Opinie majoritară: ,,acțiunile în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune în cazul construcţiilor realizate fără autorizație de construire înainte de 1 august 2001 sunt inadmisibile.”

Titlul problemei de drept:

Admisibilitatea acțiunii în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune în cazul construcţiilor realizate fără autorizație de construire înainte de 1 august 2001

Problema de practică neunitară menționată a fost discutată la Întâlnirea reprezentanţilor Consiliului Superior al Magistraturii cu preşedinţii secţiilor civile ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi ale curţilor de apel ce a avut loc la Oradea, în perioada 6-7 iunie 2019.
Participanții la întâlnirea menționată au arătat că având în vedere pronunțarea Deciziei nr. 13/2019 de către Înalta Curte de Casație și Justiție-Completul pentru soluționarea recursului în interesul legii, nu s-a mai impus adoptarea vreunei soluții în privința acestei teme.

S-a evidențiat însă că soluția adoptată prin decizia pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție este aplicabilă numai construcțiilor edificate după data de 1 august 2001; pentru construcțiile edificate anterior acestei date acțiunea în constatarea dobândirii dreptului de proprietate se impune a fi respinsă ca inadmisibilă, având în vedere considerentele expuse în paragraful 91 al deciziei menționate.

Prin Decizia nr. 13/2019, Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru soluționarea recursului în interesul legii, admițând recursul în interesul legii, în interpretarea și aplicarea art. 492 din Codul civil din 1864, art. 579 alin. (1), art. 577 alin. (2) din Codul civil, art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare și art. 37 alin. (1) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare a stabilit că lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.

În cuprinsul Deciziei în interesul legii, s-a reținut, printre altele, că Înalta Curte de Casație și Justiție este chemată să interpreteze, în vederea aplicării unitare:
– prevederea cuprinsă la art. 37 alin. (5) din legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (forma republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 933 din 13 octombrie 2004):
Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate și nu pot fi intabulate în cartea funciară. În această situație se aplică în continuare sancțiunile prevăzute de lege. (…)
– prevederea cuprinsă la art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.

Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces- verbal de recepție la terminarea lucrărilor, precum și a celorlalte dispoziții legale în materie și a unei documentații cadastrale.

Prin considerentul cuprins la par. 91 al deciziei menționate s-a reținut:
„Aceste considerații sunt valabile numai cu privire la construcțiile edificate după data de 1 august 2001, deoarece, prin excepție de la regula prevăzută de art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, privind înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor numai în cazul în care acestea sunt autorizate, alin. (2) al aceluiași articol permite, pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, să se intabuleze dreptul de proprietate în lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în
a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale.”

În prezent, art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 prevede că aceste construcții executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate.

Art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 a fost modificat prin Legea nr. 7/2020, având în prezent, următorul conținut: Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei
adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției. În cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancțiunilor, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în
materie și a unei documentații cadastrale. În situația în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției.

Ca atare, modificarea legislativă intervenită nu prezintă relevanță din perspectiva admisibilității cererilor de constatare a dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune pentru construcții edificate înainte de 1 august 2001. Dispoziția menționată vizează construcțiile edificate după data de 01 august 2001, data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001, legiuitorul instituind un mecanism alternativ de emitere a certificatului de atestare/adeverinței privind edificarea construcției, pe lângă cel bazat pe procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.

Modificarea art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, în sensul celor anterior menționate, nu deschide calea unei acțiuni în justiție care să aibă ca obiect constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară artificială. Noua formă a textului trebuie înțeleasă în sensul, că pe baza expertizei, se eliberează certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției. Eventualul refuz de eliberare a acestui certificat de către autoritatea administrativă (pentru că expertiza constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism) deschide calea unei acțiuni în contencios administrativ și nicidecum a unei acțiuni civile în constatarea dreptului de proprietate. Tocmai de aceea, cele statuate prin Decizia instanței supreme nr. 13/2019 sunt în continuare de actualitate.

Pentru construcțiile edificate anterior datei de 1 august 2001, sunt pe deplin incidente prevederile art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, din care rezultă că construcțiile realizate înainte de 1 august 2001 se intabulează, în lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale.

În alți termeni, neîndeplinirea obligației fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază teritorială se află situată construcția și lipsa documentației cadastrale constituie e impedimente al intabulare.

Or, aceste impedimente ar fi eludate în cazul pronunțării unei hotărâri judecătorești de admitere a cererii de constatare a dobândirii dreptului de proprietate asupra construcției, deoarece proprietarul poate solicita intabularea dreptului de proprietate asupra construcției direct în temeiul hotărârii, conform art. 24 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 potrivit căruia “Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moștenitor, încheiate de un notar public în funcție în România, a hotărârii judecătorești rămase definitivă și irevocabilă sau pe baza unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil”.

Prin urmare, în ipoteza în care nu ar fi îndeplinite condițiile menționate la art. 37 alin. (2) din lege, o acțiune în constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcției prin accesiune, ar urma să fie respinsă ca fiind inadmisibilă, pentru considerentul anterior menționat.

Considerentul nr. 91 al Deciziei instanței supreme nr. 13/2019 nu infirmă raționamentul anterior expus. Sigur că, reținând că considerațiile deciziei sunt valabile numai cu privire la construcțiile edificate după data de 1 august 2001, Înalta Curte de Casație și Justiție a înțeles să sublinieze regimul juridic diferit al acestora, statuând în limitele sesizării, adică exclusiv în ceea ce privește construcțiile edificate după această dată. Acest aspect nu este de natură să înfrângă incidența, a unui raționament expus în cuprinsul deciziei, care își justifică pe deplin aplicabilitatea, prin prisma identității de rațiune.

În măsura în care condițiile prevăzute de art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 ar fi îndeplinite, reclamantul ar avea posibilitatea de a parcurge procedura administrativă, lipsind interesul său de pronunțare a unei hotărâri judecătorești de constatare a dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune asupra construcției, existând posibilitatea intabulării în condițiile textului anterior menționat.

În concluzie, opinia I.N.M. este în sensul că acțiunile în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune în cazul construcţiilor realizate fără autorizație de construire înainte de 1 august 2001 sunt inadmisibile.

Opiniile exprimate de către participanții la întâlnire:

În opinie majoritară, participanții și-au însușit opinia I.N.M.

În opinie minoritară, s-a considerat că acțiunile în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune în cazul construcțiilor realizate fără autorizație de construire înainte de 1 august 2001 sunt admisibile. S-a apreciat că, întrucât construcțiile au fost ridicate anterior datei de 1 august 2001, nu sunt incidente dispozițiile Deciziei nr. 13/2019, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru soluționarea recursului în interesul legii, având în vedere și legislația în vigoare la data edificării construcțiilor, care nu condiționa dobândirea dreptului de proprietate de existența formalităților necesare pentru eliberarea autorizației de construire.

Extras din minuta întâlnirii președinților secțiilor civile ale Înaltei Curți de Casație și Justiție și
curților de apel, Brașov, 10-11 iunie 2021.

Comments

comentarii