Un renumit profesor specialist în urbanism lămurește toate aspectele legate de proiectul de pe Calea Turzii nr. 235-237 

Profesorul Ovidiu Podaru de la Facultatea de Drept UBB Cluj, care predă drept administrativ și dreptul urbamismului, autor de cărți și lucrări pe acest domeniu, a emis o opinie de specialitate cu privire la Planul Urbanistic Zonal (PUZ) de pe Calea Turzii nr. 235-237 din Cluj-Napoca, propus pentru proiectul imobiliar HiPark. PUZ-ul a ridicat mai multe discuții în ședința din 9 octombrie a Consiliului Local, astfel că va fi supus din nou la vot luna viitoare. Profesorul Podaru arată că PUZ-ul pentru acest proiect nu încalcă Planul Urbanistic General și nici vreo prevedere legală.

Profesorul universitar dr. Ovidiu Podaru este titular al disciplinelor Drept administrativ, Drept contravențional, Dreptul urbanismului la nivel licență și Dreptul afacerilor și autorizațiile administrative la nivel master. Prezentăm mai jos extrase importante din opinia de spacialitate, pe care o aveți atașată în întregime la final.

”În situaţia de faţă, reglementările anterioare stabilite prin PUG Cluj-Napoca şi modificate prin propunerea PUZ studiată. sunt UTR UEc, ULi_c şi UTR Ec.

Or, în ceea ce priveşte UTR UEc şi UTR ULi/c, acestea reprezintă zone care în prezent sunt acoperite cu terenuri cu destinaţie agricolă. situate în intravilanul municipiului, dar pentru care PUG Cluj-Napoca propune urbanizarea în spaţii destinate activităţilor economice de tip comercial — en detail — desfăşurate in unităţi de mari dimensiuni (Ec), respectiv în zone cu fitncţiune rezidenţială de densitate mică (locuinţe unifamiliale de diverse tipuri) (Li/c). in acest sens PUG impune parcurgerea procedurii de urbanizare pentru intreg teritoriul unităţii teritoriale de referinţă. Regulamentul mai prevede pentru UTR UEc cât şi pentru UTR ULi/c că „ autorizarea executării construcţiilor este permisă numai după finalizarea procedurii de urbanizare (…). Această reglementare are caracter definitiv şi nu poate fi modificată prin PUZ sau PUD”.

În ceea ce priveşte UTR Ec, PUG Cluj-Napoca defineşte zona ca fiind dedicată activităţilor comerciale de tip supermarket, hypermarket, de mari dimensiuni.

Din cele de mai sus rezultă că pentru UTR UEc şi UTR ULi/c PUG Municipiul Cluj-Napoca stabileşte o interdicţie de derogare de la regula potrivit căreia în aceste zone este obligatorie procedura de urbanizare. În situaţia de faţă, în opinia mea, propunerea PUZ analizată nu instituie o derogare de la această regulă. Dimpotrivă, prin PUZ propus are loc tocmai urbanizarea parcelelor. Derogarea instituită prin PUZ analizat este, de fapt, aceea că se propune schimbarea viziunii de dezvoltare a celor două zone supuse urbanizării în viitoare zone M Sky (cu subzona S_Va SKY), Li/c_b SKY.

În acest sens, în opinia mea, chiar dacă PUG propune ca urbanizarea terenurilor incluse în aceste zone să se facă în zone definite prin PUG ca UTR Ec — zonă destinată activităţilor comerciale de tip supermarket de mari dimensiuni, respectiv UTR Li/c – locuinţe unifamiliale de diverse niciuna dintre prevederile PUG nu interzice ca procedura de urbanizare să propună o altă viziune de dezvoltare a celor două zone.

