fbpx
Acasă » JURIDICE-LEGISLAȚIE » S-a publicat Decizia ÎCCJ cu efecte importante asupra imobilelor fără autorizație de construire

S-a publicat Decizia ÎCCJ cu efecte importante asupra imobilelor fără autorizație de construire

S-a publicat în Monitorul Oficial Decizia nr.13/2019 a completului pentru soluționarea RIL de la ÎCCJ, ce va avea efecte importante asupra imobilelor edificate fără autorizație de construire.

Completul pentru soluționarea recursurilor în interesul legii (RIL) de la Înalta Curte a pronunțat în aprilie decizia următoare: ”Lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.”

Judecătorii ÎCCJ au motivat decizia, care a fost publicată în Monitorul Oficial și este în vigoare din 3 iunie. În motivare se arată că pentru construcțiile edificate după data de 1 august 2001, fără autorizație, accesiunea imobiliara artificiala, ca mod de dobandire a proprietatii, devine cam imposibilă. ”Se constată că proprietarul terenului are posibilitatea să urmeze procedura Legii nr. 50/1991 pentru intrarea în legalitate cu privire la construcția realizată pe terenul său, acțiunea în constatarea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară artificială nefiind reglementată ca o opțiune a constructorului în raport cu legea specială care reglementează autorizarea construcțiilor.”, se arată în decizie.

Potrivit ÎCCJ, ținân cont că autorizația de construire poate fi emisă și ulterior realizării construcțiilor, în procedura intrării în legalitate, după aceasta, prin obținerea tuturor autorizațiilor prevăzute de legea specială, constructorul, proprietar al terenului, are posibilitatea să își intabuleze dreptul de proprietate asupra construcției, nefiind necesară o hotărâre judecătorească prin care să se constate dreptul de proprietate.

Extras motivare Decizia ÎCCJ nr.13/2019 – complet pentru soluționarea RIL:

”Asupra fondului recursului în interesul legii:

42. Problema de drept care a fost soluționată neunitar de instanțele judecătorești vizează, în esență, posibilitatea recunoașterii pe cale judiciară, în cadrul unei acțiuni în constatare întemeiate pe dispozițiile legale care reglementează accesiunea imobiliară artificială, a dreptului de proprietate asupra construcției edificate de proprietarul terenului, cu materiale proprii, fără autorizație de construire.

43. Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru soluționarea recursului în interesul legii, pentru considerentele ce vor succede, reține că:

În interpretarea și aplicarea art. 492 din Codul civil din 1864, art. 579 alin. (1), art. 577 alin. (2) din Codul civil, art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 și art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.

44. Cu titlu preliminar se impune precizarea că, prin actul de sesizare, inițiatorul recursului în interesul legii a indicat dispozițiile legale care formează obiectul interpretării ca fiind cele cuprinse în art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, în forma republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 933 din 13 octombrie 2004, conform cărora “Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate și nu pot fi intabulate în cartea funciară. În această situație se aplică în continuare sancțiunile prevăzute de lege”.

45. Acest text a fost însă modificat prin Legea nr. 197/2016 privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 22/2014 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 874 din 1 noiembrie 2016, astfel că, în prezent, art. 37 alin. (5) are următorul conținut: “Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate.”

46. Această precizare este importantă nu numai pentru a asigura rigoare în analiza soluției legislative care formează obiectul interpretării, dar se impune și în contextul în care împrejurarea că versiunea actuală a 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 nu mai conține interdicția expresă de intabulare a construcțiilor edificate nelegal a fost apreciată ca fiind un argument în sprijinul opiniei care susține posibilitatea recunoașterii de către instanță a dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate fără autorizație de construire.

47. De asemenea, din verificarea hotărârilor judecătorești anexate sesizării se constată că soluțiile diferite pronunțate de instanțele de judecată au avut ca obiect acțiuni întemeiate fie pe dispozițiile în materia accesiunii imobiliare artificiale ale Codului civil din 1864, fie pe cele în aceeași materie cuprinse în actualul Cod civil, iar acțiunile au vizat exclusiv ipoteza în care proprietarul terenului a construit pe terenul său cu materiale proprii.

