Situație inedită într-un litigiu urbanistic din localitatea Florești. Un grup de vecini ai unui bloc de pe strada Florilor au intervenit într-un proces de contencios în care Prefectul ceruse anularea HCL-ului de aprobare a PUZ-ul blocului. Vecinii au cerut anularea autorizației blocului din 2016, dar instanța a constatat că două autorizații ale vecinilor, din 2006 și 2014, sunt nelegale. Cererea vecinilor a fost respinsă, iar cea a Prefectului a fost admisă, dar acesta a solicitat doar anularea HCL, nu și a autorizației.

Printr-o decizie recentă, Curtea de Apel Cluj a menținut sentința Tribunalului Cluj, prin care a fost anulată Hotărârea de Consiliu Local (HCL) Florești nr.65/2016 privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal (PUZ) ”Construire imobil locuințe colective cu regim de înălțime P+2E+Er si spatii comerciale la parter” pe strada Florilor f.n, având beneficiar pe Marcel Adrian Goia. Prin aceeași sentință. s-a constatat nelegalitatea a doua autorizații de construire, emise pe numele a doi reclamanți-intervenienți. În schimb, autorizația imobilului pentru care s-a anulat PUZ-ul a rămas valabilă.

Soluția pe scurt:  ”Admite exceptia de nelegalitate invocata de pârâtul G.M.A. Constata nelegalitatea Autorizatiei de construire nr. 207 emisa de Primarul Comunei Floresti la data de 21.12.2006 si nelegalitatea Autorizatiei de construire nr. 43 emisa de Primarul Comunei Floresti la data de 20.02.2014.

Admite cererea de chemare in judecata formulata de reclamantul Prefectul Judetului Cluj in contradictoriu cu pârâtii Consiliul local Floresti si G.M.A.

Respinge cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenientii SAR, TO, PR, PBR, SC, BIR, BIA, YM, YIE in contradictoriu cu reclamantul Prefectul Judetului Cluj si pârâtii CLM Floresti, Comuna Floresti, prin primar si GMA.

Anuleaza Hotarârea Consiliului local al Comunei Floresti nr.65 din data de 16.05.2016 si Hotarârea Consiliului local al comunei Floresti nr. 89 din data de 14.07.2016. Compenseaza cheltuielile de judecata.”

În motivarea sentinței civile nr.11/2018 a Tribunalului Cluj vedem cum a fost posibil acest lucru.

În aceasta se arată că ”Inspectoratul Regional in Construcții Nord-Vest a efectuat un control la Primăria Comunei Florești-Serviciul Urbanism prin care a verificat respectarea prevederilor legale la avizarea si aprobarea documentației de urbanism aprobata prin HCL nr.65/16.05.2016, in urma căruia a întocmit un proces verbal de control. Inspectoratul în Consutrucții a menționat că Hotărârea nr. 165/2016 adoptată de CL Florești încalcă prevederile legale în vigoare după cum urmează:

Documentația de urbanism PUZ (aprobata prin HCL nr.65/2016) „Construire imobil locuințe colective cu regim de înălțime P+2E+Er si spatii comerciale la parter, împrejmuire, racorduri la utilități”, a fost aprobata cu încălcarea prevederilor legale si anume:

– in documentație nu se regăsește avizul Consiliului Județean Cluj, avizul Comisiei Tehnice de Ame najare a Teritoriului si de Urbanism

– lipsește avizul Arhitectului sef, exista doar un raport intocmit de sef birou urbanism Ladariu Alexandru , raport înregistrat sub nr. …/12.05.2016, care nu respecta formularul tip.

