Omul de afaceri Octavian Buzoianu, candidat la Primăria Cluj-Napoca, a pierdut irevocabil procese cu trei cumpărători de apartamente într-un ansamblu din comuna Florești, cărora a fost nevoit să le achite prețul locuințelor. Buzoianu explică că a ajuns în această situație din cauza unei procuri speciale, prin care i-a dat dreptul unui bărbat, care cumpărase de la el terenul, dar nu s-a întabulat, să încheie antecontracte de vânzare-cumpărare cu oameni. Cel împuternicit nu a mai construit locuințele, astfel că tot Buzoianu a ridicat blocurile în care locuiesc circa 70 de familii.

Soții Octavian și Dana Anca Buzoianu au pierdut irevocabil, în ultimii doi ani, trei procese cu oameni care încheiaseră antecontracte de vânzare-cumpărare pentru apartamente cu un anume Sandu Părțilă, mandatarul din procura specială din anul 2007 de la care spune Buzoianu că i s-au tras problemele. În cele trei procese, omul de afaceri și soția lui au pierdut 155.000 de euro. Pe lângă asta, au fost nevoiți să investească, în plină criză, în construirea unor blocuri, deși ei au vrut anterior să vândă terenul.

Ovidiu Gabriel Fărcaș s-a judecat cu soții Buzoianu timp de cinci ani. Reclamantul a depus acțiunea în pretenții la Judecătoria Cluj-Napoca în august 2010. Apoi a trecut pe la Tribunalul Specializat (Comercial), Curtea de Apel Cluj și Înalta Curte de Casație și Justiție. În ianuarie 2014, ÎCCJ a dispus rejudecarea la Curtea de Apel. În 6 iunie 2014, Curtea de Apel Cluj a decis: ”Admite apelul declarat de pârâtii Buzoianu Anca Dana si Buzoianu Octavian împotriva sentintei civile nr. 1460 din 20 martie 2012, pronuntata în dosarul nr. 26680/211/2010 al Tribunalului Specializat Cluj pe care o schimba în parte în sensul ca admite în parte actiunea reclamantului si obliga pârâtii la plata sumei de 90.000 euro cu titlu de despagubiri în favoarea reclamantului.  Respinge cererea reclamantului având ca obiect restituirea sumei de 30.000 euro. Obliga pârâtii sa plateasca reclamantului suma de 9.423 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, în prima instanta.” Decizia a rămas definitivă la ÎCCJ în 19 mai 2015.

Rodica Ramona Sim a câștigat la Tribunalul Specializat în iunie 2015, soții Buzoianu fiind obligați să-i restituie suma de 34.500 euro plătită pe un apartament.

O altă decizie a rămas irevocabilă în martie 2014: ”Respinge ca nefondat recursul declarat de paratii Buzoianu Octavian si Buzoianu Anca Dana împotriva deciziei civile nr. 168/2012 din 27 noiembrie 2012 a Curtii de Apel Cluj – Sectia a II-a Civila, de Contencios Administrativ si Fiscal.” Prin decizia Curții, pârâții au fost obligați la plata sumei de 31.500 euro, cu totlu de preț achitat.

Motivarea Curții arată de ce a pierdut Buzoianu procesele:

”Analizând sentința criticată prin prisma motivelor de apel invocate, Curtea reține următoarele:

Judecătorul primei instanțe de fond a reținut corect starea de fapt, însă interpretarea probelor și analiza incidenței unor norme juridice sunt în discordanță cu opinia instanței de apel ce va fi prezentată în considerentele prezentei decizii și conduc spre o altă soluție în ceea ce privește cererea de chemare în judecată.