48. O ultimă observație, înainte de a intra în cercetarea propriu-zisă a problemei de drept cu care a fost învestită Înalta Curte de Casație și Justiție, se referă la faptul că, potrivit art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, astfel cum a fost modificat prin art. I pct. 22 din Legea nr. 60/2012 privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 79/2011 pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, începând cu 20 aprilie 2012, “Dispozițiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare”, iar din hotărârile judecătorești anexate recursului în interesul legii nu rezultă că litigiile soluționate au avut ca obiect imobile situate în unități administrativ-teritoriale în care s-au finalizat lucrările de cadastru, motiv pentru care dezlegarea dată prin prezenta decizie are ca premisă inaplicabilitatea prevederilor Codului civil referitoare la caracterul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară.

49. În debutul analizei problemei de drept care a format obiectul practicii neunitare se impun câteva precizări cu privire la semnificațiile pe care doctrina de specialitate le-a atribuit noțiunii de “accesiune”.

50. Indiferent dacă discutăm de reglementarea Codului civil din 1864 sau de cea a actualului Cod civil, noțiunea de “accesiune” cunoaște mai multe accepțiuni: fapt juridic în sens restrâns, care constă în alipirea a două lucruri sau încorporarea bunului accesoriu în bunul principal; drept de accesiune rezultat din acest fapt juridic în sens restrâns, drept potestativ care operează în favoarea proprietarului bunului principal, în ipoteza în care cele două bunuri aparțin unor proprietari diferiți și sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege; mod originar de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului accesoriu de către proprietarul bunului principal, bazat pe efectul achizitiv de proprietate, în sensul că dreptul de proprietate asupra lucrului accesoriu se stinge și se naște un nou drept de proprietate în patrimoniul proprietarului bunului principal; prezumție de proprietate întemeiată pe relația dintre un bun accesoriu și un bun principal, prezumție în baza căreia proprietarul lucrului principal este și proprietarul lucrului accesoriu.

51. În ceea ce privește accesiunea imobiliară artificială, ambele coduri au în vedere ipotezele în care fie proprietarul terenului face el însuși lucrarea cu materiale străine (art. 493 din Codul civil din 1864, art. 580 din actualul Cod civil), fie construcția este făcută de o persoană cu materialele sale, însă pe terenul altcuiva (art. 494 din Codul civil din 1864, art. 581-585 și 587 din actualul Cod civil). În plus, actualul Cod civil reglementează și o a treia ipoteză, în care o persoană construiește, cu materialele unui terț, asupra imobilului proprietatea altei persoane (art. 594).

52. În toate cele trei cazuri, pentru a opera accesiunea, se impune ca bunurile care sunt cuprinse în această operațiune materială să aparțină unor proprietari diferiți.

53. În schimb, edificarea construcției chiar de către proprietarul terenului, cu materialele sale, nu este considerată un caz veritabil de accesiune, de vreme ce, în această ipoteză, nu se pune problema invocării de către proprietarul terenului a unui drept de accesiune în contradictoriu cu proprietarul materialelor și nici nu se produce efectul achizitiv de proprietate.

54. În privința lucrărilor efectuate de proprietarul terenului cu materialele sale, în doctrină s-a afirmat că, “din moment ce proprietarul realizează lucrări asupra unui imobil cu materialele sale, această operațiune nu mai semnifică aplicarea principiilor accesiunii, ci exercițiul dreptului de dispoziție materială de către proprietar asupra bunului său”.

55. Un alt autor a arătat că, în situația examinată, “unirea sau încorporarea nu determină o modificare a titularului dreptului de proprietate, acesta rămânând întotdeauna același, astfel încât, deși este vorba de accesiune, aceasta nu are un efect achizitiv. (…) În acest caz, se produce o modificare intrapatrimonială, întrucât dreptul de proprietate asupra materialelor încetează pe măsură ce ele sunt încorporate în construcție, iar dreptul de proprietate asupra construcției își fixează obiectul pe măsură ce aceasta se edifică”.