– nu a fost consultata populația conform prevederilor cuprinse in Secțiunea 6-Participarea publicului la activitățile de amenajare a teritoriului si de urbanism, din Legea nr. 350/2001 și în Ordinul nr. 2,701 din 30 decembrie 2010 coroborate cu prevederile Legii nr.52/2003 privind transparența decizională în administrația publică lipsește avizul Agenției Regionale pentru Protecția Mediului Cluj-Napoca: Decizia etapei de î ncadrare, aviz ISU-PSI, aviz sănătatea populației (la dosar existând doar o notificare care nu este aviz favorabil), aviz siguranța circulației lipsește studiul geotehnic

– nu a fost solicitat aviz siguranța circulatiei, p rin documentația PUZ nu a fost reglementat drumul de acces având in vedere propunerea prin documentația urbanistica a unui imobil de locuințe colective P +2E+Er. Este prezentat un profil transversal in care sunt reglementate doar doua benzi, f ără a se reglementa trotuarele si modul de scurgere a apelor pluviale (rigole sau canalizare). Nu a fost prezentat acordul coproprietarilor conform CF xxxxx-teren cu destinație drum, având in vedere faptul ca retragerea de la limita laterala a fost considerata cuprinzând si drumul de acces.”

”Analizând cauza de față in  raport de argumentele părtilor, prevederile legale relevante si materi a lul probator administrat instanta reține următoarele:

Prin actiunea introductivă Prefectul județului Cluj  a atacat in fata instanței de contencios administrativ, in temeiul art. 3 din Legea nr. 554/2004,  Hotărârile emise de pârâtul Consiliul local al comunei Florești sub nr. 65/2016 prin care a fost aprobat Planul urbanistic zonal „ construire imobil locuinte colective cu regim de inăltime P+2E-Er si spatii comerciale la parter, imprejmuire, racorduri utilități”, beneficiar fiind domnul Goia Marcel, pârât in cauză , respectiv nr. 89/2016 prin care a fost respinsă plângerea prealabilă formulată impotriva HCL nr, 165/2016.in baza căreia ulterior au fost executate lucrări de construire pentru parcarea supraterana si supraetajata P+5+6 .

Intervenientii in interes propriu au solicitat anularea HCL Florești nr. 165/2016, anularea autorizatiei de construire nr. 333/2016, emisă in baza PUZ aprobat prin HCL 165/2016,  precum si desfiintarea constructiilor edificate in baza autorizatiei nr. 333/2016 , emisă in favoarea pâîrâtului Goia Marcel Adrian .

Pe calea excepției de nelegalitate pârâtul Goia Marcel a invocat nelegalitatea a autorizatiei de construire nr. 207/21.12.2006 emisă de pârâtul Primarul comunei Florești  pe numele beneficiarului S.D.F pentru „ Construire imobil de locuinte colective P+2E+M, imprejmuire teren, amenajări parcări, bransamente utilități, Floresti” si a autorozatiei de construire nr. 43/20.02.2014 emisă de primarul comunei Florești pe numele  beneficiarului Yassen Majed pentru „ Extindere constructie si amenajare spațiu comercial Florești,.”

In contextul in care instanta a fost investită cu analiza  de legalitate a unei documentatii de urbanism PUZ si  a  mai multor autorizatii de construire , emise in mai multe epoci, precum si ținând seama d e motivele d e nelegalitate invocate, care fac trimitere la aspecte tehnice, instanta a dispus administrarea in cauză a expertizei specialitatea urbanism si amenajarea teritoriului.

Expertul desemnat, dl I. A.  a retinut in cuprinsul raportului de expertiză intocmit in cauză că pentru a răspunde  obiectivelor incuviintate de instanță a fost necesar a se clarifica incadrarea urbanistică a terenului pârâtului G,M.A si a terenurilor proprietatea intervenientilor. Acest demers a fost motivat  de faptul că terenul pârâtului G.M.A  se află intercalat intere terenul pe care se află edificat blocul de locuinte in care intervenientii detin aparatamemte si terenul pe care este edificată casa proprietatea intervenientilor Yaseen Majed si Yaseen Iudita Elisabtea.

Un alt motiveste acela că toate  certificatele de urbanism  pentru constructiile in litigiu, depuse la dosarul cauzei de părți, contin date contradictorii in privinta  incadrării urbanistice in sensul că lipsesc informatiile referitoare la regimul tehnic ori aceste date au un caracter general sau sunt incomplete sau incorecte.

