Într-o analiză mai amplă privind efectele stării de urgență în sectorul imobiliar, doi avocați de la SCA Chiriță și Asociații au prezentat situația contractelor/promisiunilor de vânzare-cumpărare pe fondul crizei provocate de COVID-19:

Un risc important care intervine în activitatea constructorilor/dezvoltatorilor imobiliari este posibilitatea ca finalizarea lucrărilor să fie întârziată din mai multe motive, spre exemplu creșterea prețului materialelor de construcție ori lipsa acestora pe piață, anularea unor comenzi, lipsa personalului ș.a.

Ca efect imediat, cel mai probabil va apărea nemulțumirea cumpărătorilor, care vor solicita diferite forme de angajare a răspunderii pentru neexecutarea obligațiilor.

În acest caz, contractele încheiate trebuie analizate în fiecare situație particulară pentru a se putea observa dacă și în ce condiții apar ca fiind incidente eventuale cauze exoneratoare de răspundere, precum forța majoră sau cazul fortuit.

Reamintim că, potrivit legii, forța majoră este definită ca fiind orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil şi inevitabil (art. 1351 alin. (2) C. civ), iar cazul fortuit ca fiind un eveniment care nu poate fi prevăzut şi nici împiedicat de către cel care ar fi fost chemat să răspundă dacă evenimentul nu s-ar fi produs (art. 1351 alin. (3) C. civ).

Totuși, având în vedere că în cea mai mare parte aceste contracte sunt încheiate prin intermediul unor specialiști în domeniu, în majoritatea lor se vor regăsi clauze exprese în ceea ce privește situația răspunderii în caz de neexecutare, a încetării lor și, nu în ultimul rând, a situațiilor în care intervine forța majoră/cazul fortuit.

Astfel că, în cuprinsul contractelor, părțile pot oferi diferite interpretări definițiilor legale mai sus citate, incluzând sau excluzând în mod expres anumite evenimente din sfera cazurilor exoneratoare. Totodată, părțile pot să declare că vor rămâne responsabile chiar și pentru o situație de forță majoră/caz fortuit sau să stipuleze anumite condiții în care operează aceste cazuri de exonerare (spre exemplu obligația transmiterii unei notificări prealabile într-un anumit termen sau obligația obținerii unui certificat de stare de urgență).

Astfel că este esențială studierea atentă a clauzelor contractuale de acest tip, deoarece principiul consensualismului prevalează în fața dispozițiilor legale.

O analiză amplă a acestor cazuri de exonerare a răspunderii contractuale în virtutea pandemiei cu COVID-19 s-a realizat într-un articol precedent pe care îl puteți consulta aici.

Trecând mai departe, în situația în care, ulterior cercetării, se observă că nu ar fi incidente cauzele exoneratoare de răspundere, se poate trece la analizarea incidenței impreviziunii, prevăzute de articolul 1271 din Codul civil.

Instituția impreviziunii este aplicabilă în situația în care intervin schimbări excepționale ale împrejurărilor care au stat la baza încheierii actului și ca urmare a acestora executarea obligației unei părți a devenit excesiv de oneroasă.

În această situație, acelei părți i se acordă posibilitatea de a se adresa instanței de judecată, care va dispune adaptarea sau chiar încetarea contractului, în funcție de circumstanțe, în conformitate cu art. 1271 alin. (2) C. civ.:

(2)    Cu toate acestea, dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepţionale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligaţiei, instanţa poate să dispună:

1. adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părţi pierderile şi beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor;
2. încetarea contractului, la momentul şi în condiţiile pe care le stabileşte.

Important de menționat este faptul că în cazul impreviziunii, spre deosebire de forța majoră, partea nu este scutită de executarea obligației, ci va opera doar o diminuare a prestației sale, în vederea reechilibrării raporturilor contractuale.

Nu în ultimul rând, menționăm că s-ar putea apela chiar la o încercare de renegociere amiabilă a contractelor, pentru evitarea cheltuielilor suplimentare generate de un eventual litigiu viitor.

În ceea ce privește promisiunile (antecontractele) de vânzare-cumpărare care privesc bunuri imobile, a căror scadență pentru încheierea actelor în forma autentică este depășită ori urmează să se împlinească în perioada imediat următoare, prevederile de mai sus rămân aplicabile.

Nu în ultimul rând, de cealaltă parte, dezvoltatorii imobiliari pot fi puși și în fața unei situației opuse – în care imposibilitatea de plată provine de la cumpărători, aceștia notificând o imposibilitate de plată, motivată sau nu de forță majoră, uneori chiar cu solicitarea restituirii avansului achitat. Această situație este mai frecvent întâlnită în cazul promisiunilor de vânzare-cumpărare.

Din nou, situația trebuie analizată de la caz la caz, prin raportare la cele expuse mai sus, la circumstanțele de fapt și la dispozițiile stipulate în contracte, cu mențiunea suplimentară că aici intervenirea forței majore va trebui foarte bine motivată, mai ales dacă vorbim despre cumpărători persoane fizice. Va trebui demonstrat în concret în ce măsura starea de urgență și măsurile luate de autorități au constituit un eveniment imprevizibil și absolut invincibil și au afectat decisiv patrimonial cumpărătorul, pentru a justifica neîndeplinirea obligațiilor.

Concluzionând, cazurile de exonerare sau de diminuare a răspunderii în contextul Covid-19 trebuie analizate de la caz la caz, prin raportare la toate clauzele contractuale și la circumstanțele speței. Cu titlu general, aspectele cele mai importante care trebuie verificate într-un contract în această situație sunt clauzele legate de răspunderea contractanților în caz de neexecutare, clauzele privind operarea forței majore sau a cazului fortuit, clauzele de asumare a riscului de impreviziune.

Autori: Adela Tarța și David Popa de la SCA Chiriță și Asociații. Articolul complet AICI

Comments

comentarii