56. În acest caz, semnificația pe care o dobândește noțiunea de “accesiune” este aceea de fapt juridic în sens restrâns, care constă în faptul edificării construcției pe terenul propriu și cu materiale proprii, fără ca acest fapt să determine un efect achizitiv de proprietate. Proprietarul terenului și al materialelor nu dobândește nimic în plus de la un terț, față de care ar avea interesul să invoce accesiunea ca drept potestativ, ci, exercitându-și dreptul de dispoziție materială asupra acestor bunuri, le conferă o nouă configurație, însă în interiorul aceluiași patrimoniu. În ipoteza examinată, în favoarea proprietarului funcționează prezumția de proprietate ce rezultă din faptul alipirii sau încorporării bunului accesoriu la/în bunul principal. Potrivit art. 579 alin. (1) din Codul civil (text care are corespondență în art. 492 din Codul civil din 1864), “Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui, până la proba contrară”.

57. Întrucât încorporarea materialelor în construcție reprezintă un proces dinamic, ce se derulează în timp, art. 577 alin. (2) din Codul civil stabilește, ca principiu, că dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei. În acest mod, în temeiul prezumției amintite, proprietarul terenului este și rămâne proprietar asupra lucrării în curs de executare, pe măsura încorporării materialelor în construcție, iar dreptul de proprietate asupra construcției își fixează obiectul pe măsură ce aceasta se edifică.

58. Pentru a funcționa prezumția de proprietate și pentru a se putea valorifica această prezumție în cadrul unei proceduri administrative sau judiciare, în vederea recunoașterii dreptului de proprietate, este necesară dovada faptului vecin și conex pe care aceasta se grefează, respectiv faptul că cineva a construit pe terenul propriu, cu materialele sale.

59. Acest fapt juridic constituie premisa raportului juridic a cărui rezolvare se solicită în cadrul acțiunii în constatare, însă dovada sa nu este suficientă pentru ca titularul să poată pretinde recunoașterea dreptului de proprietate asupra construcției.

60. Dreptul de a construi este o prerogativă ce intră în conținutul juridic al dreptului de proprietate, făcând parte din dreptul de dispoziție materială asupra imobilului, care este supus unor reguli speciale în materia amenajării teritoriului și a urbanismului, astfel încât, cu prilejul dovedirii faptului edificării, ce stă la baza prezumției de proprietate, trebuie dovedită și respectarea tuturor condițiilor legale privind autorizarea efectuării lucrărilor de construcții. Altfel spus, reclamantul trebuie să dovedească nu numai faptul juridic al construirii, ci și caracterul licit al conduitei sale, în sensul că exercitarea dreptului său de dispoziție materială asupra terenului s-a făcut cu respectarea restricțiilor cuprinse în documentațiile de amenajare a teritoriului și de urbanism.

61. Prin normele în materia amenajării teritoriului și urbanismului se limitează exercitarea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, aceste norme constituind în același timp și temei al limitării exercitării dreptului de proprietate asupra construcțiilor.

62. Potrivit art. 602 alin. (1) din Codul civil “Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat”, iar art. 625 din același cod prevede că “Îngrădirile cuprinse în prezenta secțiune se completează cu dispozițiile legilor speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi terenurile și construcțiile de orice fel, pădurile, bunurile din patrimoniul național-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum și altele asemenea”.

63. În sensul dispozițiilor legale enunțate, impunerea condiției obținerii unei autorizații administrative prealabile, cum este autorizația de construire prevăzută de art. 1 din Legea nr. 50/1991, constituie o limitare legală a atributului dispoziției juridice din conținutul dreptului de proprietate privată.

64. Proba regimului juridic, economic și tehnic al imobilului, teren sau construcție, se face cu certificatul de urbanism, act administrativ individual obligatoriu, emis de organul administrativ competent, în lipsa căruia nu se poate elibera autorizația de construire.

65. La rândul său, autorizația de construire “constituie actul final de autoritate al administrației publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcții corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea și postutilizarea construcțiilor” [art. 2 alin. (1) din Legea nr. 50/1991], iar “executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare, emisă în condițiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil – teren și/sau construcții – identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel” [art. 1 alin. (1) din aceeași lege].

