Raportul intermediar al administratorului judiciar Nordis. Situația detaliată a unităților din Mamaia

Pentru 212 unități din proiectul Nordis Mamaia au fost identificate suprapuneri de convenții, arată Raportul intermediar de activitate al administratorului judiciar al Nordis Management SRL.

PREZENTAREA DETALIATĂ A SITUAȚIEI UNITĂȚILOR LOCATIVE (DEZVOLTATE ȘI ÎN CURS DE DEZVOLATARE)

A. Tipuri de situații – prezentare generală

În urma finalizarii analizei convențiilor încheiate de companie raportat la numărul unităților cuprinse în proiectul comercial – atât dezvoltate cât și în curs de dezvoltare, au fost identificate:

Analiză și interpretare:

Din totalul de 709 unități, dreptul de proprietate a fost transferat de Nordis Management SRL către terți după cum urmează:

– pentru 693 unități, transferul dreptului de proprietate s-a realizat în mod convențional;

– pentru 15 unități, dreptul de proprietate a fost dobândit în cadrul procedurilor de executare silită;

– pentru o unitate, transferul dreptului de proprietate a avut la bază o hotărâre judecătorească.

Pentru 653 unități au fost identificate convenții sub diverse forme (promisiuni de vânzare-cumpărare, contracte de rezervare, convenții de dare în plată).

În urma analizei acestor convenții, administratorul judiciar constată că, la acest moment, doar pentru 441 unități pot fi inițiate demersurile prevăzute de art. 131 din Legea nr. 85/2014, întrucât pentru aceste convenții nu au fost identificate neconcordanțe cu privire la obiectul contractului.

Pentru 212 unități, administratorul judiciar constată că promisiunile de vânzare-cumpărare aferente au rămas fără obiect, situație determinată în principal de:

– valorificarea unităților către terți;

– recompartimentările efectuate de companie, care au dus la schimbarea destinației unităților sau la modificarea substanțială a configurației acestora față de forma inițială.

Astfel, pentru cele 212 unități, au fost identificate suprapuneri de convenții, constatate în situațiile de tipul:

a) Promisiune de vânzare-cumpărare încheiată cu un promitent cumpărător A, urmată ulterior de un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu cumpărătorul B pentru aceeași unitate.

Exemplu: Apartamentul identificat cu numar comercial A405 tip MALLORCA, nr.cad. 123544-C1-U106, au fost incheiate urmatoarele conventii:

1. Promisiune de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 1298/05.11.2019 (pentru ap. și loc de parcare), încheiată cu Gardoș Florin (fostul fotbalist – n.red);

2. Contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4622/10.11.2022, încheiat cu Nordis Property Services SRL, rectificat prin încheierea nr. 30/15.03.2023.

În consecință, promisiunea de la pct. 1 a rămas parțial fără obiect, ca urmare a înstrăinării unității de către Nordis Management SRL către un terț.

b) Promisiune de vânzare-cumpărare încheiată cu un promitent cumpărător A, urmată ulterior de promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată cu un alt promitent cumpărător B, urmată ulterior de un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu cumparatorul C pentru aceeași unitate.

Exemplu: Apartamentul identificat cu numar comercial B705 tip PALMA au fost incheiate urmatoarele conventii:

1. Promisiune de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 494/24.05.2019, încheiată cu Barbu Aurelia;

2. Promisiune de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 885/10.11.2020, încheiată cu Petrea Florin;

3. Contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3081/29.11.2023 și 3164/11.12.2023, încheiat cu Multiactive Finance SRL.

În consecință, promisiunile de la pct. 1 și 2 au rămas fără obiect, ca urmare a înstrăinării unității de către Nordis Management SRL către un terț.

c) Promisiune de vanzare-cumparare incheiata cu promitentul cumparator A, urmată ulterior de o promisiune de vanzare-cumpărare încheiata cu promitentul cumpărător B.

Exemplu: Apartamentul identificat cu nr. comercial B1007 tip Mallorca au fost incheiate urmatoarele conventii:

1. Promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 3006/22.11.2023 încheiată cu Matei Florina-Adriana

2. Promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată sub semnatură privată la 23.11.2023 cu PGM CONSULTING SRL.

În speță, se constată existența unui concurs între promisiunea bilaterală autentificată anterior și promisiunea sub semnătură privată încheiată ulterior, având același obiect.

