Primăria Cluj-Napoca pierde definitiv procesul pentru un teren transformat în spațiu verde prin PUG. Despăgubiri de aproape 50.000 de euro pentru proprietar.

Înalta Curte de Casație și Justiție a respins recursul formulat de Municipiul Cluj-Napoca și Consiliul Local, astfel că a rămas definitivă soluția prin care autoritățile locale au fost obligate să plătească despăgubiri de aproape 50.000 de euro pentru lipsa de folosință a unor terenuri a căror destinație urbanistică a fost schimbată în spațiu verde prin actualizarea Planului Urbanistic General (PUG) în vederea realizării Parcului Est din Cluj-Napoca. Proprietarul nu a fost expropriat și nici despăgubit după schimbarea regimului urbanistic.

Terenurile au fost transformate în zonă verde prin PUG-ul din 2014

Litigiul privește două terenuri cu suprafețe de 819 mp și 581 mp. Potrivit celor reținute de instanțe, înainte de modificarea Planului Urbanistic General, terenurile proveneau dintr-un imobil care avea destinația de centru de conferințe și expoziții internaționale.

Conform unui certificat de urbanism din 2007, printre utilizările admise se numărau un centru de conferințe, săli de expoziție, bibliotecă, centru de presă și parcări multietajate. Documentul putea fi utilizat inclusiv pentru elaborarea PUZ, PUD și PAC în vederea construirii unui ansamblu cu imobile de birouri și locuințe.

Regimul urbanistic s-a schimbat în 2014, când, prin actualizarea PUG-ului municipiului, terenurile au fost încadrate în zonă de urbanizare – zonă verde, destinată scuarurilor, grădinilor și parcurilor cu acces public nelimitat.

Proprietarul a cerut în instanță despăgubiri, susținând că schimbarea destinației terenurilor i-a afectat substanțial exercitarea dreptului de proprietate.

Despăgubiri de aproape 50.000 euro pentru lipsa de folosință

Tribunalul Cluj a admis în parte acțiunea și a obligat Municipiul Cluj-Napoca și Consiliul Local să achite suma de 49.227,68 euro, reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosință a celor două terenuri în perioada 31 ianuarie 2020 – septembrie 2024.

Autoritățile au fost obligate să plătească despăgubiri și în continuare, până la modificarea situației juridice a terenurilor: 2,75 lei/mp/lună pentru parcela de 819 mp și 3,90 lei/mp/lună pentru parcela de 581 mp, cu aplicarea coeficienților calculați în funcție de indicii lunari ai prețurilor de consum.

Municipiul și Consiliul Local au fost obligate la fond și la plata a 17.068,09 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Instanța a apreciat că trecerea terenurilor de la o zonă în care existau posibilități de construire, chiar dacă supuse unor condiționări urbanistice, la o zonă verde a limitat drastic și substanțial dreptul de proprietate.

Primăria a susținut că dreptul de construire era doar ipotetic

Municipiul Cluj-Napoca și Consiliul Local au atacat sentința, susținând, între altele, că terenurile nu puteau fi construite direct nici sub vechiul PUG. Pentru dezvoltarea acestora era necesară elaborarea unui PUZ, care putea sau nu să fie aprobat de administrația locală.

Autoritățile au susținut astfel că dreptul de construire al proprietarului era unul ipotetic și limitat.

Curtea de Apel Cluj a respins însă apelul. „Schimbarea destinației terenului poate fi acceptată, fiind un atribut suveran al administrației publice locale, însă atingerea adusă dreptului de proprietate a condus la golirea de conținut a acestui drept, din cauza incertitudinii care planează asupra situației juridice, lipsind justul echilibru dintre măsura luată de autorități și ingerința în dreptul de proprietate”, a arătat instanța.

Curtea de Apel: Daunele produse de administrație trebuie reparate

Curtea a stabilit că obligativitatea elaborării unui PUZ nu înlătură prejudiciul suferit de proprietar. Judecătorii au arătat că dreptul de construire exista anterior, chiar dacă era ipotetic, limitat și aflat sub controlul administrației locale, în timp ce după schimbarea încadrării urbanistice nu mai exista nici în acea formă.

„Administrației locale îi revine sarcina de a gestiona dezvoltarea municipiului în concordanță cu interesul public și principiile dezvoltării durabile, dar dacă prin acele acțiuni aduc daune acestea trebuie reparate”, se arată în decizia Curții de Apel Cluj.

Instanța a mai reținut că problema centrală nu era legalitatea în sine a modificării PUG-ului, ci efectele produse asupra dreptului de proprietate și pasivitatea ulterioară a autorităților: terenurile au fost afectate unei utilități publice, fără ca proprietarul să fie expropriat formal sau să primească o compensație financiară pentru restrângerea folosinței bunurilor.

Curtea de Apel a obligat Municipiul Cluj-Napoca și Consiliul Local și la plata a 7.354,43 lei cheltuieli de judecată în apel.

Avocații: ”util pentru orice proprietar afectat de o reîncadrare urbanistică”

Avocații de la SCA Chiriță și Asociații, care au reprezentat proprietarul terenului, spun că la nivelul ÎCCJ se consolidează jurisprudența în astfel de cazuri.

”Analiza s-a sprijinit pe art. 44 din Constituție și pe art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului. Instanțele au aplicat noțiunea de expropriere de fapt, dezvoltată de Curtea de la Strasbourg, potrivit cărora o ingerință în dreptul de proprietate trebuie să privească dincolo de aparențe și să analizeze realitatea situației, fiind necesar un just echilibru între interesul general și sarcina impusă particularului. Acest echilibru a fost considerat rupt, iar povara interesului public, oricât de legitim, nu poate fi suportată exclusiv de proprietarul privat, în absența totală a despăgubirii.

Au fost înlăturate și principalele apărări ale autorităților. Susținerea potrivit căreia terenul nu ar fi fost construibil în lipsa unui Plan Urbanistic Zonal a fost considerată lipsită de suport legal, întrucât regimul juridic, economic și tehnic al unui imobil, astfel cum este definit de art. 31 din Legea nr. 350/2001, nu este condiționat de existența unui asemenea plan, iar certificatul de urbanism atesta deja destinația terenului. Instanțele au subliniat și caracterul perpetuu al încadrării ca spațiu verde, conform art. 71 din OUG nr. 195/2005 și art. 18 din Legea nr. 24/2007, care afectează definitiv substanța dreptului. În același sens fusese deja reținut, prin Decizia  nr. 1416/2008 a Curții Constituționale, dreptul proprietarilor de terenuri afectate de astfel de reîncadrări de a obține despăgubiri potrivit dreptului comun.

Soluția se înscrie într-o linie jurisprudențială care tinde să se consolideze la nivelul instanței supreme, aceasta confirmând dreptul la despăgubiri pentru lipsa de folosință. Respingerea recursului și în prezenta cauză întărește acest reper, util pentru orice proprietar afectat de o reîncadrare urbanistică dacă restrânge drastic folosința terenului fără ca autoritatea să procedeze la expropriere și la o compensație corespunzătoare.”, au precizat avocații Anamaria Bota și Daniel Ferenczy.

Înalta Curte a respins recursul. Soluția este definitivă

Municipiul Cluj-Napoca și Consiliul Local au atacat decizia cu recurs la Înalta Curte de Casație și Justiție.

Instanța supremă a respins recursul autorităților locale, astfel că soluția prin care acestea trebuie să achite despăgubirile pentru terenurile reîncadrate ca spațiu verde a rămas definitivă.

Comments

comentarii