66. Actualul cadru normativ în materia urbanismului și a regimului juridic al construcțiilor este rezultatul unor intervenții legislative succesive în scopul disciplinării conduitei în domeniul executării lucrărilor de construire sau desființare a construcțiilor. Dacă la momentul adoptării Codului civil din 1864 nu se punea problema existenței unui regim juridic clar cu privire la edificarea și autorizarea construcțiilor, prezumția de proprietate instituită prin art. 492 fiind, la acea dată, suficientă pentru recunoașterea dreptului de proprietate, în condițiile actuale normele Codului civil trebuie coroborate cu reglementările legale privind regimul autorizării construcțiilor.

67. Ca atare, deși sub aspect probator, dovada dreptului de proprietate este asigurată prin titlul de proprietate asupra terenului, unit cu dovada edificării și cu prezumția de proprietate prevăzută, după caz, de art. 492 din Codul civil din 1864 sau de art. 579 alin. (1) din actualul Cod civil, recunoașterea dreptului de proprietate asupra construcției de către autoritățile statului, inclusiv de instanța de judecată, nu se poate face decât în condițiile respectării normelor imperative în domeniul autorizării construcțiilor.

68. Fiind învestită cu cererea având ca obiect constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcției edificate de proprietarul terenului cu materialele sale, instanța nu se poate rezuma la verificarea și constatarea împrejurării de fapt a existenței construcției pe teren, ci trebuie să stabilească dacă sunt îndeplinite toate condițiile legale pentru a opera prezumția de proprietate, inclusiv existența și respectarea autorizației de construire. Or, în acest context, demersul judiciar devine inutil, câtă vreme reclamantul, dacă ar avea autorizație de construire și ar face dovada că a construit cu respectarea ei, și-ar putea valorifica dreptul, în aceleași condiții, pe cale administrativă.

69. Dispozițiile art. 577 alin. (2) din Codul civil, potrivit cărora dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, au rolul de a întrerupe controversa care a existat în sistemul Codului civil din 1864 cu privire la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra lucrărilor și, așa cum s-a subliniat în doctrină, această regulă este aplicabilă mai degrabă în cazurile de accesiune imobiliară artificială, fiind inutilă în cazul proprietarului care realizează lucrări asupra imobilului cu materialele sale, întrucât această operațiune nu mai semnifică aplicarea principiilor accesiunii, ci exercițiul dreptului de dispoziție materială de către proprietar asupra bunului său. Indiferent de momentul în care se consideră că proprietarul terenului, care a construit cu materialele sale, a devenit proprietar al construcției, acest drept nu poate fi valorificat în fața autorităților și nu poate fi recunoscut prin hotărâre judecătorească în cazul în care dreptul de dispoziție materială s-a exercitat cu încălcarea legii.

70. Potrivit formulării din actul de sesizare al Colegiului de conducere al Curții de Apel București, soluționarea diferită a problemei de drept în ceea ce privește interpretarea prevederilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 s-a ivit în cadrul litigiilor având ca obiect “constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin efectul accesiunii imobiliare artificiale asupra unei construcții edificate fără autorizație de construire, în vederea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să stea la baza intabulării dreptului de proprietate asupra construcției, în sensul art. 24 alin. (3) din Legea nr. 7/1996”.

71. Deși din verificarea hotărârilor judecătorești anexate sesizării rezultă că nu în toate cazurile reclamanții au arătat că finalitatea urmărită în cadrul acestor acțiuni este obținerea unei hotărâri judecătorești care să permită intabularea dreptului de proprietate cu privire la construcția edificată fără autorizație, se constată că valorificarea hotărârii, inclusiv în această direcție, este nu numai posibilă, dar chiar previzibilă.

72. În primul rând, este de necontestat că, în măsura în care se pronunță o hotărâre judecătorească definitivă, prin care se constată dreptul de proprietate asupra construcției edificate fără autorizație de construire, pe lângă autoritatea de lucru judecat (art. 430 din Codul de procedură civilă) și forța probantă de înscris autentic (art. 434 din Codul de procedură civilă), hotărârea judecătorească produce efecte obligatorii între părți [art. 435 alin. (1) din Codul de procedură civilă], dar este opozabilă și față de terți [art. 435 alin. (2) din Codul de procedură civilă], în sensul că aceștia vor respecta hotărârea în mod indirect, respectiv cu privire la efectele legate de modificarea ordinii juridice pe care pronunțarea acesteia a determinat-o.