Or, în lipsa unei interdicţii exprese, în condiţiile art. 46-47 din Legea nr. 350/2001, PUZ poate stabili reguli derogatorii de la dispoziţiile PUG chiar şi în sensul modificării zonelor propuse iniţial prin PUG. În acest sens, dispoziţiile PUZ analizat care propun modificarea UTR UEc şi a UTR Ec (reglementat prin PUG) în UTR M_SKY trebuie considerate ca fiind conforme dispoziţiilor legale aplicabile. În ceea ce priveşte urbanizarea UTR ULi/c în UTR Li/c_b aceasta este chiar conformă propunerilor existente în PUG Cluj-Napoca.”

”În opinia mea, propunerea PUZ nu incalcă prevederile legii atunci când reglementează indicatorii urbanistici luând în considerare întreaga suprafaţă a parcelei, cu includerea suprafeţelor destinate viitoarelor spaţii verzi cu acces public şi căilor de acces.

Este adevărat, problema care se ridică este aceea că aceste suprafeţe urmează a fi delimitate fie ca subzone distincte (este situaţia suprafeţei destinate spaţiilor verzi cu acces public), fie ca viitoare suprafeţe dezmembrate pentru a fi cedate în domeniul public al Municipiului Cluj-Napoca, cu scopul de a fi incluse în sistemul drumurilor publice. in ceea ce mă priveşte consider că această stare a lucrurilor nu schimbă cu nimic raţionamentul expus mai sus potrivit căruia suprafaţa spaţiilor verzi şi a căilor de acces trebuie inclusă în calculul indicatorilor urbanistici.

Astfel, în primul rând, raportat la definiţia citată mai sus, se poate observa că legiuitorul, anticipând posibile fraude la calculul indicatorilor urbanistici, a stabilit că operaţiunea de dezmembrare a unei parcele nu va influenţa calculul acestora. Soluţia este una firească, câtă vreme prin dezmembrare se poate influenţa suprafaţa construită desfăşurată a parcelei. Şi nu există niciun motiv pentru ca acest raţionament să nu fie păstrat şi în situaţiile în care modul de calcul al indicatorilor urbanistici ar putea fi influenţat prin ocuparea parcelei cu zone destinate spaţiilor verzi ori cu suprafeţe destinate căilor de acces, chiar dacă, suprafeţele de teren urmează să fie, ulterior, dezmembrate şi supuse unui regim juridic modificat. În esenţă, în asemenea situaţii, delimitarea subzonei spaţiilor verzi ori dezmembrarea suprafeţei destinate căilor de acces se face în scop de interes public.

Mai exact:

• includerea unei subzone destinată spaţiilor verzi cu acces public nelimitat este o exigenţă impusă chiar prin PUG atât pentru UTR UEc cât şi pentru UTR ULi/c. Aceasta este reluată. cuprinsul Avizului arhitectului şef nr. 54/04.04.2023. in acest fel, iniţiatorul PUZ trebuie să delimiteze o subzonă destinată unui parc cu acces public nelimitat;
• cedarea căii de acces în favoarea Municipiului Cluj-Napoca a fost de asemenea impusă în considerarea faptului că prin intermediul acesteia urmează să se asigure conexiunea între Calea Turzii şi viitorul parc Bună Ziua (aşa cum acesta este previzionat prin PUG Municipiul Cluj-Napoca). Astfel, cedarea dreptului de proprietate se va face cu titlu gratuit.”, scrie profesorul Ovidiu Podaru.

Opinia de specialitate completă

Circa 4500 mp pentru domeniul public

3617,43 mp are suprafața de drum cedată către municipiul Cluj Napoca anterior recepției imobilelor, anume 2 benzi de circulație auto, 2 benzi velo și un trotuar de 3m lățime, plus copacii în aliniament. 315,7 suprafața de teren rezervată cu destinație de utilitate publică la Calea Turzii, plus un parc de 476,34 cu acces public. Ampriza drumului propus face legătura între Calea Turzii și viitorul parc Buna Ziua, facilitând accesul către acesta inclusiv pentru întreținere sau intervenție.

Discuțiile din Consiliul Local pe marginea proiectului sunt la min. 01.03.00

Comments

comentarii