Ca urmare a faptului că in nici un  CU nu se mentionează care este UTR si doar intr-un singur CU se mentionează clar o subzonă a apărut necesar sa se clarifice incadrarea  urbanistică corectă a parcelelor pe care sunt edificate imobilele autorizate prin actele administrative contestate.

S-a stabilit de către expert ca terenurile  de pe str Florilor 138-148 din Floreti se situează in UTR 12, zona E in care sunt admise locuinte cu regim mic de inălțime P+E+M in proportie de 50% si instituții si servicii publice in proportie de 50% dar cu conditia sa fie anterior intocmit PUD

Din coroborarea cu RLU aferent PUG Florești  parcelele de pe str. Florilor nr 138-148 se situează, conform cap.3 Zonificarea teritoriilor  intravilane . Zone si subzone functionale in Zona mixtă LFC+ISP 505.

Cu privire la legalitatea documentației de urbanism PUZ aprobată prin HCL Floresti nr. 65/2016 si a autorizatiei de construire nr. 333/2016 , ambele emise in favoarea pârâtului Goia Marcel Adrian instanta reține următoarele:

Prin contractul de vânzare autentificat prin încheierea nr. 1955/13.08.2015 a BNP D. I,  numitul Szatmari Laszlo Eugen a transmis pârâtului Goia Marcea Adrian pentru prețul de 65.000 euro,  dreptul de proprietate asupra terenului înscris în CF Florești nr. xxxxx, nr. cad.xxxxx, asupra cotei indivize de 224/2177 din drum (nr. cad. xxxxx, CF nr. xxxxx Florești), precum și „toate drepturile care rezultă din autorizația de construire nr. 393/30.07.2015 emisă de Primăria Florești, toate avizele, autorizațiile, planurile de urbanism și alte acte administrative prealabile autorizației antemenționate sau care sunt conexe la această autorizație”.

Intervenienții  sunt proprietari ai imobilelor situate în imediata vecinătate a terenului identificat cu nr. cadastral xxxxx, în prezent aparținând pârâtului  Goia Marcel Adrian și a drumului înscris în CF nr. xxxxx Florești, respectiv proprietari ai apartamentelor din blocul de locuințe edificat în Floresti pe strada Florilor.. construcția cu nr cadastral 2793/2 si construcția cu nr. cadastral 2793/2-C din CF nr. xxxxx si xxxxx – C1,  iar interveninentii Yaseer Majed si Yaseer Iudita  sunt proprietarii casei de locuit, cu teren aferent, din .._, identificate cu nr. topo/cadastral vechi 8105 si nr. nou xxxxx în CF nr. xxxxx Florești.

In condițiile in care legalitatea unui act administrativ se analizează in raport de actele normative si administrative cu forță juridică superioară se impune a se stabili in ce măsură PUZ aprobat prin HCL nr . 65/2016 este in acord cu PUG  Floresti in vigoare la data adoptării.

In c e p riveste  terenul proprietatea pârâtului Goia Marceal Adrian, pe care a fost edificata constructia autorizată prin AC nr 333/2016 , avand nr cadas tral xxxxx Flreosti, expertul a stabilit că  acesta s e incadrează in  UTR 12 si zona E- zona mixtă cu 50% astfel că p entru această parcelă trebuia intocmit PUD sau PUZ. Prin PUD  trebuia respectat regula mentul cumulat al zonelor LFC si ISP dare se pute a droga de la distantele fata de limitele  laterale si posterioare iar prin PUZ se putea modifica orice regula dar cu respectarea Regulamentului General de Urbanism . De asem ena, a stabilit expertul că POT si CUT din docume ntația PUZ aprobata prin HCL nr. 65/2016 sunt mai mici decât valorile  maxim e prevăzute pentru zona LFC+ISP 50%.