73. În acest mod, dreptul de proprietate asupra construcției edificate nelegal, recunoscut prin hotărâre judecătorească, devine opozabil și autorităților publice, în condițiile în care proprietarul are chiar obligația de a declara construcția la organele financiare teritoriale sau la unitățile subordonate acestora, în vederea impunerii, în conformitate cu art. 39 din Legea nr. 50/1991, în forma actuală.

74. În al doilea rând, un eventual act de înstrăinare a construcției nu ar putea fi perfectat fără înregistrarea fiscală a acesteia, pe baza căreia se eliberează certificatul de atestare fiscală, în condițiile art. 159 din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, cu modificările și completările ulterioare, în caz contrar fiind nul de drept, astfel cum prevede în mod expres alin. (6) al aceleiași norme. Deși impunerea fiscală a construcției nu poate avea loc decât pentru construcțiile autorizate, potrivit art. 39 din Legea nr. 50/1991, în condițiile în care se pronunță o hotărâre judecătorească de constatare a dreptului de proprietate asupra construcției, chiar în lipsa autorizației de construire, organele fiscale, cărora hotărârea le este opozabilă, vor trebui să țină seama de ea și să înregistreze construcția în evidențele fiscale.

75. Nu în ultimul rând, o asemenea hotărâre judecătorească permite titularului să se abată de la regulile în materia publicității dreptului de proprietate asupra construcției.

76. În această privință, art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 prevede că “dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces- verbal de recepție la terminarea lucrărilor, precum și a celorlalte dispoziții legale în materie și a unei documentații cadastrale”.

77. În același sens, art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, introdus prin pct. 7 din Legea nr. 197/2016, începând cu 4 noiembrie 2016, dispune că “Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare (…), care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces- verbal de recepție la terminarea lucrărilor (…)”.

78. Din conținutul prevederilor legale citate rezultă cu evidență că, în lipsa autorizației de construire, a certificatului de atestare care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, construcția nu poate fi intabulată în cartea funciară.

79. Or, această interdicție va fi eludată în cazul pronunțării unei hotărâri judecătorești de admitere a cererii de constatare a dreptului de proprietate asupra construcției edificate fără autorizație de construire, deoarece proprietarul poate solicita intabularea dreptului de proprietate asupra construcției, direct în temeiul hotărârii, conform art. 24 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, potrivit căruia “Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moștenitor, încheiate de un notar public în funcție în România, a hotărârii judecătorești rămase definitivă și irevocabilă sau pe baza unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil”. Caracterul declarativ al hotărârii pronunțate nu este relevant, de vreme ce textul citat nu exclude înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale recunoscute prin hotărâri judecătorești declarative.

80. Modalitatea concretă în care se va proceda la această înscriere va fi modificarea (rectificarea) părții I a cărții funciare, referitoare la descrierea imobilului, în sensul evidențierii construcției, așa cum rezultă din hotărârea judecătorească.

81. Se impune și precizarea că eventualul refuz al autorităților de a recunoaște efectele hotărârii judecătorești și de a o valorifica, în sensul evidențierii construcției în registrele fiscale și de publicitate imobiliară, refuz care ar paraliza dreptul de dispoziție juridică asupra construcției, poate determina invocarea, cu succes, de către proprietar, a încălcării dreptului său la un “bun”, în sensul art. 1 din Protocolul 1 adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.

82. Împrejurarea că versiunea actuală a art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, spre deosebire de forma aceluiași text în legea republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 933 din 13 octombrie 2004, nu mai conține interdicția expresă de intabulare a construcțiilor edificate fără autorizație de construire, nu poate constitui un argument în sprijinul opiniei care susține posibilitatea recunoașterii de către instanță a dreptului de proprietate asupra acestora.

83. Obligativitatea autorizației de construire, drept cerință pentru intabulare, rezultă fără dubiu din prevederile art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 și art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, care impun existența certificatului de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și existența procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, ambele acte presupunând în mod logic preexistența autorizației de construire.

84. Potrivit art. 37 alin. (2) din Legea nr. 50/1991, “Lucrările de construcții autorizate se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizație și dacă s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor (…)”. Câtă vreme, potrivit art. 37 alin. (5), construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia nu se considera finalizate, în privința acestora, nu se poate elibera de către autoritatea competentă procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, ceea ce conduce la imposibilitatea intabulării, chiar dacă aceasta nu mai este expres prevăzută.