Astfel, între reclamantul apelant în calitate de promitent cumpărător și pârâții intimați, în calitate de promitenți vânzători, reprezentați de mandatarul Părțilă Sandu Cosmin, s-a încheiat la data de 6 noiembrie 2007 antecontractul sub semnătură privată cu nr. 10 (f. 7-11 dosar judecătorie), atestat de d-na av. Gyori A. D. sub nr. 218, având ca obiect construirea de către „vânzător” (identificat cu intimații Buzoianu Octavian și Buzoianu Anca Dana, conform autorizației de construire nr. 253/15 iunie 2007 eliberată pe numele acestor pârâți intimați, a unui apartament într-un imobil cu destinație de locuințe – apartamentul nr. 5, situat la parter, în imobilul de apartamente ce urma a se construi în com. Florești, str Muzeul Apei. 17, corp B 1, pe terenul proprietatea vânzătorului (aceiași Buzoianu Octavian și Buzoianu Anca Dana) – în beneficiul „cumpărătorului” și transferul dreptului de proprietate, de la „vânzător” la „cumpărător” după finalizarea construcției și achitarea integrală a contravalorii apartamentului. Prețul a fost stabilit de părți la 31.500 euro, care trebuia achitat în trei tranșe, 8850 euro la încheierea antecontractului, 17.700 euro până la data de 1 aprilie 2008 și 4950 euro până la 31 august 2008. Finalizarea apartamentului trebuia să fie realizată până la data de 31 august 2008, cu un termen de grație de 45 de zile lucrătoare din motive obiective, data finalizării fiind data semnării de către „cumpărător” a procesului verbal de recepție, întabularea imobilului urmând a se realiza la o dată ulterioară. În cazul nerespectării acestui termen, părțile au convenit penalități de întârziere de 0,05% pentru fiecare zi de întârziere raportate la avansurile încasate, iar pentru nerespectarea obligației de plată a tranșelor de preț părțile au convenit o penalitate similară, raportată la suma rămasă scadentă.

Autorizația de construire nr. 253/15 iulie 2007 (f. 12 dosar judecătorie) a fost emisă pe numele pârâților intimați Buzoianu. La dosarul Judecătoriei Cluj-Napoca există și copiile unor extrase de carte funciară (f. 20-23) care atestă dreptul de proprietate al intimaților Buzoianu asupra unor terenuri cu suprafața totală de peste 8000 mp. Niciuna dintre părți nu a contestat faptul că cel puțin o parte din această suprafață a fost afectată construirii imobilului de locuințe colective în care se află și apartamentul care a făcut obiectul antecontractului.

Așa cum s-a menționat anterior, la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare descris, promitenții vânzători, numiți în cuprinsul antecontractului și ,,vânzători,, au fost reprezentați de numitul Părțilă Sandu Cosmin în calitate de mandatar. Rezultă fără echivoc din cuprinsul antecontractului că nu a existat nici o intenție a reprezentantului Părțilă Sandu Cosmin să se oblige în nume personal la edificarea cosntrucției și vânzarea apartamentului prin act autentic de vânzare-cumpărare. Dimpotrivă, promitenții vânzători care și-au asumat toate obligațiile specifice unui antecontract sunt mandanții Buzoianu Octavian și Buzoianu Anca Dana.

Prima instanță de fond a reținut în esență aceleași aspecte însă atunci când a analizat contractul de mandat dintre proprietarii terenului, titulari ai autorizației de construire Buzoianu Octavian și Buzoianu Anca Dana și mandatarul Părțilă Sandu Cosmin a ajuns la concluzia că acesta din urmă a depășit în mod culpabil limitele mandatului.

În opinia instanței de apel această concluzie nu poate fi acceptată pentru că nu este conformă cu probatoriul administrat. O concluzie certă în acest sens poate rezulta din analizarea conținutului contractului de mandat încheiat între Buzoianu Octavian și Buzoianu Anca Dana și mandatarul Părțilă Sandu Cosmin. Astfel, la data de 16.05.2007 a fost autentificată de către notarul public Teodora Fornade sub nr. 843/16 mai 2007 (f.15-16 dosar judecătorie) o ,,procură specială,,. În temeiul acestui act, pârâții intimați Buzoianu Octavian și Buzoianu Anca Dana l-au împuternicit pe d-l Părțilă Sandu Cosmin, cu puteri depline, ca, în numele lor și pentru ei, să vândă cui va considera de cuviință și la prețul pe care îl va considera de cuviință, purtând întreaga responsabilitate a actelor de vânzare-cumpărare încheiate, apartamentele care urmau a se construi pe terenul în suprafață de 7722 mp situat în comuna Florești zona „Muzeul Apei” de către S.C. LUC INVEST S.R.L., precum și cota aferentă apartamentelor din terenul mai sus descris, teren dobândit prin cumpărare de pârâții mandanți în baza sentinței civile nr. 7259/2006 a Judecătoriei Cluj-Napoca.