Derogările  acordate prin  PUZ  se referă la regimul de inăltime si distanta față de limitele de proprietate. dat fiind faptul că PUG Florești nu prevede interdicție de  modificare prin PUZ a UTR 12 sau a zonelor LFP+ISP 50% pentru regimul de inăltime si distantele față de limitele de proprietate rezultă ca PUZ se puteau aproba astfel de derogări. De as emenea, expertul a st abilit că reglementările documen tației PUZ aprobată prin HCL nr 65/2016 acoperă condițiile unei documentații de r angul Planului urbanistic zonal, intocm irea PUZ fiind  o conditie prev ăz u tă de RLU PUG Floresti pentru zonele funcționale ISP.

Expertul  a identificat o serie de neconformități ale documentației aferentă PUZ aprobată prin HCL Florești  nr. 65/2016, astfel:

– partea scrisă nu se referă la nici un studiu de fundamentare, topografic si geologic;

– lipsește ridicarea topografică cu  viza OCPI pentru elaborarea PUZ;

– memoriul si RLU aferent PUZ  nu sunt semnate si ștampilate de elaboratorul cu drept de semnătură ;

– există neconcordanțe i ntre valoarea CUT mentionată in partea scrisă si cea desenată dar fara a depăși valoarea maximală conform PUG Florești;

– lipseș t e dovada achitării taxei RUR;

– lipseste avizul Consiliului Județean, obligatoriu conform RLU PUG Florești.

In  ce privește normele referitoare la parcări, expertul a stabilit că  in documentația urbanistică aprobată prin HCL nr. 65/2016 se prevăd parcări pentru fiecare apartament, iar acest norme sunt respectate;  nu există norme pentru spatii verzi sau locuri de joacă ; există avizul DSP Cluj , nu există avizul de mediu dar in principiu nu sunt proble me de mediu pentru functiunea de locuire sau spatii comerciale. (…)

Cât priveste legalitatea Autorizatiei de construire nr. 333/2016 , emisă in baza PUZ aprobat prin HCL Floresti nr. 65/2016 expertul a identificat următoarele inadvertente:

– AC 333/2016 nu respectă PUZ deoarece  pe documentația PUZ nu apar balcoanele din documentația aferentă autorizatiei de construire . De asemenea, balcoanele nu respectă distanta de 5,0 m respectiv 1,2 m fata de limitele laterale de proprietate reglementate prin PUZ.

Raportul de expertiză a relevat  faptul că  clădirea proprietatea pârâtului G.M.A , edificată conform PUZ aproba t prin HCL Floesti  nr 65/2016  respectă  prevederilor Codului civil cu privire la distanta constructiilor insa  clădirea intervenientilor Y. M si Y. E.I. ,amplasata la 1,70 m fata d e limita d e proprietate nu r espect ă distanta de 1,90 m (vechiul Cod civ i l) sau 2,00 m( noul Cod civil) pentru a avea vedere directă. Aceasta modalitate de amplasare a clădirii intervenientilor a fost anterioara adoptării PUZ si nu putea fi rezolvată prin aceasta documentație urbanistică. In  consecință, intervenientii nu justifică un prejudiciu produs de edificarea clădirii proprietatea pârâtului Goia. Suplimentar, chiar daca inter venientii nu au respectat distanta legală fata de limita de proprietate imobilul acestora beneficiază de insorire de minim 1 1/2 ore la solstițiul de iarnă.

Cât priveste blocul de locuinte in care intervenientii detin in proprietate apartamente, situat la nr. administrativ 148, acesta s e situează la o distanță suficientă de clădirea pârâtului Goia pentru a beneficia de insorirea corectă de 1 ½ ore la solstițiul de iarnă.

Cât priveste căile de circulatie, expertul a stabilit că drumul  identificat prin nr cadasatral xxxxx Floresti nu este prevăzut prin PUG ci a fost creat prin  parcelări care nu au avut la bazaă un PUZ, astfel că prin PUZ adoptata prin HCL 65/2016 nu se putea  reglementa o stradă nouă. De altfel o astfel de stradă nu ar fi putut fi efectiv realizată decât daca erau initiate demersuri pentru expropriere, improbabile ca urmare a faptului că există clădiri realizate anterior.