85. Fiind astfel lămurit faptul că, în lipsa autorizației de construire, dreptul de proprietate asupra construcției nu ar putea fi recunoscut de autoritățile administrative, în sensul că titularul nu ar putea să solicite înscrierea construcției în evidențele fiscale și de publicitate imobiliară, neavând, în consecință, nici posibilitatea de a dispune de acest drept, concluzia care se impune este aceea că prin cererea de constatare pe cale judiciară a dreptului de proprietate asupra construcției titularul tinde să înlăture impedimentul legal al constatării dreptului pe cale administrativă și să înfrângă legitimitatea refuzului autorităților printr-o hotărâre judecătorească ce beneficiază de efectele prevăzute de Codul de procedură civilă, cu consecința eludării dispozițiilor legale imperative care impun obligația de a obține autorizația de construire.

86. Dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, potrivit cărora construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia se consideră nefinalizate au format obiect al controlului de constituționalitate, iar în motivarea Deciziei nr. 697 din 25 mai 2010, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 425 din 24 iunie 2010, Curtea Constituțională a făcut trimitere și la prevederile art. 13 alin. (2) teza a doua din Ordonanța Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravențiilor, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările și completările ulterioare, conform cărora “Contravenția este continuă în situația în care încălcarea obligației legale durează în timp”, pentru a constata că executarea/menținerea unei construcții în stare de ilegalitate, respectiv nerespectarea obligației legale a obținerii autorizației de construire, al cărei scop este prevenirea consecințelor negative în cazul unor construcții necorespunzătoare, atrage sancțiunile prevăzute de lege.

87. De asemenea, Curtea Constituțională, în jurisprudența formată în legătură cu diferitele prevederi din Legea nr. 50/1991, având în vedere și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, s-a pronunțat în mod constant în sensul că limitările legate de autorizația de construire sunt instituite prin lege în interes public, în cadrul controlului statal asupra amenajării teritoriului, urbanismului și autorizării executării lucrărilor de construcții, ce caracterizează regimul juridic al construcțiilor.

88. Curtea Constituțională a arătat în mod expres că “regimul legal al construcțiilor nu are legătură cu ocrotirea dreptului de proprietate. În măsura în care, însă, (…) exercitarea dreptului de proprietate se abate de la prevederile legale imperative, titularul dreptului de proprietate va suporta sancțiunile stabilite de lege, fără a se putea apăra invocând principiul constituțional al ocrotirii proprietății” (Decizia nr. 697 din 25 mai 2010).

89. Se constată că proprietarul terenului are posibilitatea să urmeze procedura Legii nr. 50/1991 pentru intrarea în legalitate cu privire la construcția realizată pe terenul său, acțiunea în constatarea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară artificială nefiind reglementată ca o opțiune a constructorului în raport cu legea specială care reglementează autorizarea construcțiilor. Autorizația de construire poate fi emisă nu numai înainte de realizarea construcției, dar și ulterior, în procedura intrării în legalitate, prevăzută de 28 din Legea nr. 50/1991 și art. 59 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991.

90. După intrarea în legalitate, prin obținerea tuturor autorizațiilor prevăzute de legea specială, în temeiul procesului- verbal încheiat la terminarea lucrărilor, constructorul, proprietar al terenului, are posibilitatea să își intabuleze dreptul de proprietate asupra construcției, nefiind necesară o hotărâre judecătorească prin care să se constate dreptul de proprietate.

91. Aceste considerații sunt valabile numai cu privire la construcțiile edificate după data de 1 august 2001, deoarece, prin excepție de la regula prevăzută de art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, privind înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor numai în cazul în care acestea sunt autorizate, alin. (2) al aceluiași articol permite, pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, să se intabuleze dreptul de proprietate în lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale.

92. În ceea ce privește construcțiile edificate după data de 1 august 2001, fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia, precum și în privința construcțiilor care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 și art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 împiedică recunoașterea dreptului de proprietate pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, instanța neputând să valideze prin hotărâre judecătorească precaritatea unei situații juridice create printr-o conduită contrară legii.

Comments

comentarii

Lasă un răspuns