind ţinut să ceară mai întâi executarea silită în natură, potrivit dispoziţiilor art. 1527 Cod civil, şi doar în cazul în care aceasta nu este posibilă să ceară în subsidiar clauza penală, dreptul de opţiune între executarea silită în natură şi clauza penală aparţinând exclusiv creditorului, nu şi debitorului care, potrivit art. 1538 alin. 3 C. pr, civ., nu se poate libera oferind despăgubirea convenită.

Stipularea unei astfel de clauze în contract scuteşte pe creditorul care beneficiază de această clauză de a face dovada prejudiciului suferit prin neexecutarea obligaţiei principale sau a cuantumului acestui prejudiciu, acestuia revenindu-i doar sarcina probei neexecutării culpabile a obligaţiei. Debitorul nu va avea dreptul să probeze că, în realitate, prejudiciul cauzat prin neexecutare a fost mai mic. 

Or, în speţă, potrivit art. VI pct. 2 din contractul de vânzare cumpărare, vânzătorii s-au obligat să automatizeze poarta de intrare în curtea imobilului, în termen de 14 zile calendaristice de la data încheierii contractului, iar în cazul în care vânzătorii nu respectă termenul menționat vor achita cumpărătorilor suma de 30 de lei/zi de întârziere, cu titlu de daune interese, părţile stipulând astfel o clauză penală pentru executarea cu întârzierea obligaţiilor, conform art. 1538 şi următoarele Cod civil.

Calculând termenul de 14 zile calendaristice de la data semnării contractului  (13.06.2019), pentru automatizarea porții de intrare în curtea imobilului, rezultă că acesta s-a împlinit în data de 28.06.2019, dată până la care pârâții nu și-au îndeplinit obligația de automatizare a porții de intrare în curtea imobilului, aceştia îndeplinindu-şi această obligaţie doar la data de 26.06.2021, astfel cum rezultă din procesul verbal anexat la fila 182 vol. 1 din dosar. Faptul că pârâţii ar fi luat luat legătura cu instalatorul sistemului electric nu însemnă că şi-au îndeplinit obligaţia asumată, în condiţiile în care potrivit prevederii contractuale precitate pârâţii s-au obligat să automatizeze poarta de intrare în curtea imobilului.”, se arată în motivare.

Pârâții, în solidar, au de plătit reclamanților suma de 7.555,93 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

”În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată instanţa reţine că potrivit art. 453 C. pr. civ., 1) Partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. (2) Când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. Dacă este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată. De asemenea, conform art. 455 C. pr. civ., Dacă în cauză sunt mai mulţi reclamanţi sau mai mulţi pârâţi, ei vor putea fi obligaţi să plătească cheltuielile de judecată în mod egal, proporţional sau solidar, potrivit cu poziţia lor în proces ori cu natura raportului juridic existent între ei.

Pentru a formula prezentul demers procesual reclamanții au făcut dovada plății următoarelor sume de bani: -1433 lei reprezentând taxa judiciară de timbru, din care 764,5 lei aferentă petitului nr. 1, 405 lei aferentă petitului nr. 2 și 262,88 lei aferentă petitului nr. 3 (f. 50, f. 57 vol. 1);- 1000 lei avans expertiză în specialitatea instalaţii (f. 136 vol. 1); 2950 lei diferenţă onorariu expert (f, 20 vol. 2); – 2500 lei onorariu avocaţial (f. 24-27 vol. 2). 

Prin urmare, având în vedere soluţia dispusă, reclamnţii sunt îndreptăţiti să recupereze de la pârâţi taxa de timbru aderentă petitului nr. 2 în valoare de 405 lei în integralitate, taxa de timbru aderentă petitului nr. 3 în valoare de 262,88 lei în integralitate, onorariul expertului în valoare de 3950 lei în integralitate, precum şi taxa de timbru aferentă petitului nr. 1 în proporţie de 90% respectiv 688,05 lei şi onorariul avocaţial în proporţie de 90% respectiv suma de 2250 lei, rezultând un cuantum total de 7555,93 lei, proporţional cu valoarea pretenţiilor admise.”, se arată în sentință.

Comments

comentarii