Mandatarul a fost împuternicit să încheie antecontracte de vânzare-cumpărare pentru mandanții pârâți și în numele lor având obiectul mai sus indicat, să stabilească clauzele vânzării, să stabilească în numele mandanților și pentru ei prețul vânzării, să facă dovada calității lor de proprietari, respectiv să îndeplinească orice acte necesare vânzării.

În opinia instanței de apel rezultă din aceste clauze ale contractului de mandat câteva concluzii clare:

I)În primul rând mandatarii Buzoianu Octavian și Buzoianu Anca Dana sunt proprietarii terenului pe care se va edifica construcția cu mai multe apartamente, teren dobândit prin sentința civilă nr. 7259/2006 a Judecătoriei Cluj-Napoca.

II) Mai mult, indiferent cine va edifica aceste apartamente, în baza principiului accesiunii reglementat la momentul analizat de art. 492 din vechiul Cod Civil întreaga clădire care a fost edificată pe acest teren a devenit pe măsura încorporării materialelor în sol proprietatea de drept a proprietarilor terenului și a titularilor autorizației de construire, nimeni alții decât intimații Buzoianu.

III) S.C. LUC INVEST S.R.L. este un simplu constructor, calitate absolut irelevantă atunci când analizăm raportul juridic dintre intimații promitenți vânzători și apelantul promitent cumpărător. Raportul juridic dintre intimații Buzoianu, titulari ai autorizației de construire și proprietari ai terenului și S.C. Luc Invest S.R.L. este unul total distinct față de cel dedus judecății și nu interesează prezenta analiză. Mai mult, S.C. Luc Invest S.R.L. nu era la momentul încheierii contractului de mandat  nici proprietar al terenului și nici titular al unui drept de superficie asupra terenului și în aceste condiții nu putea să dobândească un drept real asupra construcției. Dimpotrivă, construcția a devenit prin edificare proprietatea proprietarilor terenului, fiind irelevant cine a edificat-o.

IV) Prin contractul de mandat mandatarii și-au asumat expres calitatea de promitenți-vânzători în antecontractele care vor fi încheiate în viitor de către mandatar cu diverse persoane. Astfel, ,,procura specială,, cuprinde mențiunea lipsită de echivoc ,,mandatarul va încheia antecontracte de vânzare – cumpărare pentru noi și în numele nostru…,” cu prevederea și acceptarea tuturor clauzelor specifice unui astfel de contract.

În baza tuturor acestor argumente instanța de apel concluzionează că nu există nici o depășire a limitelor mandatului, dimpotrivă, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare anterior analizată este încheiată tocmai în concretizarea contractului de mandat și cu respectarea tuturor prevederilor acestuia. Mai mult, intimații Buzoianu Octavian și Buzoianu Anca Dana au dobândit calitatea de promitenți vânzători prin chiar voința lor expres manifestată, cu toate consecințele care decurg din această calitate.

Este însă corectă calificarea dată de prima instanță contractului încheiat. Convenția în discuție nu întrunește caracteristicile juridice ale unui contract de antrepriză, obiectul nefiind construirea de către promitentul vânzător a unui imobil la comanda și conform specificațiilor date de reclamant, ci dimpotrivă, convenția reprezintă acordul de voințe dintre reclamantul promitent cumpărător al unui bun viitor și promitentul vânzător, având ca obiect un apartament care face parte dintr-un imobil de locuințe colective construit de promitentul vânzător din propria sa inițiativă și conform propriilor sale obiective și posibilități. Alegerea unui stadiu de finisare și a unor finisaje și dotări de către promitentul cumpărător nu califică contractul drept un contract de antrepriză, finisajele având regimul unor bunuri accesorii față de bunul principal – apartamentul.