Din punct d e vedere al zonelor verzi, s- a constata că pri n PUZ HCL 65/2016  se prevăd zone verzi pe parcela cu nr cad.xxxxx, cu respectarea suprafetelor minime prevăzute prin HG nr. 525/1996, Anexa nr. 6 la Regulament , punctul 6.8. In schimb, s -a stabilit că pentru …. adresa strada Florilor, nr. 148 nu există spații verzi. (…)

Expertul a concluzionat că depășirea indicilor urbanistici la edificarea propriului imobil este principala cauză pentru situația de disconfort resimtită de locuitorii blocului, intervenienti in cauză.

 Excepția de nelegalitate

Potrivit art. 4  alin 1 din Legea nr. 554/2004 „Legalitatea unui act administrativ unilateral cu caracter individual, indiferent de data emiterii acestuia, poate fi cercetata oricând in cadrul unui proces, pe cale de excepție, din oficiu sau la cererea părții interesate” Excepția de nelegalitate este un mijloc de apărare, prin care în cadrul unui proces, una din părți amenințată să i se aplice un act administrativ ilegal, se apără invocând acest viciu și cere ca actul să nu fie luat în considerare la soluționarea  speței.

Instanța de contencios administrativ investită cu soluționarea excepției de nelegalitate are de verificat concordanța actelor administrative supuse analizei, cu actele normative cu forță juridică superioară în temeiul și în executare cărora au fost emise , ținând seama de principiul ierarhiei și forței juridice a actelor normative consacrat de art.1 alin.5 din Constituția României și art. 4 alin .3 din Legea nr.24/2000 privind normele de tehnică legislativă.

In acest context, analizând legalitatea  autorizatiei de construire nr. 43/ 20.02.2014 emisă de primarul comunei Florești  ,pentru „ Extindere constructie si amenajare spațiu comercial Florești, str. Florilor nr.138.” emisă in favoarea intervenientului Y.M., instanta reține că prin raportul de expertiză efectuat in cauză s-a stabilit că aceasta a fost eliberată fara a se solicita PUD sau PUZ, in condițiile in care  au fost autorizate derogări de la distanțele fata de limita de proprietate laterală ( clădire  mplasată la 1,70 m fata de limita de proprietate laterală, adică la mai putin de 3 m conform RLU PUG Foresti dar si mai putin decât prevedea Codul civil- derogări c are puteau fi aprobate prin PUD) s i la 0,50 m fata d e aliniament ( limita față de stradă) in condițiile in care trebuia respectată retragerea de 5 m-deroga re care putea fi aprobata prin P UZ..

In privința autorizatiei de construire nr 207/21.12.2006 emisă de pârâtul Primarul comunei Floresti  pe numele beneficiarului S.D.F pentru „ Construire imobil de locuinte colective P+2E+M, imprejmuire teren, amenajări parcări, bransamente utilități, Floresti,…, fiind vorba despre un imobil de locuinte colective P+2E+M acesta a fost autorizat prin CU nr. 427/2006 prin care se solic i tă PUD. Cu toate acestea, conform RLU PUG Floresti trebuia să fie respectat retragerile fata d e limitele laterale de proprieta te de 10 m si retragerea fată d e aliniament d e 15 m, orice derogări in ace astă privință putând fi aprobate  numai printr-un PUZ .

In concluzie expertul a stabilit că imobilul  fost edificat cu incălcarea mai multor  reguli prevăzute de RLU PUG Floresti_:

– nu a  avut la baza o documentație urbanistică ( nefiind mentionată nicio astfel de documentație in documentația care a stat la baza emiterii autorizatiei de construire);

– depășeș te POT maxim admis( 40% in ISP) si CUT maxim admis (1,5 in ISP),având, conform Planului de situație ( f. 94, vol.II) POT de 45,5% si CUT de 1,82 %.

