Acasă » AVOCATURA » O discuție cu avocatul Ciprian Păun despre latura lui de investitor, cu precădere imobiliar

O discuție cu avocatul Ciprian Păun despre latura lui de investitor, cu precădere imobiliar

Avocatul Ciprian Păun, cunoscut în domeniul fiscal, a fost implicat în mai multe proiecte imobiliare, unul intrând recent pe ordinea de zi a Consiliului Local Cluj-Napoca, astfel că l-am provocat la o discuție despre latura lui de investitor imobiliar, acesta precizând ”nu sunt un investitor imobiliar, sunt un investitor”

Pe ordinea de zi a Consiliului Local din 19 decembrie se regăsește o hotărâre pentru aprobarea Planului Urbanistic de Detaliu al unui imobil mixt cu regim de înălțime S1+S2+P+6E pe strada Fabricii din Cluj-Napoca. Beneficiară este firma Transiestate Imobiliar SRL, deținută de alte două societăți: Gighibanda SRL și Fondul de Investiții pentru Locuințe SRL. Prima dintre ele este deținută de un om de afaceri necunoscut, Emiliu Goia Petrean, în schimb în cea de-a doua sunt nume cunoscute în urbea de pe Someș: avocatul și fostul consilier local Ciprian Păun, fostul viceprimar Adrian Popa, avoactul Ovidiu Turdean și fostul director al Casei de Cultură a Studenților, Adam Laszlo.

Fondul de Investiții pentru Locuințe SRL este la al treilea proiect imobiliar în Cluj-Napoca. Primul a fost în asociere cu firma FCC Imobiliare în cartierul Borhanci și s-a numit Harmony Homes, constând în opt imobile de 3-4 etaje. Al doilea a fost în asociere cu Jakab Gyorgy Sandor în firma Japit Real Estate și a constat într-un bloc lângă lacul din cartierul Gheorgheni, iar al treilea este pe masa consilierilor locali. Mai jos aveți o hartă cu asocierile firmei Fondul de Investiții pentru Locuințe SRL.

Ciprian Păun: ” am fost implicat în societăți care au dezvoltat peste 20 de proiecte imobiliare în țară”

Clujust: Se poate spune ca sunteți un investitor imobiliar constant?

Ciprian Păun: Sunt asociat în peste 10 societăți, de la domeniul imobiliar și până la producție, în societăți listate și în SRL-uri. Daca vreți să vă fac o confidență, am fost implicat în societăți care au dezvoltat peste 20 de proiecte imobiliare în țară și în București. Am cumpărat și am vândut acțiuni și părți sociale în diferite momente de dezvoltare ale proiectelor în funcție de nevoia de finanțare a acestora. Din păcate am fost părtaș la un singur proiect imobiliar pe care o societate în care sunt asociat l-a preluat la momentul 0 și l-a dus până la finalizare adică la vânzarea apartamentelor. Eu nu sunt un constructor,  sunt un om al finanțelor, preiau, dezvolt, negociez finanțări și vând. Nu sunt un investitor imobiliar, sunt un investitor, iar în România de azi marja de profit din zona de imobiliare este bună raportata la zona de productie și asigură o stabilitate foarte bună pentru cineva care lucrează foarte mult cu credite de la bănci cum sunt eu.  Singura cheie este sa stii cand sa cumperi si cand sa vinzi.

Clujust: Cum ați inceput afacerile imobiliare?

Ciprian Păun: Prima investiție imobiliară a fost achiziția unui pachet de acțiuni la o societate listată care avea un activ imobiliar foarte important. Am investit circa 8000 de Eur. Profitul pe acțiune a fost de 300%, după cumpărarea pachetului majoritar de către un fond de investiții german. Din păcate investiția inițială a fost mică. Trebuie să simți piața. Principiul meu a fost să mă împrumut la marje rezonabile și să investesc banii în afaceri cu randament mediu, dar sigur. În unele cazuri am câștigat, în alte am pierdut. Eu nu le-aș defini ca fiind afaceri imobiliare, ci ca investiții. Cel mai important lucru este să știi să alegi vehiculul investițional și să alegi “combustibilul” cel mai eficient. Apoi trebuie să cumperi, atunci când ceilalți vând. Am folosit creditul pentru a investi în imobiliare pentru că randamentul din imobiliare acoperă dobânda și un profit, pe când activitatea productivă sau comerțul generează fluctuații pe care nu le poți previziona dacă ești un investitor de birou – așa cum sunt eu. Pentru mine criza a fost oportunitatea. Am pierdut o sumă de bani importantă pe piața de capital și am știut să revin în zona de investiți mizând pe nevoia de locuire în România.

Cum imbinați avocatura cu imobiliarele? Cat timp alocați celor doua activitati?