Opinia citată de către pârâții intimați (f. 17 din dosarul Tribunalului Comercial Cluj) se referă la bunurile mobile. În ceea ce privește imobilele, distincția dintre contractul de vânzare-cumpărare al unui bun viitor și contractul de antrepriză se face pornind de la ideea că atât în concepția vechiului cod civil cât și a noului cod civil terenul este bunul principal iar orice construcție este accesoriul acesteia. Astfel, dacă terenul pe care se realizează construcția aparține beneficiarului lucrării care are și sarcina de a edifica construcția și doar după finalizare are obligația de a o vinde total sau parțial  este vorba despre un contract de vânzare-cumpărare bun viitor. Aceasta este situația în cazul analizat deoarece beneficiarii lucrării edificate sunt promitenții vânzători Buzoianu, titulari ai autorizației de construire, proprietari ai terenului și care aveau și obligația de a edifica construcția. În consecință, nu puteau sa fie antreprenori în edificarea propriului bun. După edificarea construcției și înscrierea în cartea funciară aceștia aveau obligația de a trasfera printr-un contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică dreptul de proprietate asupra unui apartament din construcție către promitentul cumpărător. Dar dacă apelantul promitent cumpărător ar fi fost proprietar al  terenului și intimații aveau obligația de a edifica construcția s-ar fi pus ipotetic problema calificării contractului ca fiind unul de antrepriză, deoarece promitentul cumpărător ar fi devenit proprietar al construcției pe măsura încorporării materialelor în sol. Probabil un contract de antrepriză a existat între soții Buzoianu și societatea comercială Luc Invest S.R.L., dar analiza acestui raport juridic nu are vreo relevanță în soluționarea cauzei deduse judecății.

În ceea ce privește modul în care promitenții vânzători și-au respectat obligațiile asumate prin antecontractul încheiat, probele administrate confirmă faptul că cererea de chemare în judecată este întemeiată și rezoluțiunea contractului urmată de repunerea părților în situația anterioară este justificată.

Astfel, obligațiile principale ale pârâților intimați constau în edificarea imobilului și vânzarea unui apartament. Construcția apartamentului trebuia finalizată până la data de 31.08.2008, termen care putea fi prelungit cu maxim 45 de zile lucrătoare din motive obiective. Data finalizării echivalează cu semnarea procesului verbal de recepție, demers pentru care apelantul trebuia convocat (f. 9 dosar judecătorie) conform art. VII din antecontract.

Mai mult, potrivit art. X.3 din antecontract, termenele stabilite contractual sunt esențiale (f. 10 dosar judecătorie). Această clauză nu poate fi interpretată decât în sensul că părțile nu pot depăși acest termen în nici o circumstanță și mai mult, au renunțat la formalitățile de punere în întârziere în caz de nerespectare a termenelor. Aceasta este singura interpretare care conferă un sens distincției dintre termenul declarat expres ,,esențial,, și termenul contractual care nu este asumat sub această specificație. În caz contrar expresia ,,esențial,, ar fi lipsită de orice relevanță. Chiar dacă raportul juridic a fost calificat în mod corect de către instanțe ca fiind unul comercial, debitorii nu sunt de drept în întârziere decât în ceea ce privește obligația de plată a unei sume de bani, potrivit art. 43 din vechiul Cod Comercial, în vigoare la momentul încheierii antecontractului. Cu toate acestea, în cazul concret analizat părțile au convenit ca și în cazul obligației de predare a apartamentului promitenții cumpărători să fie de drept în întârziere în caz de nerespectare a termenului de predare anterior enunțat. Dovada în acest sens este folosirea sintagmei ,,termen esențial,, care nu ar avea nici o semnificație dacă nu am accepta această interpretare. Mai mult, art. V.1 din contract prevede că în caz de nerespectare a termenului de finalizare promitenții vânzători vor datora penalități în cuantum de 0,01 % pe zi de întârziere din suma achitată de promitentul cumpărător. Faptul că termenul de predare a fost calificat ca ,,esențial,, dovedește că intenția părților a fost aceea ca promitenții vânzători să fie de drept în întârziere în caz de nerespectare a termenului de predare.

Probele administrate, inclusiv procesul verbal de cercetare la fața locului întocmit la mai mult de un an de la data termenului contractual de predare confirmă faptul că apartamentul nu era finalizat nici măcar la acel moment. Mai mult, la peste un an după expirarea termenului de predare lucrările erau în plină desfășurare, procesul verbal confirmând prezența în imobil a unei echipe de muncitori (f. 79 dosar judecătorie). În mod logic rezultă faptul că, la data la care apartamentul trebuia predat (31.08.2008), lucrările erau într-un stadiu mult mai puțin avansat. Astfel, din motive imputabile exclusiv intimaților Buzoianu, nu erau finalizate la data de 12.10.2009 balconul apartamentului, instalațiile electrice și sanitare, nu era montat parchetul, nu erau finisați pereții în baie și bucătărie, nu erau montate instalațiile de iluminat. Nu era finalizată nici parcarea nici parcarea din fața blocului, locul fiind ocupat cu materiale de construcție. Aceleași concluzii reies din declarațiile martorilor N M și N V audiați de prima instanță.