Urmează ca ambele autorizații de construire supuse analizei in cadrul procedurii prevăzute de art 4 din Legea nr 554/2004 au fost emise cu incălcarea prevederilor  RLU OUG Florești

Efectul admiterii excepției de nelegalitate rezultă din interepretarea textului art. 4 alin. (3) din Legea contenciosului administrativ, care prevede că, „în cazul în care a constatat nelegalitatea actului administrativ cu caracter individual, instanța în fața căreia a fost invocată excepția de nelegalitate va soluționa cauza, fără a ține seama de actul a cărui nelegalitate a fost constatată”. Așadar, caracterul imprescriptibil al controlului de legalitate pe calea incidentală a excepției de nelegalitate este însoțit de sancțiunea neluării în seamă a actului administrativ individual a cărui nelegalitate a fost constatată

Pentru considerentele de fapt si de drept expuse in precedent, in temeiul art 4 din Legea nr 554/2004 instanta  va  admite excepția de nelegalitate invocată de pârâtul Goia Marcel Adrian sii in  consecință va constata nelegalitatea Autorizației de construire nr. 207 emisă de Primarul counei Florești la data de 21.12.2006 si nelegalitatea Autorizației de construire nr. 43 emisă de Primarul Comunei Florești la data de 20.02.2014.

In temeiul art. 18 din Legea nr. 554/2004 instanta va a dmite cererea de chemare in judecată formulată de reclamantul Prefectul Județului Cluj , în contradictoriu cu pârâții Consiliul Local al comunei Florești , și Goia Marcel Adrian si in consecință va dispune anularea  Hotărârii Consiliului local al Comunei Florești nr.65 din data de 16.05.2016 si Hotărârea Consiliului local al comunei Florești nr. 89 din data de 14.07.2016.

Cât priveste cererea de intervenție principală nu se poate contesta că principiul legalității este elementul central al activității autorităților publice dar intervenientii in calitate de persoane pretins vătămate printr-un act administrativ considerat nelegal  au investit instanța cu o acțiune in contencios subiectiv in cadrul căreia nu poate fi sancționată o nelegalitate obiectivă a actului administrativ, sancțiunea nulității urmând a fi aplicată numai cu condiția existenței unei vătămări produse intervenientilor intr-un drept subiectiv sau intr-un interes legitim privat

Potrivit prevederilor art. 8 alin (1) ind. 1 din Legea nr. 554/2004 persoanele fizice si persoanele juridice de drept privat pot invoca vătămarea unui interes legitim pubic numai in subsidiar, in măsura in care vătămarea interesului legitim public decurge logic din incălcarea dreptului subiectiv sau a interesului legitim privat. Or, din această perspectivă instanța reține că intervenienții nu au dovedit existența vreunei vătămări determinate de actele administrative contestate, anume PUZ aprobat prin HCL Floresti  nr, 65/206 si autorizatia de construire nr 333/2016 emisă in favoarea pârâtului Goia Marcel Adrian.

Astfel fiind, instangta va respinge cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienții SSAR, TO, PR, PBR, SC, BIR, BIA, YM, YIE,  în contradictoriu cu reclamantul Prefectul Județului Cluj si pârâții Consiliul Local al comunei Florești și G.M.A .

Cu toate că in cauză  a fost analizată si legalitatea autorizatiei de construire nr. 333/2016 instanta  reamintește  că numai actiunea in contencios obiectiv a Prefectului Județului Cluj a fost găsită intemeiată, iar prin aceasta cerere nu s-a solicitat anularea autorizatiei de construire nr. 333/2016 in timp ce cererea de interventie principală (care cuprinde un petit de anulare a AC nr. 333/2016) a fost găsită neintemeiată si in consecință respinsă.

In temeiul art. 453 alin 2 teza finală Cod procedură civilă instanta va dispune compensarea cheltuielilor de judecată.”, se arată în motivarea sentinței.

Comments

comentarii