Eu văd investițiile în zona imobiliară ca un ansamblu de instrumente și operațiuni juridice. Din fericire dezvoltarea imobiliară reprezintă 60% un pachet contractual complex , 30% contracte de finanțare a investiției și 10% o contabilitate riguroasă. Astfel, finanțarea investițiilor prin credit, operațiunile juridice și elementele contractuale sunt exerciții juridice pe care le urmăresc cu atenție. În principiu eu mă trezesc la ora 6, la ora 7 sunt la birou și la 19 plec de la birou. Aloc avocaturii circa 85 % din timp, iar investițiilor personale circa 15%.

In care se castiga mai bine?

În avocatură se câștigă cel mai bine. Marja de profit din cifra de afaceri în avocatură este de peste 20%. În avocatură folosesc resursa principală este timpul, iar în imobiliare banii. Finanțarea timpului se face prin extinderea echipei, prioritizarea activităților, delegare și eficientizarea resursei umane. Cea mai bună și profitabilă investiție este în avocatură. Sfatul meu pentru cei care au această posibilitate este să investească în tinerii avocați , în pregătirea lor profesională și să creadă în ei și vor realiza mai mult profit decât în alte domenii. În imobiliare finanțarea este dependentă de garanții, Construcția este dependentă de seriozitatea antreprenorului general și a subcontractorilor astfel încât deși cifra de afaceri este mare profitul nu este extraordinar. În imobiliare, marja de profit din cifra de afaceri este undeva între 10-15% , dacă te finanțezi din surse externe, dacă stai în proceduri administrative o perioadă de circa 1,5 ani și în construcție efectivă circa 1,5 ani. Satisfacția pe care ți-o oferă profesia de avocat nu poate fi cuantificată pecuniar sau valorizată financiar, tocmai pentru că avocatura este o vocație și nu o profesie. Investițiile în imobiliare sunt oportunități și vor genera un venit.

Cum vedeți viitorul in imobiliare? Dar in avocatura?

Piața imobiliară va crește, iar prețul pe metru pătrat se va stabiliza în anii următori la 1500 EUR pe m2 , după ce va veni o corecție financiară generată de o criză a creditului. Criza nu vine din imobiliare , ea vine din sistemul bancar. Cei care s-au finanțat din resurse proprii sau din compensare au construit și în perioada crizei. Dacă nu ai clienți, închizi apartamentul și aștepți lunile bune ale anului. Dacă nu vinzi și ai presiunea băncii, vei fi tentat să reduci prețul pentru a putea să te solvabilizezi. De aceea viitorul în imobiliare este de a atrage investitori care au răbdare și care au resurse financiare. Fondurile de pensii, fondurile mutuale închise sunt exemple de structuri care vor investi profitabil în imobiliare. Cred că viitorul imobiliarelor vor fi “proiectele de pensie” ale antreprenorilor de azi. Fondurile amicale sau fondurile de prietenie vor cuprinde circa 10 familii care vor risca un capital inițial de 500.000 de EUR și vor dezvolta un condominium de 20 de apartamente pe care le vor administra sau le vor vinde.

În avocatura locală viitorul imediat va fi al avocatului – pivot în jurul căruia vor gravita perpetuu trei -patru colaboratori, iar dupa 5 ani, efectul va fi de coagulare în jurul unor valori și specializări profesionale adaptate nevoii de performanță și excelență în business.

SRL-uri în care este implicat avocatul

În Tax World Business SRL, ce are ca obiect de activiytate ”activitati de consultanta pentru afaceri si management”, Ciprina Păun este asociat cu Octavian Jula – Director Oficiul de Relatii Internationale de la Facultatea de Științe Economice și Gestiunea Afacerilor, Membru Consiliul Departamentului Economie Politica, Membru CECCAR, care dețimne 95% din părțile sociale

Tehnomed Advisory este o firmă ce se ocupă cu ”comerț cu ridicata nespecializat”, în care este asociat cu Paul Smereciuc.

În Freiheit Media Holding SRL (activitati de editare a ziarelor) mai sunt asociați Ovidiu Turdean și Florin Constantin Moldovan

Studiu SME SRL  (activitati de organizare a expozitiilor, targurilor si congreselor) – asociere cu Paul Smereciuc

Digital Velocity Group SRL a fost înființată anul acesta și are ca obiect de activitate ”activități de servicii în tehnologia informației – activități de realizare a softului la comandă -software orientat client”. Fondatorii sunt Ciprian Păun și o firmă din SUA, dar între timp a rămas ca unic asociat offshore-ul Digital Velocity Partners LLC din Delaware, reprezentat de americanul Jason Seiken, iar Ciprian Păun este împuternicit să întocmească și să semneze actele societății.

Comments

comentarii

Lasă un răspuns