În aceste condiții instanța de apel reține în mod lipsit de echivoc faptul că promitenții vânzători nu și-au respectat obligația principală de finalizare și predare a apartamentului. Trebuie menționat în acest context faptul că intimații nu au făcut nici dovada faptului că au convocat apelantul în vederea predării apartamentului.

Contrar susținerilor intimaților, apelantul a dovedit prin chitanțele depuse la dosar faptul că a achitat integral prețul apartamentului, așa cum a  fost stabilit prin antecontract. Discuții contradictorii au fost generate de faptul că ultima tranșă a fost achitată numitului Rus Ladislau, împrejurare care însă nu schimbă cu nimic concluzia potrivit căreia obligațiile promitentului cumpărător au fost integral executate.

Astfel, martorii Părțilă Sandu și Rusz Ladislau au declarat că au colaborat în ceea ce privește edificarea construcției și încasarea banilor de la promitenții cumpărători. Din declarațiile coroborate ale celor doi (a se vedea f. 102 și f. 109 din dosarul Judecătoriei Cluj-Napoca) rezultă că a existat un mandat în baza căruia Rusz Ladislau a încasat sume de bani. Astfel, martorul Părțilă a declarat că ,,Rusz Ladislau, cu acordul meu și cunoscându-l pe pârât (Buzoianu), primea părți din prețul apartamentelor pe care le vindea,,. Mai mult ,,prețul pentru apartamentele vândute era încasat fie de mine, fie de martorul Rusz Ladislau, în funcție de persoana care dintre noi era în agenție,, (f. 102 dosar Judecătoria Cluj-Napoca).

La rândul său, martorul Rusz a declarat că ,,prețul vânzării apartamentelor de la terții cumpărători era primit în primul rând de domnul Părțilă, dar ocazional și de către mine,, (f. 109). Chitanța de la fila 19 a fost încheiată în aceste condiții și confirmă plata unei părți din preț către martorul Rus, care a încasat banii ,,în calitate de asociat la martorului Părțilă, care avea o procură de la pârâtul Buzoianu Octavian,,.

Trebuie menționat și faptul că după încheierea antecontractului, în baza unor contracte ulterioare, terenul și construcția au devenit proprietatea martorilor Părțilă și Rusz însă așa cum declară martorul Rusz ,,terții cumpărători nu au fost înștiințați despre aceste evenimente,, așa încât nu le sunt opozabile, iar tranzactia nu face obiectul prezentei analize.

În ceea ce privește posibilitatea acordării unui termen de grație potrivit art. 1021 din vechiul cod civil, în vederea finalizării construcției și executării obligațiilor asumate, instanța de apel reține că, subsecvent calificării în mod irevocabil a litigiului ca fiind unul comercial devin incidente dispozițiile art. 44 din vechiul Cod Comercial potrivit cărora în litigiile comerciale acordarea termenului de grație stipulat de art. 1021 Cod civil era prohibită. Natura comercială a litigiului a fost stabilită prin decizia 561/A/2011 pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar ….. (atașat), decizie irevocabilă prin nerecurare.

Pentru toate aceste argumente, în baza dispozițiilor art. 296 C.p.c., instanța va admite apelul declarat de reclamantul Perican Cristian Ioan împotriva sentinței civile nr. 2.699 din 15.06.2012, pronunțată în dosarul nr. 805/1285/2012 al Tribunalului Specializat Cluj, pe care o va schimba în tot în sensul că va admite potrivit dispozitivului cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul Perican Cristian Ioan, în contradictoriu cu pârâții Buzoianu Octavian și Buzoianu Anca Dana, și va dispune rezoluțiune antecontractului de vânzare-cumpărare din 06.11.2007. În mod subsecvent va obliga intimații la plata sumei de 31.500 euro cu titlu de preț achitat și 660 euro penalități de întârziere, în echivalent lei la data plății.

