CLUJUST Justitie. Stiri. Anchete. Procese. Avocati. Sistemul judiciar. Interviuri. Jurisprudenta. Portal. Cluj.
Dacă aș scrie o cronică de fotbal, aș puncta faptul că debitorii ipotecari cu contracte de credit în derulare au în prezent șansa de a remiza cu băncile, în baza Legii nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite. Până acum ei nu au avut șansa unui meci corect pentru că arbitrul B.N.R. nu a fost destul de vigilent la faulturile comise de bănci și pentru că băncile nu i-au informat că în repriza a doua regula s-a schimbat, fiind de două goluri pentru unul valid.
Bucuria debitorilor ipotecari poate fi de scurtă durată pentru că legea urmează să fie atacată de bănci la Curtea Constituțională. Se observă la prima citire că legea nu e terminată. Pe cât e de morală pentru creditele ipotecare aflate în derulare, pe atât e de discutabilă din punct de vedere moral sub aspectul formei pentru viitor.
Despre neconstituționalitatea ei s-a tot scris cu argumente pro și contra. Aceasta rămâne totuși sensibilă în zona principiilor civile forței obligatorii a contractului (novația obiectului contractului de credit), neretroactivitatea legii civile noi (se aplică și contractelor în derulare) și nediscriminării (față de creditorii chirografari) și a dreptului de proprietate (față de împrumutul, banii băncii).
În expunerea de motive au fost invocate Directiva 2014/17/UE a Parlamentului European, Decizia CEDO Bäck vs. Finlanda, cu nr. 20/7/2004 și Hotărârea Monika Kušionová împotriva SMART Capital a.s. în cauza C‑34/13. Însă legea a fost dată taman invers Directivei și hotărârilor mai sus precizate.
Singura mențiune despre instituția dării în plată se face în Directiva de mai sus la punctul nr. 27 din partea introductivă și la art. 28 alin. (4), potrivit cărora statele membre nu împiedică părțile la un contract de credit să convină în mod explicit că returnarea sau transferul către creditor al garanției sau al veniturilor obținute din vânzarea garanției este suficient pentru a rambursa creditul. Acest text a fost interpretat de legiuitorul român în sensul în care statele pot să intervină în contractele de credit aflate în derulare și să impună băncilor o astfel de înțelegere.
În cauza Bäck vs. Finlanda se arată că trebuie protejat creditorul contra debitorului care acționează cu rea-credință, iar în cauza C‑34/13 C.J.U.E. a arătat că instanța națională competentă ar trebui să aibă la dispoziție măsuri provizorii care să-i permită să suspende sau să împiedice o procedură nelegală de executare ipotecară atunci când dispunerea unor astfel de măsuri se dovedește necesară pentru a garanta protecția efectivă a locuinței debitorului urmărită de Directiva 93/13, iar nu să anihileze executări ipotecare legale. Legea nr. 77/2016 în forma actuală nu-i protejează pe creditori de debitorii de rea credință și înlătură executarea silită legală a debitorului pentru diferența de debit.
Legea transformă băncile în cazul creditelor ipotecare în investitori imobiliari, debitorii putând nelimitat, oricând și necondiționat să renunțe la imobil. Soluția dării în plată a fost adoptată în mod diferit în Spania prin „Codul bunelor practici pentru restructurarea viabila a creditelor ipotecare aferente locuinței principale”, debitorul putând recurge la modul de stingere al creditului prin oferirea garanției doar cu titlu excepțional, daca după un an de la restructurarea datoriei acesta are în continuare dificultăți în achitarea ratelor de credit. În plus, debitorul trebuie să îndeplinească împreună cu familia lui o serie de condiții restrictive referitoare la venit și la cuantumul ratei datorate.
În S.U.A. creditele ipotecare în care debitorul poate stinge creditul cu garanția sunt numite nonrecourse debt sau nonrecourse loan și ele sunt acceptate numai în 13 state. Pentru a elimina specula în cazul acestor tipuri de credite împrumutul acordat de bancă acoperă numai 50-60% din valoarea imobilului, iar dobânda este mai mare față de creditele ipotecare obișnuite. Pentru astfel de credite este necesară o expertiză financiară ridicată din partea băncilor.
Debitorii pot tergiversa executarea silită pentru amânarea plății și pentru a folosi locuința. Legea nu prevede ce se întâmplă dacă debitorul nu se prezintă în fața notarului public, însă prevede că de la data primirii de către creditor a notificării debitorului de a se prezenta în fața notarului public se suspendă orice plată către creditor, precum şi orice procedură judiciară sau extrajudiciară demarată de creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia îndreptată împotriva consumatorului sau a bunurilor acestuia și se suspendă dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva codebitorilor, precum şi împotriva garanţilor personali sau ipotecari (art. 5 alin. 3 și art. 6 alin. 1 din lege). Debitorul poate să notifice banca în mod repetat și să beneficieze de fiecare dată de dispozițiile de suspendare a procedurilor judiciare și extrajudiciare de recuperare a debitului, pentru că legea nu îi interzice.
Debitorii pot să opteze pentru stingerea creditului chiar și în faza de executare silită a garanției, indiferent de stadiul în care aceasta se află, ceea ce înseamnă că textul de lege (art. 8 alin. 5 din lege) acoperă și ipoteza în care imobilul ipotecat era vândut (adjudecat) la licitație la momentul primirii notificării de către creditor. O interpretare strict formală a instituției dării în plată nu ar conduce la acceptarea unei astfel de situații, pentru că la momentul primirii notificării de către creditor debitorul nu mai are ce să-i ofere în schimbul stingerii datoriei.
Debitorii pot să se adreseze avocaților, notarilor și executorilor judecătorești pentru transmiterea către creditor a notificării opțiunii de stingere a creditului prin darea în plată. Recomand însă contactarea unui avocat de la bun început, anterior notificării, având în vedere că procedura de stingere a creditului reglementată de lege poate implica proceduri în fața unui judecător, caz în care notarul și executorul nu îi poate continua asistența juridică. În plus, în practică, există numeroase situații în care la încheirea contractului translativ de proprietate apar neînțelegeri între părțile contractuale, ipoteză în care notarul care a transmis notificarea din partea debitorului și care urmează să autentifice actul se va afla într-o poziție de incompatibilitate. Într-o poziție de incompatibilitate se va afla și executorul care este învestit de creditor cu executarea silită și care este solicitat ulterior de debitor cu notificarea creditorului pentru stingerea debitului prin darea în plată a imobilului urmărit.
Având în vedere că există premise juridice de declarare a neconstituționalității Legii nr. 77/2016 recomand tuturor debitorilor cu contracte de credit ipotecare în derulare care doresc să opteze pentru darea în plată a imobilului ipotecat să profite imediat de prevederile acestei legi.
Autor text: Av. Călin Viorel Iuga