Din perspectiva formei actului și a ordinii juridice, administratorul judiciar constată că:

– pentru promisiunea autentificată sub nr. 3006/22.11.2023 pot fi inițiate demersurile legale în raport de art. 131 din Legea nr. 85/2014;

– promisiunea sub semnătură privată din 23.11.2023 este considerată lipsită de obiect, ca urmare a existenței promisiunii anterioare, având același obiect.

d) Suprapuneri determinate de încheierea mai multor convenții și de recompartimentări efectuate de companie.

Exemplu: Apartamentul F203, tip BALI, recompartimentat ulterior în F203.1 tip Valencia și F203.2 tip MALAGA:

1. Pentru apartamentul F203, tip Bali (3 camere), a fost încheiată Promisiunea de vânzare-cumpărare autentificata sub nr. 383/29.05.2020 cu Sebastian Ring.

2. Pentru același apartament, F203, tip Bali (3 camere), a fost încheiată Promisiunea de vânzare cumpărare autentificata sub nr. 421/03.05.2019 (obiectul initial al acesteia a fost ap. B104, Bali 3 camere), modificata și completata prin Actul Aditional autentificat sub nr.697/01.04.2024 (obiectul acesteia a devenit: ap. tip BALI F203- 3 camere) cu Sadoveanu Mihai.

3. Pentru apartamentul rezultat din recompartimentare F203.1 – nu a fost identificată nicio convenție încheiată.

4. Pentru apartamentul rezultat din recompartimentare F203.2 (nr.cad. 124646-C1-U84, apartament cu o cameră și dependințe), a fost încheiat Contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.426/20.03.2024 și 10/21.03.2024 cu CORTINA NORTH DEVELOPMENT SRL.

Astfel, în prezenta speță se constată, în primul rând, existența unui concurs între două promisiuni autentice: prima, autentificată sub nr. 383/29.05.2020, iar cea de-a doua, autentificată inițial sub nr. 421/03.05.2019 (având un alt obiect inițial), ulterior modificată și completată prin actul adițional autentificat sub nr. 697/01.04.2024.

În al doilea rând, administratorul judiciar reține că apartamentul F203, tip BALI, a fost recompartimentat de către companie în două unități locative distincte, cu suprafețe și configurații semnificativ diferite: F203.1, tip Valencia, și F203.2, tip Malaga, acesta din urmă fiind valorificat ulterior în mod convențional de către societate.

Prin urmare, se constată că promisiunile de vânzare-cumpărare aferente apartamentului F203 au rămas fără obiect, întrucât imobilul inițial a fost supus unor modificări structurale esențiale, iar unitățile rezultate din recompartimentare diferă substanțial de obiectul convențiilor inițiale, nefiind identice din punct de vedere juridic și material. De asemenea, o parte dintre aceste unități nu se mai regăseste în patrimoniul Nordis Management SRL

Pentru un număr de 46 de unități, administratorul judiciar, în urma analizei convențiilor încheiate, consideră că obligația de predare a imobilului din partea societății Nordis Management SRL subzistă, în timp ce administratorul special a apreciat contrariul, considerând că această obligație nu mai există.

Argumentele care au fundamentat concluzia administratorului judiciar sunt detaliate la Capitolul B, punctul 3 de mai jos, unde sunt expuse elementele de fapt și de drept avute în vedere în formularea acestei opinii.

Un număr de 412 unități au fost identificate ca fiind disponibile, în sensul că nu a fost identificată nicio promisiun în derulare încheiată pentru acestea. Acestea se împart în:

– 303 unități locative – parte din acestea unele sunt ipotecate.

– 109 spații tehnice și comerciale.

Potrivit proiectului comercial pus la dispoziție de administratorul special, Nordis Mamaia Wave include un total de 1.590 de unități (finalizate sau în curs de dezvoltare). Totuși, în cadrul situației actualizate a proiectului nu mai sunt incluse unitățile care au făcut obiectul unor recompartimentări, cum este exemplul apartamentului F203, menționat anterior.

Pentru clarificarea neconcordanțelor și a eventualelor suprapuneri între unități, administratorul judiciar a identificat distinct unitățile pentru care au fost încheiate convenții, dar care ulterior au fost supuse recompartimentărilor și, în consecință, nu mai figurează în evidențele actuale ale societății, acestea fiind incluse în mod expres în analiza de față.

Astfel, pentru o reflectare fidelă a situației reale, administratorul judiciar a avut în vedere evoluția proiectului în perioada 2019 – prezent, atât din perspectiva actelor juridice încheiate și aflate în derulare, cât și a modificărilor structurale și funcționale rezultate din recompartimentările efectuate de societate.”

Raportul complet

Comments

comentarii