În baza art. 274 alin. 1 Curtea va obliga intimații aflați în culpă procesuală, în solidar, să achite apelantului suma de 9424 lei, cheltuieli de judecată în fond și apel reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar în primă instanță și apel precum și onorariu avocat (3500 lei, f. 110 dosar judecătoria Cluj-Napoca).”, se arată în motivarea Curții de Apel Cluj.

Buzoianu: ”Totul a început de la un malpraxis notarial”

Omul de afaceri a povestit pentru Clujust.ro cum s-a ajuns la procese: ”Totul a început, după părerea mea, de la un malpraxis notarial. Asta e realitatea! Eu am avu un teren în Florești, unde am vrut să-mi fac casă pentru mine. Am cumpărat terenul în 92 și am uitat de el. A stat cu bălării vreo 10 ani. Nemaiinteresându-mă subiectul căci mi-am luat teren în altă parte și m-am apucat să-mi fac casă, l-am dat la vânzare prin agenție. Aceasta mi-a adus cumpărători, căci terenul era împărțit în două. Am încheiat două antecontracte de vânzare-cumpărare. Unul dintre cumpărători și-a făcut treaba conform înțelegerii. Cu ceilalți, Părțilă și Rus, ne-am dus la avocați, iar ei au chemat notarul să facă antecontract de vânzare-cumpărare. În timpul discuției, au cerut acordul să se apuce de proiect, căci atunci era nebunia imobiliară. Am zis, eu vă ajut. Am făcut antecontractul și am făcut această nenorocită de procură prin care le-am dat dreptul să înceapă proiectul în numele meu, că eu eram titularul tabular și nu se putea altfel.

Eu am văzut când s-a făcut procura că nu e în regulă. Sunt două părți care se bat cap în cap: În prima parte scrie că cei care cumpără vor dezvolta și răspund de tot ceea ce fac și în partea a doua scrie că vând și iau prețul în numele meu. Am zis: doamnă, nu e în regulă. Răspunsul a fost de trei ori: ”E o procedură standard, numai așa pot să fac procura din punct de vedere legal. Primează partea I în care scrie că ei răspund.” Eram grăbit, aveam bilet de avion să plec, și am zis oricum am sentința de întabulare pe numele meu, până se înscriu ei în CF, câteva zile, nu are ce să se întâmple. Și am semnat acea procură. Am trimis avocatul la Cartea Funciară să înregistreze contractul în coală și s-a constat că coala a fost volatilizată, să nu zic altceva. A trebuit aproape un an să refacem coala. Avocații au lucrat pe asta, sunt documente. Între timp, băieții (Părțilă și Rus – n.red) au făcut antecontracte, au luat avansuri, profitând de acea procură. Eu n-am știut ce se întâmplă. ”

Rus și Părțilă n-au mai construit apartamentele. ”A venit criza, au cumpărat alte terenuri, șmecherii. Au gajat la bancă și au luat credit pe toate structura. Oamenii erau aruncați în stradă. Când am aflat de toată povestea, căci au venit oamenii să-mi spună, mi-am dat seama că sunt zeci de familii care ajung în stradă, căci banca vroia să execute terenul, m-am dus și am răscumpărat creanța de la bancă, am făcut apartamentele și le-am dat oamenilor, cu eforturi pentru familia mea în acea perioadă de criză. Trei m-au dat în judecată și au câștigat în baza acelei procuri, restul locuiesc acolo, circa 70 de familii.”, a spus Octavian Buzoianu. Acesta a precizat că încă se gândește dacă să dea în judecată sau nu notarul public.

Replica notarului: “soții Buzoianu au consimțit la autentificare”

Am contactat notarul public Teodora Fornade și i-am trimis pe e-mail situația prezentată de Octavian Buzoianu. Notarul ne-a trimis următorul răspuns: ”La solicitarea dumneavoastra de a va raspunde la mailul trimis, va pot spune ca am autentificat o Procura speciala la solicitarea clientului care era asistat de avocati. Actul a fost citit de domnul Buzoianu si de sotia sa in prezenta avocatilor, au consimtit la autentificare si au semnat.”

Comments

comentarii